עם התרחבות והתקדמות פרויקטים של התחדשות עירונית החלה לצוץ תופעה של מכירת פרויקטים. המכנה המשותף הוא שברוב המקרים הדיירים כלל אינם מודעים לזכותם להתנגד למהלך, ובעיקר אינם מודעים לעובדה שמי שהחתים אותם על ההסכם, גורף לכיסו שכר מכובד על חשבונם. לעיתים בדיקה מדוקדקת תעלה, כי מלכתחילה לגורם שלו חתמו כלל לא הייתה כוונה לבצע את הפרויקט.
לדברי עו"ד עמנואל יוזוק, חששם העיקרי של בעלי הדירות בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38 הוא שלדירת המגורים שלהם ייגרם נזק משמעותי, אם הפרויקט לא יושלם, ובמקרה קיצון אף תימנע מהם האפשרות להמשיך לגור בדירתם. בעלי דירות בוחרים יזם, לאחר שבחנו את ניסיונו בביצוע פרויקטים, יכולתו הפיננסית ומהימנותו וניהלו עימו משא ומתן בטרם חתמו עימו על ההסכם.
בשל האמור, קיימת חובה בגילוי ושקיפות מלאים מצד היזם לדיירים. חובת זו קיימת בהוראות בסעיף 6 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו־2006 לעניין חובת הגילוי - הוראה המתאימה, ויש חובה לפעול על־פיה גם בהסכמי תמ"א 38.
הסכמי ההתחדשות העירונית הם "חוזים על תנאי". הכלל המשפטי החל בהם הוא, כי אם התנאי לא מתקיים במועד שקבעו לכך הצדדים או בתוך זמן סביר (בהתאם לנסיבות), החוזה פוקע ומתבטל למפרע. כלומר, ההסכם בטל וחסר תוקף משפטי.
סעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג־1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע: "היה חוזה מותנה בתנאי, והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת – תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה – מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק – מתבטלת ההתנאה".
1. החתמת הרוב הדרוש בהתאם לסוג הפרויקט בתוך פרק זמן רלוונטי (הדרך כלל חודשים ספורים). זהו תנאי יסודי, שברוב הפרויקטים מתקיים במועד.
2. המצאת תוכניות הבנייה לדיירים וקבלת הסכמתם לצורך הגשתם לוועדת התכנון לקבלת היתר בנייה.
3. קבלת החלטת ועדה, הקובעת תנאים שעם התקיימותם יינתן היתר בנייה.
4. קבלת היתר בנייה והתחלת העבודות.
קיימים תנאים נוספים ובהם כדאיות כלכלית (תקן 21), קבלת ליווי בנקאי וקבלת תנאי בנייה שנקבעו מראש.
בכתבה זו נסקור תופעה, שהפכה לנפוצה, והיא סחר בפרויקט ללא ידיעת הדיירים ובעיקר ללא הסכמתם.
בחירת היזם קריטית להצלחת הפרויקט
סקירת חוזי פינוי־בינוי שהבשילו לפרויקט תלמדנו, שהיזמים מצהירים, כי יש בכוונתם לבצע את הפרויקט, וכי ביכולתם הכלכלית והביצועית לעשות כן. אולם כאשר יזם מצהיר זאת, אך בפועל הוא אינו יכול לעשות כן, הרי שכבר הפתיחה המשפטית בינו ובין הדיירים יסודה בהטעייתם, בחוסר תום לב ובעיקר תוך כוונה, שבשלב עתידי לאחר החתמתם הוא יבקש למכור את החוזה לחברה אחרת ולשלשל לכיסו עמלה.
כאשר היזם מקבל את הסכמת הדיירים ליציאה מהפרויקט בתנאים הקיימים או שדרוגם אל מול יזם חדש, אין כל קושי. ה"דרמות" מתחילות כשהיזם מתנהל עם החוזה כ"בעל הבית", באופן שהדיירים מוצאים עצמם לאחר שנים רבות של ציפייה לפרויקט מול יזם חדש שאינם מכירים.
עוד מוסיף עו"ד יוזוק כי לכאורה, סיטואציה שכזו כלל איננה צריכה להתקיים. אמורים להיות חסמים ובקרים בהסכם שבין הצדדים. בפועל פרויקטים רבים "מתגלגלים" מיד ליד, ללא ידיעת הדיירים ובמקרים רבים ללא הסכמתם.
כלל משפטי ידוע הוא שמה שאינו אסור, מותר, ובכך בעצם מצדיקים יזמים ועורכי דין את האפשרות לגלגל את הפרויקט ליזם אחר, כי בהסכם אין מנגנון האוסר לעשות כן. אולם קריאה מקצועית של מנגנוני ההסכם השונים יכולה להביא למסקנה, שגם ללא תנאי מפורש המגביל את העברת הפרויקט לאחר, הדבר ברור מאליו לשני הצדדים בעת חתימת החוזה. דהיינו, היזם החתום על ההסכם הוא ורק הוא יבצע את הפרויקט.
נדירים הם פסקי הדין שהוציאו בתי המשפט בתחום סחר בפרויקטים או כפייה על דיירים לבצע פרויקט עם יזם חדש ללא הסכמתם. בית המשפט המחוזי בתל אביב (62104-11-17) הכריע בסוגיה של ניסיון להחליף יזמים בפרויקט ללא הסכמת הבעלים. במקרה זה החברה היזמית שחתמה על הסכם עם הדיירים בחרה שלא לבצע את הפרויקט, ולכן נכנסו יזמים חדשים, כאשר תשעה דיירים מתוך 48 סירבו לאפשר להם זאת. בפרשה זו דחה בית המשפט את הניסיון לכפות על הדיירים את המהלך.
הטענה, שלפיה ניתן להעביר את ההסכם ליזם אחר מכוח חוק המחאת חיובים, נדחתה, תוך הפניה לדברי השופטת מרים בן פורת בספרה "פירוש לחוק החוזים – חוק המחאת חיובים" (עמ' 14): "זכות ניתנת להמחאה מבחינת מהותה, רק כאשר אין זה משנה לחייב כלפי מי עליו לבצע את החיוב".
בית המשפט קבע, כי במקרה של פרויקט התחדשות עירונית "בחירת היזם המתאים הינה קריטית להצלחת הפרויקט. בפרויקט תמ"א 38 החשש של בעלי הדירות, שלנכס העיקרי שלהם – דירת המגורים, ייגרם נזק משמעותי אם הפרויקט לא יושלם, ויכול ואף תימנע מהם האפשרות להמשיך לגור בדירתם. בין בעלי הדירות ליזם הנבחר לביצוע פרויקט תמ"א 38 נדרש אמון מיוחד, ובפרט כאשר הבניין אמור להפוך למשך תקופה ממושכת לאתר בנייה על כל המשתמע מכך".
טענה נוספת, שלפיה היו זכאים עורכי הדין לחתום ליזמים החדשים על מסמכים על בסיס ייפויי כוח, נדחתה אף היא, תוך קביעה שמדובר בחריגה מסמכות: "לא ניתן ללמוד מייפויי הכוח הבלתי חוזרים, שנחתמו מכוח ההסכם, שהמשיבים נתנו הסמכה למיופי הכוח להחליף את היזם המקורי ביזמים חדשים"
לסיום, מציין עו"ד יוזוק, כי בתי המשפט הכירו בחשיבות בחירת זהותו של היזם להצלחה בביצוע פינוי־בינוי או תמ"א 38.
מעוניינים להכיר את פועלו המשפטי מקרוב? אנו משרד עורכי דין יוזוק מלכין ושות' - מתמחים בתחום המקרקעין מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר עוד היום ולהבטיח לעצמכם שירות מקצועי ויחס אישי לאורך כל הדרך.
