בתקופה האחרונה נחשפנו לעובדה שבישראל קיימים מבני מגורים מסוכנים רבים, זאת לאחר קריסתם של כמה בנייני מגורים במרכז הארץ. מבנה מסוכן הוא מבנה או בניין שקיבל צו 'מבנה מסוכן' על ידי העירייה הניתן לבניינים שלא עמדו בתקנות הבטיחות הנדרשות.
באופן כללי כל הבניינים נדרשים לעבור בדיקות תקופתיות למטרת ווידוא מצבם הבטיחותי וההנדסי התקין. כיום יש דרישה וצורך רב לבעלי מקצוע בתחום: מהנדסים, שמאים, קבלני שיפוץ מוסמכים ועורכי דין המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית, המסוגלים לטפל במכלול הייצוגים המשפטיים הרלוונטיים, החל מייצוג דיירים הגרים בבניין מסוכן או מבנה העומד להפוך לכזה, דרך דיירים שלא מסתדרים בינם לבין עצמם כאשר המצב מגיע אפילו לכתבי אישום ואז יש לייצג את אותם דיירים או לספק ייצוג משפטי בהסכם מול קבלן שיפוצים מבצע או עורך דין הדרוש ליצירת מכרז תקין לבחירת קבלן שיפוצים ועוד.
דיברנו עם עורך דין אביב טסה, עו"ד מומחה בתחום התחדשות עירונית, אשר היה חבר באגודה לתרבות הדיור ומכיר את כל התהליכים והשלבים הכרוכים בייצוג דיירים בבניין מסוכן, ייצוג וועדי בתים, ייצוג מול קבלנים, מול העירייה, מול דיירים אחרים ועוד.
עו"ד אביב טסה, איך אפשר לקבל אישור למבנה מסוכן או לחלופין להסירו ומה הדיירים הגרים בבניין מסוכן צריכים לדעת?
עורך דין אביב טסה: "ראשית כל רצוי להבין מה זה מבנה מסוכן בהגדרה. ובכן, מבנה מסוכן הוא מבנה אשר קיימות בו בעיות שונות כמו, בעיות בשלד הבניין או אפילו במעטפת החיצונית שלו, למשל במקרה של אריחים נופלים ומסוכנים, תקרה מתפוררת או פגומה, חדר מדרגות עם מדרגות שבורות או טייח מתקלף ועובש, בעיות בקירות הבניין הפנימיים ועוד. כל בעיה שיש בבניין החל מחלקי בטון רופפים, מרפסות מתנדנדות ולא יציבות, סדקים, שברים וכו', מהווה סכנה לדיירי הבניין ולסובבים אותו ואינה תקינה ובמצב כזה הבניין צריך לקבל צו המגדיר אותו כמבנה מסוכן".
"צו מבנה מסוכן לא מאפשר לדיירי אותו בניין להמשיך לגור בו ללא טיפול בבעיה והדבר נחשב אף לעבירה פלילית. אי עמידה בדרישות הצו עלול לגרור את כל דיירי הבניין ללא יוצא מין הכלל לתוך הליך משפטי שעלול לסבך אותם כמו גם לפגוע בשווי הנכס וכמובן שקיימת גם הסכנה הממשית עצמה של המשך מגורים בתוך מבנה שהוגדר כמסוכן".
"איך ניתן להסיר צו שניתן על בניין מסוכן?"
עו"ד טסה: "חשוב לעבוד בצורה יסודית מול מהנדסי הקונסטרוקציה וקבלני השיפוץ המורשים ומול העירייה על מנת לקבל את אישור הסרת צו המבנה המסוכן. על מנת שההליך יבוצע בצורה תקינה, צריך לבצע אותו בצורה משפטית נכונה. רוב הדיירים אינם מעורים בחוקים ובתקנות הללו ובמקרים אלה דרוש עבורם ייצוג משפטי שיגן עליהם במקרים בהם העירייה או הקבלן המבצע נושאים באחריות ולא הם. כמובן שכולם רתומים למטרה למנוע את האסון הבא, אך דיירים צריכים להכיר את זכויותיהם ולהיות ערוכים למאבקים משפטיים לא פשוטים מול גופים חזקים מהם שיעשו הכל כדאי להימנע מלקיחת אחריות ומתשלום על נזקי רכוש וגוף שעלולים להיגרם במקרה של קריסת בניין או אפילו בפגיעה נקודתית אך כואבת למי שנפגע".
"על מנת שהאחריות לא תגולגל הלאה ואותו דייר יקבל את כל המגיע לו במקרה של פגיעה מבניין מסוכן או מבניין שהתמוטט חלילה במהלך מגורים במקום, כדאי לכל דייר לכל הפחות להתייעץ עם עורך דין המכיר את הנושא ויכול לייצג אותו בצורה הטובה ביותר מול אותם גופים, קרי, העירייה, הקבלנים שבנו את הבניין וכדומה".
מה הערך המוסף של עורך דין במקרים כאלה, כמו הגעת מכתב עם צו דרישה לתיקון בניין מסוכן?
עו"ד אביב טסה: "במקרים רבים יש חילוקי דעות בין השכנים לגביי הצורך בשיפוץ. למשל, מגיע מכתב עם דרישה לתיקון הבניין ונניח מתוך 12 דיירים הגרים בבניין רק 7 רוצים אך 5 מתנגדים לכך, בין אם מכיוון שהם לא רוצים, לא אכפת להם או שאין להם כסף. במקרים כאלה יתר הדיירים סופגים את עלות השיפוץ שיכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. עורך דין מומחה בתחום יפנה למפקח לבתים משותפים ויידע כיצד לאכוף את ההשתתפות של הדיירים שלא רוצים להשתתף באמצעים משפטיים".
חלק הכרחי בדרך להסרת צו של בניין מסוכן הוא שיפוץ הבניין. כל קבלן שיפוצים יכול לבצע את העבודה?
עורך דין אביב טסה: "חשוב לבחור אך ורק קבלן שיפוצים בעל ניסיון בתחום. כמובן שצריך להביא בחשבון את הצעת המחיר אך יותר חשוב לדאוג לכך שהעבודה תבוצע הייטב כך שלאחר בדיקה חוזרת של הבניין, תוצאות הדו"ח ההנדסי תוכלנה לתת את האישור המיוחל להסרת צו המבנה המסוכן. ראיתי כבר מקרים של דיירי בניין שבחרו קבלן מבצע ש-'עשה להם מחיר', מה שנקרא, אך במחיר ההנחה הם שילמו באי הסרת הצו".
יש עכשיו רגישות רבה במדינה בשל קריסת בנייני מגורים לא מעטים תוך זמן קצר, מה ניתן לעשות על מנת שמקרים אלה לא יחזרו שוב בעתיד?
עו"ד אביב טסה: "הכלים לפתרון הבעיה נמצאים בידיים של הממשלה והרשויות המוניציפליות. חומרת הבעיה נחשפה לכלל הציבור אך אנו נוטים לשכוח מהר מאוד את הדברים ולעבור הלאה עד האסון הבא. קיים צורך דחוף ליצור תוכנית פעולה מקיפה לקביעת בדיקות יסודיות בסדר גודל רחב לאלפי בניינים בכל רחבי הארץ שהגיעו לגיל בו הם אינם רשאים עוד לעמוד ללא חיזוק או הריסה בעת הצורך ושכונות שלמות שנמצאות בסכנה ואינן עומדות בתנאי הבטיחות הדרושים".
"לסיכום, מי שנפגע בסופו של דבר הם המשפחות והדיירים שאין להם את הכוח להתאחד אך אלה חייהם שנמצאים בסכנה. יחד עם זאת, כל דייר וכל בעל בית אשר גר בבניין ישן או בבניין המוגדר כבניין מסוכן או עומד להפוך לכזה, חייב להגן על עצמו ולהיות ערוך לכל תרחיש בו הבניין נפגע יחד עם דירתו, רכושו או חלילה מי מהנפשות הגרות בבית. כאשר הכל מתנהל על מי מנוחות כמובן שאין בעיה, אך כל שינוי לרעה גורם לתגובת שרשרת שיכולה לסבך אתכם פיזית ומשפטית ולכן חשוב להשקיע בהבנת הנושא ולהיעזר בייעוץ ובייצוג משפטי בעת הצורך באותם בניינים מסוכנים הנבחנים כעת בשל מצבם הבטיחותי הרעוע".
