זה לא סוד שתחום ההתחדשות עירונית תפס תאוצה והפך לשחקן המרכזי בשוק הנדל"ן הישראלי בשנים האחרונות. חברות הנדל"ן המובילות לצד אלו הקטנות יותר הבינו שאם לא ישקיעו משאבים משמעותיים בתחום, מהר מאוד הן יפכו לשחקן לא רלוונטי בשוק. מנגד דיירים רבים מחוזרים על ידי חברות נדל"ן, שרצות להחתים כל בעל דירה אפשרי על הסכמי תמ"א 38 ופינוי־בינוי.
אלא שלצד הרצון והנכונות לקדם תוכניות התחדשות עירונית, קיימים לא מעט חששות והסתייגויות מצד הדיירים, מחסומים תכנוניים מצד הרשויות, בעיות משפטיות ובעצם מה לא.
דודי עמרם, מבעלי חברת עמרם גרופ המתמחה בתחום ההתחדשות עירונית, מספר ומרחיב על המגמות והשינויים בתחום, ממה צריך להיזהר ולמה הוא לא לוקח כל פרויקט.
אתם יוזמים ומשביחים נדל"ן כבר עשרים שנה. מדוע בחרתם להתמקצע דווקא בתחום ההתחדשות עירונית?
"בתחילת פעילותנו בחרנו במכוון ללכת על העסקאות המורכבות יותר. מיפינו אזורים שלמים בדרום תל אביב וביצענו רכישות משמעותיות של נכסים באזורים מוזנחים (כיום מדובר בפנינות נדל"ן) כאלו עם בעיות רישום בטאבו או בעיות משפטיות אחרות, תוך הסתכלות על העתיד וחשיבה על פיתוח רחב של הסביבה גם מצד העירייה וגם באמצעות יוזמות שלנו. מבחינתנו, התחדשות עירונית לא נגמרת בפרויקט בנייה, זו רק ההתחלה של משהו גדול ורחב יותר שכולל את הסביבה האורבנית כולה".
נשמע שלקחתם את המושג התחדשות עירונית צעד אחד קדימה.
"ממש כך, אנחנו מגיעים לתחום מלמטה, מההיכרות עם השטח, עם האנשים. התחום מאוד טבעי לנו. אם בעבר השקענו וביצענו רכישות ביזמות פרטית באזורי דרום תל אביב, היום אנחנו משכפלים את ההצלחה בתחומי פינוי-בינוי ותמ"א 38 באזורים נוספים בתל אביב ובמרכז הארץ.
על מה, לדעתך, יש לשים דגש, כשבוחרים חברה יזמית לפרויקט פינוי־בינוי?
"הדבר הראשון ואולי החשוב ביותר הוא לבחור חברה שבנויה על מערך שמבין התחדשות עירונית. יש חברות גדולות בתחום הנדל"ן, שלא בנויות עם תשתית של התנהלות שוטפת מול דיירים, הבנת הצרכים של כל דייר. הרי בסופו של דבר ליבת התחום היא אנשים. יש הרבה קבלנים שמבינים בבנייה, אך בכל מה שקשור להתנהלות מול דיירים, הם לא שם. לכן חשוב לשים דגש על סוג חברה שאיתה אנחנו הולכים להתנהל. אני תמיד אומר שעדיף חברה קטנה יחסית, שמתמקצעת בתחום ובאזור הספיציפי של הפרויקט, עם אנשי מקצוע שמחוברים לשטח, ושכל פרויקט נמצא בליבת הפעילות שלה ברמה יומית, מאשר חברה ענקית שבשבילה מדובר בעוד פרויקט על המדף.
"חשוב לא פחות לדעת, שהיזם שמקבל את הפרויקט, הולך ללוות אותנו משלב החתימה ועד קבלת טופס 4 עם יעדי זמנים קבועים וידועים מראש".
אנחנו עדים למספר רב של חברות בתחום ההתחדשות עירונית, מה הייחודיות שלכם בתחום?
"אצלנו הדיירים הם לפני הכול. פונים אלינו המון דיירים, אבל אנחנו לא לוקחים כל פרויקט. חשוב לנו לנהל מערכת אינטימית, ששומרת על קשר רציף עם הדיירים, אנחנו יודעים לרדת לפרטים ולזהות את הצרכים של כל דייר. ברמה האסטרטגית, אנחנו מתמקדים באזורי הביקוש ועובדים עם בעלי המקצוע מהשורה הראשונה בתחום. מי שמכיר אותנו, יודע שאנחנו יודעים לתת לכל דייר זמן להחליט, ויושבים איתו אחד על אחד כשצריך, אך בד בבד אנחנו יודעים לרוץ מהר ברמה של היתרי בנייה ועלייה לקרקע, מבלי לבזבז זמן יקר".
תוכנית תמ"א 38 עומדת לפקוע באוקטובר. מהן ההשלכות לכך בעתיד הקרוב?
"מצד אחד היתרון הברור של המהלך הזה הוא האצה בקידום תוכניות פינוי־בינוי כוללניות על מתחמים שלמים. אך לצערי, כרגע אין מענה אופרטיבי למבנים הנמצאים באזורים שבהם לא ניתן לאחד שני מגרשים ויותר, כי אין היתכנות תכנונית או כלכלית. זה קורה הרבה באזור תל אביב, כשיש מבנה ישן בין מבנים חדשים, או באזור תוכנית הרובעים. אם לא תמ"א 38, אין שום סיכוי כרגע להניע פרויקט, שלא לדבר על עניין ניצול הפטורים במיסוי והיטל השבחה. כרגע יש ממש חוסר ודאות בעניין הזה. לכן ההמלצה שלי ושל רבים מהענף היא שכל מי שמבין את היתרונות העצומים בבניין חדש, זה הזמן לרוץ מהר ולהניע את התהליך. המשמעות היא לבחור יזם טוב שיודע לגרום לדברים לקרות, ולהגיש היתרים כמה שיותר מהר".
