אזור התעשייה הזעירה בן 350 הדונמים התחום בין רחובות ז'בוטינסקי, אבא הלל וביאליק ברמת גן, שלימים קיבל את השם "מתחם הבורסה", החל להתפתח מאמצע שנות ה־60 כאזור תעסוקה ובו מבני משרדים ובורסת היהלומים. במשך השנים התרחב המתחם ואת הבניינים החליפו מגדלי משרדים בני עשרות קומות.
לפני כשנה אישרה סופית הוועדה המחוזית תל אביב את תוכנית המיתאר, הקובעת מדיניות שלפיה המתחם ישלב בניינים ומגדלים חדשים לצד מבנים ותיקים עם תמהיל שימושים של משרדים, מסחר, מגורים, מלונאות מעונות סטודנטים ושטחי ציבור.
תוכנית המיתאר תאפשר הקמת 1,750 יחידות דיור, 1,500 חדרי מלון, 400 יחידות דיור מוגן ו־500 חדרי מעונות סטודנטים ועד 3 מיליון מ"ר עבור שטחי תעסוקה ו־200,000 מ"ר עבור שטחי מסחר. עוד בתוכנית שני מרכזים ציבוריים משמעותיים לטובת תרבות וספורט בהיקף של כ־10,000 מ”ר כל אחד, וזאת מתוך כוונה להפוך את הבורסה למוקד פעילויות פנאי, לצד מרכז עסקים ראשי במטרופולין. בחלקה הצפון-מערבי של הבורסה מתוכנן להיבנות מוסד חינוכי לצד מגדלי תעסוקה בשטח של 7,200 מ”ר. עוד נקבע כי שדרוג המרחב הציבורי ייעשה באמצעות נטיעות של עצי צל, יצירת שבילי אופניים וצירי הולכי רגל ובהקמת חזיתות מסחריות לאורך הרחובות, במטרה לעודד את הפעילות המסחרית במתחם מעבר לשעות העבודה של המשרדים.
"לצד תוכניות הפיתוח והתשתיות המתוכננות במתחם הבורסה, אני צופה שהמהפכה האמיתית תהיה בתחום ההתחדשות העירונית", אומרת אסי לויתין בן עמרם, סמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי דן נדל"ן מקבוצת דן תחבורה ציבורית, המקדמת כיום שלושה מיזמי נדל"ן רחבי היקף במתחם הבורסה, במסגרת עסקאות קומבינציה, עיבוי זכויות ופיתוח קרקע: "דן נדל"ן פועלת זה שנים בייזום פרויקטים רחבי היקף במתחם הבורסה מתוך הבנת הפוטנציאל של הפיכתו למתחם עסקים משמעותי, שוקק חיים, פעיל ומאוכלס, המערב עסקים, מסחר ומגורים לצד חיי קהילה ותרבות. אנו מקדמים במרץ שיתופי פעולה עם בעלי נכסים ישנים, המעוניינים בשדרוג הנכסים שבבעלותם ומקסום זכויותיהם. מדובר בנכסים ששימשו בעבר לתעשייה ומלאכה, וכעת הפכו למלאי פוטנציאל לפיתוח. ישנה חשיבות גבוהה להצטרפות של בעלי נכסים כבר בשלב הזה, כל עוד העירייה לא הכריזה על תוכנית התחדשות עירונית למתחם, שכן בעלי הנכסים יכולים להשפיע על אופי התכנון ומקסום זכויותיהם. אנו נמצאים ערב הוצאה לפועל של מספר תוכניות משמעותיות ורחבות היקף".
המחירים עדיין נמוכים מתל אביב
תוכנית המיתאר למתחם הבורסה עולה בקנה אחד עם מטרותיה והוראותיה של תוכנית המיתאר המחוזית תמ"מ/5. זו ייעדה את מתחם הבורסה כאזור מרכז עסקים מטרופוליני מוטה תחבורה ציבורית. עובדה זאת הופכת אותה לאטרקטיבית אף יותר בכל הנוגע למיקום ולרמת הנגישות. "הקרבה לתחנת הרכבת סבידור מרכז מחד והקירבה המיידית לתל אביב מנגד הופכת את מתחם הבורסה ברמת גן לאזור התעסוקה המבוקש ביותר בקרב חברות ההייטק והפירמות הגדולות בתל אביב, המבקשות להישאר במרכז העסקים שלה", מסביר אור בן צבי קליין, מנכ"ל שירותי הנדל"ן בקבוצת ניומרק נת"מ. לטענתו, "שני יתרונות אלו אופייניים רק לבורסה, שם המחירים עדיין נמוכים ממחירי השכירות בתל אביב, אך עם הצפי למעבר של הרכבת הקלה – תוואי הקו האדום בצידה הדרומי, על ציר ז'בוטינסקי, והגדלת הזכויות המשמעותית שביצעה הרשות המקומית להשביח ולחדש את אזור הבורסה - יהפוך האזור למבוקש עוד יותר בשנים הקרובות, והמחירים יעלו בהתאם וצפויים להתקרב עוד יותר למחירי השכירות של משרדים בתל אביב".
על־פי דו"ח נת"מ לחציון השני של 2022, רמת אכלוס השטחים בבורסה היא כמעט 100%, ודמי השכירות הממוצעים עומדים שם על כ־125 שקל למ"ר, כאשר הממוצע בתל אביב הוא 140 שקל למ"ר. עוד ניתן לציין כי ב־15 שנים האחרונות הייתה עליית מחיר משמעותית בבורסה בשיעור של כ־40%, כשלפני כן עמד המחיר הממוצע על 89 שקל למ"ר.
ניתוח נתוני נת"מ מעלים, כי הגורם הדומיננטי בתחום המשרדים בשנים האחרונות היה הגידול בביקוש מצד חברות טכנולוגיות, וכי למרות המעבר לעבודה חלקית מהבית, רוב החברות לא צמצמו באופן משמעותי את שטחי המשרדים שהן שוכרות. חברות ההייטק גייסו סכומי שיא, והנזילות הגבוהה בשילוב תחרות עזה על כוח אדם מיומן הובילו לעליות בביקוש ולעליית מחירי השכירות, בעיקר במשרדי Class A בתל אביב, הרצליה פיתוח ובמיקומים הסמוכים לתחנת רכבת או רכבת קלה, דוגמת מתחם הבורסה.
"מתחם הבורסה נהנה מהעובדה שיש מחסור בהיצע של משרדים CLASS A בתל אביב ומכך שהמחיר באזור עדיין נמוך משמעותית מהאזורים המרכזיים בתל אביב, וכשלוקחים בחשבון שמדובר באזור שעדיין נמצא בתוך מעגל הקורקינטים, זהו המתחם האידיאלי והמתבקש לחברות המעוניינות להישאר באזור תל אביב".
