תוכנית עיריית תל אביב להתחדשות רחוב ארלוזורוב בתל אביב (תא/4474) בדרך לאישור סופי בוועדה המחוזית, לאחר שכל ההתנגדויות כבר הושמעו לפני מספר חודשים, והיא צפויה לשנות לגמרי את פניו של הרחוב ולהפוך אותו לרחוב מעורב שימושים שופע באזורי מסחר ובילוי, מוטה תחבורה ציבורית ואמצעי הסעת המונים, וגם רחוב ידידותי מאוד להולכי רגל ולרוכבי אופניים.
התוכנית הופקדה בוועדה המחוזית באוגוסט 2021, בחודש אפריל הוועדה שמעה את ההתנגדויות שהוגשו והיא צריכה לפרסם את החלטותיה. שטח התוכנית הוא כ-268 דונם והיא מציעה תוספת של 680 יח"ד (מהן 95 יח"ד קטנות), 4,500 מ"ר שטחים למבני ציבור, 17,000 מ"ר שטחי מסחר ו-46,200 מ"ר שטחי תעסוקה.
התוכנית חלה על בנייני המגורים שלאורך הרחוב, בין רחוב דרך נמיר במזרח ורחוב הירקון במערב. כמו כן, היא כוללת מבני מגורים ספציפיים ברחובות עורפיים, בין רחוב דרך נמיר לרחוב אבן גבירול, שבהם נקבעו שבילי קישוריות לרחובות עורפיים. לצד מבני המגורים כוללת התוכנית כמה מבנים ומגרשים בייעוד קרקע ציבורי ומיוחד, בתחום שבין רחוב אבן גבירול לרחוב ויצמן.
"רחוב ארלוזורוב צפוי לעבור מתיחת פנים משמעותית", אומר תומר רייפמן, מנכ"ל יעז התחדשות עירונית מקבוצת יעז הבונה בת"א מספר פרויקטים של התחדשות עירונית ומקדמת פרויקטים גם ברחוב ארלוזורוב, "הרחוב ישלב שימושים רבים של מגורים, מסחר ובילוי, כמו כן הנגישות תחבורתית לרחוב וממנו תשתפר משמעותית עם תחילת ההפעלה של הרכבת הקלה. הרחוב חוצה כמעט את כל העיר ממזרח למערב והחשיבות שלו במרקם העירוני גבוהה מאוד, התוכנית תשדרג מהותית את הרחוב כולו לטובת הדיירים, המבקרים ובעלי העסקים באזור".
תוכנית ארלוזורוב היא תוכנית משלימה לתכנון הרכבת הקלה ולרצף התוכניות העירוניות להתחדשות עירונית לרובעים 3-4 בעיר. לאורך הרחוב יעבור תוואי הקו הסגול של הרכבת הקלה החוצה את הקו הירוק המתוכנן לעבור ברחוב אבן גבירול. חלק מהרחוב נמצא בתחום אזור הכרזת אונסק"ו, והוראות התוכנית נוגעות גם לעניין זה.
לדברי רייפמן, "התוכנית נותנת קווים מנחים לנפחי הבנייה חדשה לאורך הרחוב. יש בה העצמת זכויות בנייה אבל במקביל גם הגבלות ברורות ומדויקות שאין לסטות מהן, ויש לקחת אותן בחשבון כשבאים לקדם פרויקטי התחדשות עירונית ספציפיים בתחומה. תמורות שהובטחו לבעלי הדירות, או תכנון שלא יעלה בקנה אחד עם הוראות התוכנית, לא יאושרו בוועדה המקומית ומשכך הם בטלים מראש".
מימוש זכויות הבנייה ברחוב מותנה בעמידה בקווי הבניין ובמספר הקומות המוגדר בתוכנית: בתחום רובע 4 במגרשים הממוקמים בין דרך נמיר לרחוב אבן גבירול תותר בנייה בגובה שלא יעלה על שמונה קומות ושתי קומות גג חלקיות (כולל קומת הקרקע); במגרשים עורפיים, לאורך שבילי הקישוריות, תותר בנייה בגובה שלא יעלה על שבע קומות ושתי קומות גג חלקיות (כולל קומת קרקע).
בתחום רובע 3 בתחום אזור הכרזת אונסק"ו (בצידו הדרומי של הרחוב, בין רחוב אבן גבירול למפגש הרחובות הירקון-אליעזר פרי) תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 6 קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע); מחוץ לאזור ההכרזה (בצידו הצפוני של הרחוב, בין רחוב אבן גבירול למפגש הרחובות הירקון-אליעזר פרי) תותר בנייה בגובה שלא יעלה על שבע קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע).
עוד קובעות הוראות התוכנית: הרחבת המדרכות להולכי רגל ברחוב ארלוזורוב; יצירת שלושה שבילים להולכי רגל ורוכבי אופניים המקשרים בין הרחובות העורפיים לרחוב ארלוזורוב במקטע הרחוב המזרחי; וכן חיבור מגרשים קיימים בבנייה בקיר משותף.
אדריכל שחף זית הבעלים של משרד זית לב אדריכלים, שמתכנן בעבור יעז פרויקטים ברחוב ארלוזורוב אומר כי "התוכנית כוללת הגבלות שעל הדיירים לשקלל, כמו למשל תקן חניה 0 בבניינים הפונים לרחוב ארלוזורוב ותקן 0.6 בלבד ברחובות הצדדיים שלו – כך שיהיו דיירים בפרויקטים חדשים שלא תוצמד להם חניה לדירה; העירייה קבעה גם כי 25% מהדירות שייבנו ברחוב יהיו דירות קטנות בשטח עד 50 מ"ר ללא אפשרות להגדלה; יהיו בניינים שיבנו בהם ממ"קים (מרחב מוגן קומתי) ולא ממ"דים (מרחב מוגן דירתי); לא תתאפשר בניית מרפסות מעל רחוב ארלוזורוב וגם לא תהיה בנייה למגורים בקומות הקרקע שייועדו למסחר בלבד".
לדברי רייפמן, "בעלי דירות המקדמים פרויקטי תמ"א 38 ברחוב צריכים לוודא שהתמורות המובטחות להם על ידי יזמים כאלה ואחרים צריכות להיות תואמות למה שהתוכנית מאפשרת. אל להם להסתנוור מהבטחות מפליגות של תוספות בנייה של עשרות מטרים לדירתם הקיימת, או בשטחים המשותפים או בחניות ומרפסות ועוד, היות והוראות התוכנית לא יאפשרו אותן ומשמעות הדבר עבורם הוא אובדן של זמן יקר ומשאבים אחרים". עוד מסביר רייפמן שכדי לדעת מה ניתן להבטיח לדיירים מכוח התוכנית, יש לבצע ניתוח אדריכלי מפורט של התוכנית, לא מספיקה רק הערכת שמאי ואת זה כבר עשינו בחברת יעז. יזמים שלא יסתמכו על ניתוח אדריכלי ויפריחו הבטחות מן השרוול – ייתקלו בסירוב מובהק מצד הוועדה המקומית ויבזבזו את הזמן שלהם ושל בעלי הדירות".
קבוצת יעז היא אחד מהשחקנים הבולטים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב. החברה בנתה ומסרה עשרות פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי ובהם אלפי יחידות דיור וכיום היא מקדמת בנייתן של למעלה מ-2,500 יח"ד בתל אביב. הקבוצה נמצאת כיום בשלבי תכנון שונים של עשרות פרויקטים בת"א ותמשיך לבנות את העיר גם בשנים הבאות.
"תל אביב היא ליגה משל עצמה בכל הנוגע להתחדשות עירונית", אומר רייפמן, "הפוטנציאל בעיר הוא עצום, אנחנו רק בתחילת הדרך. אבל כדי לפעול בעיר צריך להכיר לעומק את השטח, את הרחובות, את כל התוכניות החלות ואת המדיניות העירונית. לגבי רחוב ארלוזורוב בפרט, בחברת יעז נערכים לאישור הקרוב הצפוי של התוכנית העירונית עם תכנון ומפרטים טכניים העומדים בהוראותיה, וכן פועלים לגיבוש תוכנית מפורטת שתוגש לוועדה המקומית בבקשה להיתר בנייה, ככל ותוכנית ארלוזורוב תאושר או שיהיה ניתן להגיש מכוחה בקשות להיתר בנייה טרם אישורה, ממש כמו שהיה טרם אישור תכנית רובע 4. זה יאפשר לנו לפעול במהירות מול הוועדה המקומית לקבלת ההיתרים, הוא מסכם".
