בחודשים האחרונים אנו עדים לעלייה מתמדת של הריבית במשק, אחרי שנים רבות של ריבית אפסית. עלייה זו מקבילה לעליית הריבית במדינות רבות בעולם, החוות התייקרויות ושיעורי אינפלציה שלא נראו שנים רבות.
לעליית הריבית השלכות על כלל תחומי המשק, אולם שוק הנדל"ן, המאופיין בשיעורי מינוף גבוהים, מושפע ממנה יותר. החברות הציבוריות שיפנו לשוק ההון לגייס כסף באמצעות אגרות חוב, ייאלצו לשלם ריבית גבוהה יותר משמעותית מהריביות שעל־פיהן גייסו עד לפני כמה חודשים. גם גיוס באמצעות הנפקת מניות פחות כדאי היום, לאור הירידות החדות בשווי מניות חברות הנדל"ן.
כלל היזמים בשוק הנדל"ן נוטלים מימון בכל פרויקט, לשם מימון רכישת הקרקע וההקמה. העלאת שיעורי הריבית מעלה גם את העלויות של היזם בפרויקט, ואם לא די בכך, שיעורי המימון שהבנקים מעמידים לרכישת קרקע עבור פרויקט, ירדו אף הם משיעור של 85% ומעלה לשיעור של בין 60% ל־80% ואף פחות. אם לא די בכך, הבנקים נהיו סלקטיביים יותר במתן הלוואות. התוצאה היא שיזמים רבים מתקשים לקבל מימון, ובכל מקרה נדרשים להעמיד הון עצמי בשיעור גבוה יותר מבעבר.
גם שוק האשראי החוץ־בנקאי, שפרח בשנים האחרונות ואיפשר מימוש פרויקטים רבים ליזמים שהתקשו או לא רצו להעמיד את כל ההון העצמי שלהם בפרויקט, מתייקר היום עקב העלאת הריבית, והיזמים נדרשים להתחייב לתשלום ריביות גבוהות לגורמי המימון החוץ־בנקאי, במקרים רבים ריבית דו־ספרתית. זאת ללא שום קשר לתוצאות הפרויקט ובמקרים רבים עם דרישה לתשלום הריבית באופן שוטף.
אחד מגופי המימון החוץ-בנקאי המשמעותיים בשוק הוא ריאליטי מימון מקבוצת קרנות ריאליטי. הקרן גייסה רק לאחרונה כ־1.2 מיליארד שקל לשם מימון הון עצמי ליזמי נדל"ן, עם יכולת להעמיד מימון הון עצמי גם לעסקאות בהיקפים גדולים.
ריאליטי היא קבוצת קרנות השקעה בנדל"ן הגדולה בישראל שבראשה עומדים ד"ר מיכאל ורדי, אוהד רוזן ואסף ורדי. הקבוצה מנהלת מספר קרנות פרייבט אקוויטי ונכסים בהיקף של כ־9 מיליארד שקל, ומתמחה ברכישה, פיתוח, ניהול השבחה ומימון של מגוון סוגי נכסים בארץ ובחו״ל. ריאליטי פועלת לפיתוח עירוני וסביבתי, זאת לצד שיתופי פעולה נרחבים עם הרשויות השונות.
משה הרדי, שותף מנהל של הקרן: "ריאליטי מימון היא גוף שהוא חלק מקבוצה יזמית, עם מנהלים שהגיעו מעולם היזמות ולאו דווקא מעולם המימון. אנו מבינים את הקשיים של היזמים, במיוחד לאור עליית הריבית, ומנסים למצוא להם פתרונות מתאימים, בלוחות זמנים מהירים, בהתאם לסוג העסקה, אופי היזם ורמת הסיכון. אנו מבינים שעליית הריבית תחייב את היזמים להעלות מחירים כדי לשמר את אותה רמת רווחיות, ואנו מניחים גם קצב מכירות איטי יותר מבעבר. להערכתנו, לא נראה בקרוב תופעות של רכישת קרקעות במחירים מופקעים תוך ציפייה לעליית מחירים. בהתאם, כדי לייצר ודאות ליזמים, במקרים רבים אנו מסכמים עם היזמים את העמדת מימון ההון העצמי עוד בטרם החתימה על הסכם הרכישה או טרם הגשת ההצעה למכרז ומייעצים להם מניסיוננו. בכך אנו גם מאפשרים ליזמים לגשת למכרזים גדולים או למספר מכרזים ו/או עסקאות, ללא צורך להכניס שותפים או לוותר על האפשרות לזכות במספר מכרזים במקביל.
במודל שיצרנו, אנו מעמידים ליזמים מימון בריבית אטרקטיבית ביחס לשוק החוץ־בנקאי, עם תוספת ריבית הנגזרת מרווחי היזם מהפרויקט, כך שאם היזם הרוויח פחות, הוא ישלם פחות ריבית. בדרך זו אנו מקטינים ליזם את החשיפה. בהתאם לכך החזר ההלוואה והריבית בגינה מבוצעים לרוב עם השלמת הפרויקט.
יוני מיחאוי, שותף, משנה למנכ"ל בקרן ריאליטי מימון: "אנו בוחנים עשרות בקשות מימון בשבוע במגוון רחב של פרויקטי מגורים, מסחר, לוגיסטיקה, משרדים ותחומים אחרים ובכלל זה מימון ליזמים הרוכשים נכסים לשם השבחתם. מתחילת השנה ריאליטי חתמה על הסכמים להעמדת הלוואות הון עצמי בהיקף של מאות מיליוני שקלים בפרויקטים מגוונים. אנו מקפידים תחילה להבין את העסקה, צרכיה המיוחדים, רצונות היזם ויכולותיו. אם אנחנו מאמינים ביזם תחילה ובעסקה לאחר מכן, אנו מאפשרים ליזמים לקבל מימון לחלק משמעותי מההון העצמי הנדרש להם בפרויקטים.
צביקה רטיג, מנהל האשראי בקרן ריאליטי מימון: "אנו מתאימים את המימון בהתאם לצרכים של היזם, ובין היתר פיתחנו מודל ייחודי להעמדת מימון בתחום ההתחדשות העירונית על ידי העמדת מסגרות אשראי לקידום פרויקטים, מתוך הבנה ששם מצוי הקושי ליזמים הפועלים בתחום, והעמדת מימון לחלק מההון העצמי לפרויקטים עצמם לאחר הבשלתם. כדי לפשט את צורכי תהליך קבלת המימון, יצרנו גם שיתופי פעולה שיאפשרו ליזמים בתחום ההתחדשות העירונית לקבל גם מסגרות לחוב הבכיר ופוליסות חוק מכר, ובעצם אנו מספקים ליזמים בתחום זה פתרון מימוני מלא לחלק משמעותי מההון הנדרש להם, החל בשלב קידום הפרויקטים, דרך מימון בשלב היתר הבנייה ועד להשלמת הפרויקטים ואיכלוסם".
בשלב זה שוק המגורים נתון בחוסר ודאות. עליית הריבית ללא ספק עשויה להקטין את היכולת לרכוש דירות לאור התייקרות המשכנתאות, אבל עדיין קיים ביקוש קשיח מצד אחד והיצע חסר מהצד השני. יש להניח שגם שוק השכירות לא יפגר מאחור ומחירי השכירות ימשיכו לעלות לאור העלאת הריבית, כך שגם האלטרנטיבה של רוכשי הדירות תתייקר. העלאת הריבית יכולה להשפיע גם על המוטיבציה של יזמים להוציא לפועל פרויקטים חדשים, ויש חשש שההיצע יקטן עוד יותר.
אין ספק שהתמשכות המצב והמשך עליית הריבית ידרשו מהיזמים למצוא פתרונות יצירתיים כדי להוציא לפועל פרויקטים, ולקרן ריאליטי יש את היכולת לספק פתרונות מתאימים.
