מאת עו"ד עמנואל יוזוק
בבואנו לתכנן טיול בחו"ל, רובנו המכריע יבלה שעות ארוכות ברשת ויערוך תחקיר מדוקדק אחר הטיסות, המלונות, האתרים והדילים הכי שווים. נשאלת השאלה מדוע אנחנו לא עורכים תחקיר דומה בבואנו למסור את הנכס הכי יקר שיש בידינו – הבית שלנו – ליזם לצורך קידום תהליך התחדשות עירונית?
ידע = כוח, בהתאם למשפט הידוע, ודומה שבתחום ההתחדשות העירונית זהו תנאי בסיסי לקדם תהליך באופן מיטבי ולהשלימו בהצלחה עבור בעלי הנכסים.
אלא שבמציאות הקיימת לעיתים קרובות בעלי הנכסים מוותרים על הידע החיוני לעתידם, וסומכים על הבטחות מצד גורמים לא מקצועיים, מכערים למיניהם. "בעבר הם היו מגיעים בכובע של מתווך, היום הם מתהדרים בשמות יפים, דוגמת מינהלת התחדשות עירונית, ויודעים למתג את עצמם כמומחים בתחום ולמכור לדיירים את חלום הדירה החדשה והמשודרגת. בפועל מדובר בגורמי תיווך, שקראו והתעדכנו בעיקרי התקנות בתחום, ומבקשים לגזור רווחים מהפרויקט על הגב של בעלי הדירות.
2 צפייה בגלריה
התחדשות עירונית בבת ים. הריסת בניינים ישנים במתחם כצנלסון לטובת מגדלי יוקרה חדשים בפרויקט 5 the של חברת מעוז דניאל
(צילום: עמי לאור)
לאחרונה מתרחשת תופעה מטרידה נוספת: בעלי נכסים מחליטים להוביל התחדשות עירונית בבנייניהם ומכתירים עצמם כנציגות, כשמבחינתם, מדובר בהזדמנות לגרוף רווח לכיסיהם. כך, לפני שהם רותמים לתהליך את יתר בעלי הנכסים, וכתנאי לקידום הפרויקט, הם דורשים מגורמי המקצוע אחוזים מהרווחים. המשמעות היא כי כלל בעלי הנכסים יהיו כבולים למי שהנציגות בוחרת, ויוכלו לפספס הצעות מצוינות אחרות עבור בניין שלהם.
לדוגמה, בעיר ראשון לציון ישנו מתחם גדול של בניינים שדייריהם מעוניינים בתהליך פינוי־בינוי, אלא שבתוך המתחם ישנם שני בניינים שתוקעים את כל התהליך, כי הם מעוניינים במסלול תמ"א/38.
בדיקה מעמיקה מגלה, כי בעלת דירת קרקע באחד משני הבניינים השתלטה על החצר והחליטה שעכשיו יש לה דירת גן. כשהבינה שבמסלול פינוי־בינוי לא תקבל דירת גן בתמורה, מצאה יזם שמוכן לתת לה כזו, כששאר בעלי הנכסים במתחם לא יודעים על כך. דוגמה נוספת היא של נציגות בעלי נכסים בתל אביב, שפנתה לקבלן בטענה שהיא יכולה להשיג עבורו כ־100 חתימות של בעלי נכסים, אבל בתמורה חבריה מבקשים 2% משווי התמורות.
מקצועיות, שקיפות ופתרונות יצירתיים
המחוקק מנסה אומנם לצמצם את התופעה, אך זה לא קורה בהיקף הנדרש, וישנם עדיין הרבה "חורים" בשיטה, מה שמייצר כר נרחב עבור בעלי זכויות ובעלי אינטרסים לייצר עסקאות קומבינה על גבם של יתר בעלי הנכסים.
מקרים אלו ורבים נוספים מבטאים היטב את תפקידו המכריע של עורך דין מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, המלווה את כל בעלי הנכסים בבניין ומייצג אך ורק אותם. מדובר בפונקציה המהותית ביותר, שבעלי הדירות סומכים עליה ונותנים בה אמון מלא, כאשר גם נאמנותו נתונה אך ורק להם.
עוד יש לוודא שבאמתחתו של עורך הדין הנבחר ישנם פרויקטים שהושלמו בהצלחה, ולצידם בעלי דירות מרוצים. עורך דין מקרקעין מקצועי ומומחה בתחום יסייע ביצירת הליך שקוף ואחראי, החף מניסיונות לקבלת טובות הנאה אישיות כאלה ואחרות מצד מי מבעלי הדירות או גורמים לא מוסמכים אחרים.
עורך דין מומחה ומיומן יודע את החוק במלואו, מעודכן בכל התקנות היוצאות חדשות לבקרים ויכול לצייד את בעלי הנכסים במידע הרלוונטי המהימן ביותר על התהליך שהם עומדים לעבור. הוא זה שינחה אותם כיצד להתארגן ואיך למנות נציגות, יפרט מה כולל כל שלב בתהליך, יסביר אילו פרויקטים ניתן לקדם בשטח הבניין, ויציע פתרונות יצירתיים במקרים שבהם צצות בעיות, למשל, בינוי-פינוי, קרקע משלימה, ניוד זכויות ועוד. כאמור, שם המשחק הוא ידע.
הנציגות מתחייבת בזאת
הצעדים שעל נציגות בעלי הנכסים לנקוט עוד לפני שלב החתמת דיירים על פרויקט התחדשות עירונית
- בחירת נציגות המקובלת על כלל בעלי הנכסים לצורך קידום התהליך מול הגורמים השונים.
- ניסוח מכתב של חברי הנציגות, שבו הם מצהירים שאינם מקבלים טובות הנאה מכל גורם.
- לפעול בשיטה של מכרזים ובשקיפות מלאה, באופן שבו כל מינוי בעל מקצוע בפרויקט יהיה לטובת כלל הדיירים ולא לטובת פרט כזה או אחר.
- הנציגות יכולה לבקש מהיזם/קבלן הנבחר שיפוי כספי על הוצאות הכרוכות בעיסוקם בתהליך, דוגמת אש"ל, נסיעות וכיוב', ויידוע יתר בעלי הנכסים בנוגע לשיפוי זה.
- שכירת שירותי עורך דין מומחה בהתחדשות עירונית לליווי הדיירים. על עורך הדין הנבחר לסקור בפני הנציגות סקירה מקצועית על כל המסלולים האפשריים מבחינתם לקידום הפרויקט. למשל, במקרים שבהם הרשות לא מעוניינת לקדם פינוי-בינוי, עדיין עורך דין מומחה שמכיר היטב את התחום, יכול לסייע להם בכל זאת לקדם פרויקט במסלול זה.
- על היזם/קבלן ליזום כנס דיירים ולפרסמו את קיומו ברבים. קיום הכנס מותנה בהגעת 40% מבעלי הנכסים, שאם לא כן, האירוע יידחה.
- חובה לתרגם את עיקרי ההסכם עבור דיירים שאינם דוברי עברית.
- חובה על היזם / הקבלן לפרט את ניסיונו בתחום ההתחדשות העירונית ולהבהיר לדיירים, כי אין לו כל קשר לעורך הדין שמלווה אותם.
