מאת: רוני בריק, נשיא הכבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ
כיזם וקבלן ותיק, ראיתי תקופות טובות וגם משברים קשים בענף שלנו. אולם כעת אין ספק שאנחנו נמצאים במשבר מסוג חדש, והדרך שבה אנחנו, היזמים והקבלנים, מנהלים כיום את עסקינו, מצריכה טיפול אחר מזה שהציעו הממשלות המתחלפות בעשור האחרון.
תמונת המצב בענף הבנייה לא מאפשרת לקובעי המדיניות להתעלם ממשבר הדיור והתשתיות. המשק וענף הבנייה במצב רע - כלכלית וחברתית. ואף ש"על הנייר" בנייה היא בנייה – והיא נדרשת כל הזמן, יש לאווירה הקשה השוררת בארץ השפעה רעה מאוד ועצומה על היקפה.
הדרך לפתרון משבר הדיור היא הגדלת ההיצע ועצירת עליות מחירי הקרקע. כבר עכשיו אבהיר: אפשר לפתור את המשבר. הדרכים מגוונות, אך כדי להגיע להיקף השפעה גדול באמת על הענף והמשק, לא צריך לחפש כלים - הם הוגשו על ידינו ונמצאים על שולחן מקבלי ההחלטות.
מדרון חלק ומסוכן
כבר בשנה שעברה התאחדות הקבלנים בוני הארץ הציעה לממשלה "עסקת חבילה", שבה יהיו שותפים הממשלה, השלטון המקומי והקבלנים, כשכל אחד מהם יתחייב לתרום את חלקו להצלחתה. לפי ההצעה – אם הממשלה תתחייב למכור את הקרקע ל־300 אלף יח"ד שהיא מחזיקה על המדף, תחתוך את מחירי הקרקע למחירי 2019 ותקפיא אותם לשלוש שנים, העיריות יתחייבו לעמוד בלוחות זמנים קצרים לאישור תוכניות והוצאת היתרי בנייה, והקבלנים יסכימו להתחייב להקפאת מחירי הדיור לשלוש שנים. התוצאה הברורה תשפיע עלינו הרבה מעבר לשלוש השנים האלה.
זו קריאה אחרונה לפני גלישת הענף למדרון חלק ומסוכן מאוד. אנחנו רואים עשרה חודשים רצופים של ירידה בהתחלות הבנייה, ובחודשיים האחרונים חיתוך עמוק בהיקף הקרקע שמצליחה המדינה למכור. מכרזי קרקע שנכשלים צריכים להוות נורה אדומה אצל כל מקבלי ההחלטות בכל הדרגים. בסוף הם יצטרכו לתת את הדין, והציבור יישלם את המחיר.
ענף הבנייה והתשתיות הוא הקטר המניע את המשק ומושך אחריו תעשייה ענקית, שמייצרת פתרונות דיור למאה אלף משפחות בכל רגע נתון ומעסיקה רבע מיליון עובדים. ההשקעות בבנייה ובתחבורה מייצרות צמיחה הכרחית למדינה. בל נשכח שיזמי וקבלני ענף הבנייה והתשתיות עמדו משך שנים רבות בכל האתגרים והמשימות הלאומיות שהטילה עליהם המדינה. בתקופות קשות ובמשברים קיצוניים ענף הבנייה היה והינו המפתח לפתרון, לצד הממשלה. אם המדינה תרצה, זה יקרה. הכול בידיים שלה.
35 מיליארד שקל הן הכנסות המדינה ב־2022 ממכירת קרקע בשוק החופשי. רק זה היה יכול לפתור את משבר הדיור.
הכנסות המדינה ממיסים הגיעו לפי שלושה מהצפוי. האוצר והממשלה היום ובעבר רואים את ענף הנדל"ן כפרה חולבת לטובת הכנסות המדינה, הציבור משלם, וזה לא באמת מעניין איש בירושלים.
ומה בכל זאת יקרה?
בעת כהונתי כנשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בתקופת שר האוצר משה כחלון, הוביל השר את תוכנית הדגל שלו, "מחיר למשתכן". באותם ימים כמעט לא שווקו קרקעות לשוק החופשי, ורוב הקרקע נמכרה לדירות עבור זכאי התוכנית.
אמרנו אז ואני חוזר על כך היום: אסור לממשלה לעצור את השוק. מדינה שבה מחסור ענק של היצע דירות, חייבת לעודד בכל דרך מכירת דירות רבות בהיקף שהשוק דורש, כלומר כולם: גם זכאים שמהווים פחות מרבע מהרוכשים, גם משפרי דיור וגם משקיעים שמייצרים פתרונות שכירות.
הקפאה של מכירת הדירות בשוק החופשי הסבה את הנזק הכי גדול לציבור, גרמה לזינוק של מעל 14% במחירים בתקופת הקפאת השוק החופשי ושיווק של קרקע רק לזכאי מחיר למשתכן, ויצרה את עיקר הבסיס למשבר הדיור, מה שהביא להיצע מצומצם בשוק ולמעשה, לעלייה נוספת של 20% במחירי הדירות בממשלה הקודמת, עקב הפער הגדול בין ההיצע לביקוש. לאור זאת, ככל שהמדינה תשווק קרקע בשוק החופשי במחירי 2019 ותייצר הצפת קרקע - אין לי ספק שהשוק יתאפס ויחזור לשפיות. אולם ספק גדול שזה יקרה. למקבלי ההחלטות קשה לחשוב על זה.
מעשים במקום הכרזות
הממשלה הנוכחית, ככל שתכריז הכרזות, תבטיח הבטחות ותשמר את אפס העשייה לקידום בנייה המונית לכולם, תמיט את הקטסטרופה הבאה על שוק הדיור. הציבור שבע מהבטחות וכבר לא מאמין לסיסמאות. וכשהציבור יושב על הגדר, גם הקבלנים יושבים על הגדר, והיצע הדירות מצטמצם מאוד. לקבלנים יש אינטרס אחד לשמור על העסקים שלהם ועל עובדיהם. אין לנו עניין במחירי דירות יקרים, זה מקשה עלינו בכל ההיבטים. שוק של עליות וירידות מייצר אי ודאות, והענף שלנו חייב ודאות.
לא צריך להיות כלכלן כדי להבין שהקפאת השוק תגרום לפיק הבא של עליית מחירים – שיבוא, להערכתי, בתחילת 2024. יש האומרים שאף מוקדם יותר. לנו - קבלנים ויזמים, אין עניין בעליית מחירים. נוח לנו לקבל פרויקטים מהגופים המממנים במחירי דיור נמוכים יותר. נוח לנו למכור דירות לזכאים ולשוק החופשי במחירים זולים יותר. הענף משווע ליציבות – שאינה.
וכן, אם מישהו חושב שהעלאת הריבית תתרום לפתרון המשבר, טעות בידו. התייקרות הריבית הסבה נזק כלכלי לאוכלוסייה מסוימת, שתתקשה לעמוד בהחזרי המשכנתה, ופגעה קשה גם בשוק השכירות. זה רק מעמיק את המשבר ויהיה קשה לצאת ממנו שנים רבות.
אז מה הממשלה צריכה לעשות היום? היא חייבת לקבל החלטה בהוראת שעה לזמן קבוע לצמצום רגולציה מיותרת שמעכבת התחלות בנייה. עליה לשחרר חסמים ולתמרץ בתכנון נכון של מיסוי את הרשויות המקומיות, היזמים ובעלי קרקעות. עליה גם להכריז על 30% משיווק הקרקעות לסקטור הפרטי לצורך דיור להשכרה באמצעות הקלות מס, לחייב את הרשויות ברישוי עצמי, מה שיקל את העומס בוועדות התכנון והוועדות המקומיות, לקדם בתמריצים את ההתחדשות העירונית בכל הארץ, עם מלוא הסמכויות והתמריצים לרשויות המקומיות, לרבות בפריפריה, שם אנו צופים אסון שהמדינה לא תוכל לעמוד בו.
הצענו פתרון שעובד בכל העולם על ידי הקלות מס בדרך של Tax Credit, אבל איש לא הרים את הכפפה.
משרד האוצר חייב לקבוע חלוקה, שבה מיליארדי שקלים יחזרו מהכנסות מנדל"ן לרשויות המקומיות, כדי לתמרץ אותן באישורי תוכניות ובגיוס בודקי תוכניות וכוח אדם משמעותי נוסף לאגפי ההנדסה והרישוי, לשם שחרור 180,000 יח"ד שתקועות בתכנון ברשויות המקומיות ובוועדות. מדובר בהזיה.
רק כך השוק יהיה נכון להיערך למצב החדש, ובטוחני שייצור פתרון נכון למשבר הקיים. יש לנו עניין להיות שותפים לפתרון המשבר, אך לצערי לא הכול בידינו. הממשלה צריכה לקבל החלטה ומהר.
