בשנים האחרונות התרחשה באור יהודה מהפכה שקטה אך מהירה. לא מעט מומחי נדל"ן נותנים עליה את הדעת בניסיונות להסביר כיצד הפכה העיר במרכז של המרכז, מהזדמנות נדל"נית להצלחה מוכחת?
הסכם הגג - הצירוף הנכון בזמן הנכון
בשנת 2017 נחתם הסכם גג בין ממשלת ישראל לעיריית אור יהודה. את ההסכם הובילה ראש העיר, ליאת שוחט, רק שנתיים לאחר היבחרה לראשות העיר. ההסכם הבטיח בניית כ-5,000 יחידות דיור חדשות, אך הוא טמן בתוכו עוגן כלכלי אדיר לעיר: תוספת של 1,140,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר. בנוסף הוא איגם תקציבי פיתוח ייחודיים שהבטיחו את חידושן של השכונות הוותיקות בהיקף רחב מאוד.
הוסיפו לכך שהעיר היא אחת השיאניות בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית והוצאת היתרים, ותגיעו מהר מאוד לתנופת פיתוח אדירה שכמעט אין כמותה בגוש דן.
בנוסף, הסכם הגג באור יהודה הוא אחד התהליכים משמעותיים ביותר שהתקיימו בעיר. הסיבה לכך היא שלהבדיל מרשויות אחרות, בהן הסכמי הגג הובילו ל"פקק כלכלי", באור יהודה בנו מנגנון חדשני וייחודי אשר מאפשר עצמאות לעירייה. עצמאות זו מעניקה לה את היכולת לקדם פרויקטים, תוך הקפדה על רמות גימור גבוהות במיוחד ורף איכות גבוה של מבני הציבור, שעמדו על כנם עוד בטרם האכלוס של הדייר הראשון.
ההשקעה בחינוך ובסל שירותים עשיר מניבה פירות
הסכם הגג היווה ללא ספק את יריית הפתיחה, אך במקביל אליו, החלו לקרום עור וגידים שינויים גם בתחומים נוספים וכולם ביחד יצרו את הפלטפורמה להצלחה. העירייה בשנים האחרונות החליטה על השקעה חסרת תקדים של תקציבים ומשאבים בתחום החינוך וסל השירותים לתושב וקידמה רפורמה מוצלחת מאוד במערכת החינוך שלה, שהובילה לזכייה בפרס הארצי לחינוך ולשיפור חסר תקדים בכל מדדי החינוך, כולל עלייה של 14% אחוזים בזכאות לבגרות של תלמידי העיר והובלה בהשקעה העירונית בחינוך פר תושב.
הנתונים הללו, ביחד עם אפשרויות תעסוקה רבות, המיקום הכי אטרקטיבי בגוש דן (5 דקות מכביש 6 ו-5 דקות מתל אביב) ומערכת תחבורה ציבורית המתוכננת במקום (רכבת קלה, מטרו ומהיר לעיר), מושכים עוד ועוד זוגות צעירים ומשפחות צעירות והעיר קיבלה צביון חדש ורענן.
המספרים מדברים
דווקא בסוגייה זו ניתן לראות את אחד הפרמטרים המשמעותיים ביותר לקפיצה המטאורית באטרקטיביות של אור יהודה. אם בשנת 2017 עלות ממוצעת למטר בדירה במחירי שוק חופשי אור יהודה הייתה 18,000 ₪, הרי שהיום היא עומדת על כ-25,000 ₪ - עלייה של כ-40%, בעוד שבממוצע הארצי העלייה בין השנים הללו עומדת על כ-16% בלבד. נתון מרשים נוסף שמהווה מדד חד משמעי לאטרקטיביות של העיר: בעוד לפרויקט הראשון של מחיר למשתכן באור יהודה ניגשה חברה יזמית אחת בלבד, הרי שלפרויקט האחרון נרשמו לא פחות מ-50 חברות.
כל המומחים מסכימים כי מדובר כאן בתשואה נדירה על ערך הנכסים ואטרקטיביות רבה. כיום ניתן לראות זאת בבירור בשכונה החדשה, "נווה איילון", הנבנית בימים אלה בעיר. השכונה, שתמנה כ-2,500 יחידות דיור בתמהיל מגוון, נחשבת לסיפור הצלחה נדל"ני והדירות ממש נחטפות מידי היזמים.
O PARK – מתעלה על כל המתחרים
קידום הפיתוח המהיר של או פארק (O PARK), פארק העסקים והבילויים במיקום הטוב בישראל, הוא אחד הדברים שאור יהודה עשתה ועושה בנחישות וכנראה אחד החשובים להפיכתה לסיפור הצלחה.
בין עשרות פארקי התעסוקה שמשווקים בשנים האחרונות ברחבי הארץ, אין ספק ש-O PARK מנצנץ כיהלום בתמהיל נתונים שכמותו לא ניתן למצוא:
- מיקום (PRIME LOCATION) - באזור האטרקטיבי ביותר, בין צירי התחבורה המרכזיים של מדינת ישראל ובמיקום האסטרטגי ביותר בגוש דן, בסמוך לפארק השלישי בגודלו בגוש דן, המשתרע על פני 600 דונם ונחל האיילון.
- נגישות תחבורתית – בין צירי התחבורה הראשיים של מדינת ישראל וביניהם התחנה המאספת היחידה של רכבת המטרו לנתב"ג, תחנה של הקו הסגול של הרכבת הקלה, 'מהיר לעיר' ופתרונות חנייה נרחבים.
- תמהיל שימושים מגוון - כמיליון מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר לחברות מובילות במשק הישראלי, צמוד גדר לנתב״ג, חברות ממשלתיות, חברות פיננסיות, היי טק, ביו טק, גרין טק ועוד. בנוסף, יוקמו בו מתחמי בילוי פנאי ותרבות ובעיקר הסעדה מגוונת ואיכותית.
- תכנון אדריכלי פורץ דרך - על תכנון המבנים הייחודי הופקד האדריכל הידוע גידי בר אוריין, אשר העניק למקום אופי ייחודי המחבק את הירוק ומכניס אותו כמעט לכל משרד עם גגות ירוקים, מרפסת בכל קומה וחלון בכל משרד.
הצלחה מוכחת
לאחרונה הוכרזו הזוכים בשלב ב' של מכרז השיווק של רמ"י. גם פה המספרים מדברים בעד עצמם. בעוד שברחבי ישראל יש עודף בהיצע של שטחים המיועדים למשרדים, המחירים במכרז האחרון מבטאים בצורה הטובה ביותר את האטרקטיביות של המקום.
הסכומים שהציעו המתמודדים היו גבוהים פי 3 ויותר מאלו שהוגשו במכרז הראשון שנערך בשנת 2018. הנתונים מורים כי מחיר ממוצע של דונם תעסוקה ומסחר באור יהודה עלה ב-2018 כ-3.3 מיליון שקלים, הרי שהיום הוא עומד על יותר מ-9 מיליון ש"ח, וזוהי כבר עלייה של 300 אחוזים! ועם נתונים כאלה של הצלחה מוכחת אי אפשר להתווכח.
כבר לא מדברים רק על הפוטנציאל העתידי, אלא על ההצלחה בהווה
מומחי הנדל"ן תמימי דעים כי עבור אור יהודה זוהי כבר הצלחה אבל ברמה העסקית והכלכלית זו רק ההתחלה. השינויים המתחוללים בעיר כעת לצד המיקום המעולה שלה יזניקו עוד הרבה קדימה. אין ספק, הם אומרים, שאור יהודה היא כבר היום הצלחה נדל"נית מוכחת וזו רכבת שכדאי לכל אחד לקפוץ עליה בדרך להזדמנויות טובות יותר גם בעתיד.
