מאת רוני בריק, הנשיא לשעבר של התאחדות הקבלנים בוני הארץ
בתחילת הקדנציה זה נראה מבטיח: שרי אוצר, שיכון ופנים נמרצים, שרוצים למצוא פתרון למשבר הדיור. הם יצאו לשטח, נפגשו עם יזמים, ראשי רשויות וגורמים נוספי בענף, וגיבשו תוכנית דיור חדשה (עם הרבה אלמנטים ממוחזרים), שהכריזה על טיפול בהגדלת ההיצע, הפחתת הבירוקרטיה וריסון הביקושים.
התוכנית כללה צעדים, כמו חלופה לתמ"א 38, קיצור הליכי תכנון ורישוי, עידוד שכירות מוסדית, קידום התחדשות עירונית בפריפריה, קידום תוכנית מטרה, ריסון ביקושים באמצעות מיסוי על משקיעים ועוד.
אגב, השרים ניסו להימנע מהצהרות תקשורתיות הדומות להצהרות משה כחלון בעבר, שהם יצליחו להוריד את המחירים, ואף נקטו בגישה "כנה" עם הציבור ואמרו שמטרתם היא לרסן את עליית המחירים בטווח הארוך. לכאורה, גישה אמיצה ושקופה, אך בפועל חלקים מרכזיים בתוכנית הדיור הממשלתית לא יצאו אל הפועל, והציבור, שהבין שאין למה להמתין, התנפל על הדירות, והמחירים זינקו.
אבל במקום להמשיך בדרך הסיזיפית הנדרשת לטיפול בבעיות העומק של הענף, בשינויים המבניים ובהגדלת ההיצע, השרים נבהלו מהביקורת הציבורית על העלאת מחירי הדיור, ובחרו בצעדים פופוליסטיים, מהירים שישמשו כפלסטר זמני לחתכים עמוקים במיוחד.
תוכנית דירה בהנחה, לדוגמה - כמה כותרות חיוביות, הופעות של שר השיכון ונציגיו בערוצים המרכזיים, הינה, הוא בא ומעניק הטבות מפליגות לזוגות הצעירים. אז נכון, רק מיעוט מהמשתתפים יזכה, מיעוט קטן יותר יזכה בדירה במקום שבו הוא מתכוון לגור, רוב רובם של הפרויקטים רחוקים שנות אור מהיתר בנייה ואכלוס, אבל לרגע אחד קטן זה נראה כמו כותרת טובה לשר השיכון, וגם זה לא עזר.
שר השיכון עבר לאסטרטגיה חדשה־ישנה: לייצר כותרות חיוביות על חשבון בוני הארץ.
הוא יזם מספר רפורמות, שכל מטרתן להציג לרוכשי הדירות מצג שווא שהוא עוזר להם על חשבון הקבלנים, אבל בפועל הוא בא לברך ויצא מקלל.
זה התחיל עם נושא ההצמדה למדד תשומות הבנייה, שאינו כולל את עלות הקרקע; מהלך פופוליסטי, שפוגע ביזמים שממילא מתמודדים עם עליות פראיות במחירי התשומות כחלק ממגמה עולמית, ובזמן שמדד התשומות מתקשה לבטא את העלויות בפועל.
זה המשיך עם שינוי החוק הנוגע לאיחור במסירת דירות והגדלת הסנקציות כנגד יזמים המאחרים במסירת דירות תוך התעלמות ממגפת הקורונה, הסרבול במערכות הרישוי והמחסור בעובדים. מדובר ברגולוציה פופוליסטית תוך הטעיית הציבור ויצירת מצג שווא, שייווצר חיסכון כספי לרוכשי הדירות והגנה מפני "כרישי הנדל"ן". בפועל אי הצמדת מחיר הקרקע למדד תשומות הבנייה תוביל לחישוב הסיכון של עליית מחירי הקרקע בתוך מחירי הדירות, דהיינו לעליית מחיריהן, וכל רגולציה שמטילה עונשים וקנסות נוספים בעת איחור במסירת דירות, תוביל לכך שקבלנים לא יסתכנו בהתמודדות עם מצבים שלא בשליטתם, כשרגולטורים לא יעמדו בזמני התגובה הנדרשים, ולכן ההתחייבות שלהם תהיה לזמן בנייה ארוך יותר שיתממש. הפתרון להגדלת היצע הדיור טמון בהגדלת שיווק הקרקעות וטיפול שורש בהתחדשות עירונית. וכאן נראה שלמרות הכוונות, לא נעשה מספיק.
חוק ההסדרים
במסגרת חוק ההסדרים, נתנו לרשויות המקומיות לקבוע את היטלי ההשבחה על מיזמי פינוי־בינוי, אולם הצעד שנועד לקדם אותם, עלול לסכן אותם. גובה ההיטלים שקבעו חלק מהרשויות המקומיות, עלול להביא לעצירת פרויקטים. מטרת החוק הייתה לייצר ודאות בפרויקטים, כדי שיזמים יידעו מראש כיצד לבחון את כדאיותם הכלכלית. בפועל רשויות מסוימות החליטו לדרוש היטלי השבחה מלאים ובכך לחסל לרוחב את התוכניות למימוש התחדשות במקומות חלשים ובמקומות שפינוי־בינוי הוא עניין של חיים או מוות עבור הדיירים.
הטווח היה צריך להיות בין פטור מלא ל־25% (חצי משיעור היטל ההשבחה המלא). בפועל אנו רואים רשויות שלמעשה הצהירו שאצלן לא תהיה התחדשות עירונית, לעומת רשויות כמו באר שבע או קריית אונו שוויתרו על היטלי ההשבחה באופן מלא.
הממשלה גם הכריזה על הסכמי מסגרת של משרד השיכון עם 12 רשויות, שבמסגרתם הן יקבלו מענקים על הוצאות היתרים בתחום ההתחדשות. הרעיון שעומד בבסיס התוכנית נכון, אחד מהחסמים בקידום התחדשות עירונית באזורי הביקוש הוא הקושי של הרשות לממן את חידוש התשתיות בשכונות הוותיקות ולהתאימן לתוספת התושבים. עם זאת, היעדים שהוצבו לרשויות אינם ריאליים וספק אם יצליחו לעמוד במכסת ההיתרים שנקבעה.
כדי להפוך את ההתחדשות העירונית למוקד הצמיחה של הענף, על הממשלה והרשויות להירתם יחד. הרשויות וועדות התכנון חייבות להבין, שאם הן תייצרנה תוכניות ללא כדאיות כלכלית ליזם, זה לא ייצא לפועל. המפתח הוא אישור מכפילים נדיבים לתוכניות מצד הרשויות ומתן תמריצים לרשויות מצד הממשלה, שאם לא כן, הענף ימשיך לדשדש ולא יממש את פוטנציאל ההתחדשות העירונית להגדלת ההיצע.
פריפריה
כדי לעודד התחדשות עירונית בפריפריה, יש לקדם את תוכנית tax credit של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שהוגשה עשרות פעמים לממשלה, לאוצר ולרשויות המס. במסגרתה, קבלנים שיבצעו פרויקטים להתחדשות עירונית בפריפריה, יפוצו באמצעות זיכוי ממס שיקבלו על פעילות יזמית שהם מבצעים באזור עם כדאיות כלכלית. עבור תושבי הפריפריה מדובר לעיתים בפתרון מציל חיים, אבל את מקבלי ההחלטות זה לא מעניין מספיק על מנת לפעול.
