משאב הקרקע הוא המשאב היקר ביותר והנדיר ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי. נכון להיום הקרקעות הפנויות בישראל הולכות ומתמעטות וזו אחת הסיבות המרכזיות למצוקת הדיור ולעליית מחירי הדירות. תחום ההתחדשות העירונית הוא אחד הכלים המרכזיים שבידי המדינה לפתרון המחסור בדירות אבל הוא מתנהל בעצלתיים, הבירוקרטיה מסורבלת וחולפות שנים ארוכות עד שיוצאים לפועל פרויקטים.
לפי סקירה עדכנית של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בישראל חסרות כ־190 אלף דירות ובכל שנה המחסור גדל. הכלים העיקריים של התחדשות עירונית הם פינוי בינוי ותמ"א 38 (או התוכנית החדשה של השרה איילת שקד שאושרה רק עכשיו בתקציב המדינה), ובקנה ישנן כיום רק עשרות אלפי דירות בשלבי תכנון שונים.
"פתרון אפשרי למחסור בקרקעות ובדירות יכול להגיע מהתחדשות עירונית גם במרכזים מסחריים", אומר אדריכל גיא מילוסלבסקי. "ניתן להשתמש בבינוי הקיים של המרכזים המסחריים ומעליהם לבנות מגורים ולפתח את כל האזור כך שיתפתח מתחם מעורב שימושים".
לפי נתוני הלמ"ס, התחלות הבנייה של שטחי מסחר בשנת 2020 עלו ב־11% לעומת 2019 והסתכמו ב־776 אלף מ"ר, וברבעון הראשון של 2021 החלו להיבנות עוד כ־220 אלף מ"ר של שטחי מסחר. זאת לעומת התחלות הבנייה של שטחי מגורים שירדו ב־2020.
"ועדות התכנון בישראל חייבות להסתכל על מרכזי המסחר הגדולים הממוקמים כיום לרוב באזורי תעשייה או תעסוקה, כחלק מעתודות הקרקע של מדינת ישראל", כך לדברי מילוסלבסקי. "בעולם כבר הבינו מזמן שתכנון אזורים שיהיו בהם רק מבני תעשייה או רק מבני מסחר או משרדים, הוא בזבוז אדיר של משאב נדיר - קרקע לבנייה. גם בישראל כבר חלחלה התובנה הזאת ואני מקווה, שבקרוב נוכל לראות כבר תוכניות לפיתוח מתחמי מסחר קיימים והפיכתם למתחמים מעורבי שימושים.
אנחנו רואים שכבר היום ועדות התכנון מובילות מגמה של בניית פרויקטים של עירוב שימושים. גם עיריית תל אביב כמעט ואינה מאשרת פרויקטים למגורים בלבד, ובכל תוכנית חדשה נדרשים היזמים לייצר שימושים נוספים כמו שטחי ציבור, דיור בר השגה, מסחר ועוד. גם בפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית כמעט ולא מאושרים כיום פרויקטים למגורים בלבד, ולרוב המגורים נבנים מעל קומה או שתיים של מסחר ולעיתים עוד מספר קומות של תעסוקה. לכן בצעד הבא צריך יהיה לקחת את אותם מרכזים מסחריים של 2-3 קומות ולאפשר מעליהם בנייה של תעסוקה ומגורים בהתאם לצרכים".
לקבוצת חצי חינם עשרות אלפי מטרים של שטחי מסחר ברחבי הארץ ובזרוע הנדל"ן של הקבוצה יש כבר תוכניות התואמות את מגמת התכנון עליה דיבר מילוסלבסקי. "אנחנו בוחנים את האפשרות ליצור מתחמים מעורבי שימושים על ידי הוספת שימושי מגורים או משרדים מעל המרכזים המסחריים שלנו", מסבירה ליהי סונק, סמנכ"לית נכסים בקבוצת חצי חינם.
"המרכזים המסחריים שלנו ממוקמים באזורי ביקוש בלב אזורי תעסוקה, כך שהאפשרות של הפיכת המרכזים למתחמים מעורבי שימושים, יכולה לייצר שטחי משרדים, שטחי ציבור, דיור בר השגה ומאות דירות לקהלי יעד שונים, שבסמיכות אליהן ימוקמו מקומות העבודה, מרכזי הקניות, התרבות והפנאי", כך לדברי סונק. "המדינה חייבת להתעורר, לחשוב מחוץ לקופסה ולהבין שעליה לעודד הוספת שימושים באזורים כאלה לטובת הגדלת היצע הדירות ולטובת התחדשות של אזורים שלמים שזקוקים לכך", היא אומרת.
"לפי התחזיות, אוכלוסיית ישראל צפויה להכפיל עצמה בעשורים הקרובים עד לכ־15 מיליון איש בשנת 2040, ולכן המדינה צריכה להכניס לסל הכלים שלה גם התחדשות של מרכזים מסחריים", מסבירה שרון בן צבי, יועצת שיווק ואסטרטגיית נדל"ן. "התחדשות עירונית אינה רק הריסת בנייני מגורים ישנים ובניית בניינים חדישים. התחדשות עירונית חכמה ויעילה הינה גם כזאת, שעושה שימוש נבון בבינוי קיים לטובת חידוש מתחמים שלמים הנותנים מענה למשבר הדיור במדינת ישראל".
