מהם התנאים והשלבים להגשת תביעה לפינוי מושכר
תביעה לפינוי מושכר תוגש לבית המשפט כאשר מתרחש אחד מהשניים: הסתיימה תקופת השכירות אך השוכר מסרב לעזוב את המושכר ולפנתו, או שהשוכר הפר את חוזה השכירות הפרה יסודית המקימה למשכיר עילה לפינויו מהנכס. הפרה יסודית היא לדוגמה כאשר שוכר לא משלם דמי שכירות או כאשר השוכר מסב נזק למושכר ופוגע בו.
אם וכאשר התקיימה עילה לפינוי המושכר, יגיש המשכיר את תביעתו לבית המשפט ויצרף לה תצהיר עדות ראשית המגולל את נסיבות המקרה וכן עותק מחוזה השכירות המוכיח את ההפרה שביצע השוכר. לשוכר יש 30 ימים להגיש כתב הגנה כאשר את התובענה עצמה ישמע המותב הדן בתיק בתוך 30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב הגנה.
את התביעה לפינוי מושכר ניתן להגיש בהליך מהיר או לחילופין בהליך משפטי רגיל. ההבדל בין השניים הוא שבהליך פינוי מושכר בסדר דין מהיר לא ניתן לכרוך ראשי נזק נוספים מלבד פינוי דייר כגון ראש נזק של פיצוי כספי עבור הנזקים שהסב השוכר למושכר או חובות שצבר במהלך שהותו בנכס. יחד עם זאת, היתרון העצום בתביעה לפינוי מושכר בסדר דין מהיר היא היכולת להביא לסילוק הדייר הסרבן מהנכס במהירות ובתוך מספר חודשים בודדים ממועד הקמת העילה לפינויו.
איך מתנהל הליך פינוי מושכר אם הנתבע מתגונן וכיצד ההליך מתנהל אם הוא לא מתגונן
לשוכר סרבן ישנה הזכות להתגונן כנגד ההליך המשפטי אשר נפתח נגדו ולנסות לשכנע את בית המשפט כי הצדק עמו וכי התביעה שהוגשה כנגדו דינה להידחות. היה ובחר השוכר להתגונן, עליו להגיש כתב הגנה בתוך 30 ימים לבית המשפט ולפרט בו את טענותיו. במידה שהוגש כתב הגנה, בית המשפט קובי מועד לדיון ובמהלכו ישמע את הצדדים ולבסוף ייתן פסק דין לגופו של עניין המקבל את התביעה או דוחה אותה.
אם השוכר בוחר שלא להתגונן, ניתן לעתור בבקשה מתאימה למתן פסק דין בהעדר הגנה ולאחר 15 ימים מהמועד בו קיבל השוכר לידיו את פסק הדין לפנות ללשכת הוצאה לפועל בבקשה לאכיפת פסק דין. יש לזכור כי גם את כתב התביעה וגם את פסק הדין יש להמציא לשוכר בהמצאה אישית שאם לא כן, לא ניתן יהיה לקבל פסק דין או לחילופין להתחיל באכיפתו בלשכת הוצאה לפועל.
מה חשוב להקפיד בעת אכיפת פסק דין לפינוי מושכר ומתי ניתן לאכוף את פסק הדין?
הליך פינוי דייר סרבן יתחיל עם הפיכת פסק הדין לחלוט. פסק הדין יהפוך לחלוט כאשר יחלוף המועד הנקוב בו המורה לשוכר לפנות את המושכר או במקרה ופסק הדין שותק בעניין זה, 15 ימים מהמועד בו נמסר לדייר הסורר אשר בחר לא לציית להוראותיו ולא עזב את המושכר.
כאשר מגישים בקשה לאכיפת פסק דין לפינוי מושכר חשוב להקפיד על צירוף כל המסמכים הנדרשים על מנת שניתן יהיה מיד עם תום הקופה שנמסרה לשוכר בהודעת האזהרה להתחיל בפינוי הנכס. חשוב להקפיד על צירוף המסמכים הבאים בהגשת הבקשה:
1. פרטיו המלאים של השוכר הסרבן. דיוק בפרטים יסייע לאחר מכן למנהל הוצאה לפועל לבצע את הליך הפינוי מהר יותר וביעילות גבוהה יותר
2. העתק מפסק הדין המורה לדייר לעזוב את הנכס חתום על ידי מזכירות בית המשפט נאמן למקור
3. העתק מהודעת הפינוי שנמסרה לשוכר
4. פרטי חשבון הבנק של המשכיר
מסירת אזהרה מיוחדת עם הודעת פינוי לדייר הסורר
עם פתיחת הבקשה לאכיפת פסק הדין לפינוי מושכר בהוצאה לפועל, תשלח לשכת הוצאה לפועל לשוכר הסרבן הודעת אזהרה בה יימסר לו כי בהתאם לפסק הדין עליו לעזוב את הנכס בתוך פרק הזמן שיקבע בגוף הודעת האזהרה. מטרת אזהרה זו היא לאפשר לשוכר צ'אנס נוסף להתפנות מיוזמתו מהנכס ולמלא אחר הוראות פסק הדין.
יש לשים לב כי עם מסירת האזהרה יש להמציא לדייר גם הודעת פינוי אשר בה יימסר לו כי במידה ולא יעזוב את הנכס מיוזמתו ניתן יהיה לפנותו בכוח מהמושכר. פינוי דייר סרבן יכול שיעשה רק לאחר מסירת הודעת האזהרה כדין לידיו ולאחר שחלף המועד הנקוב בהודעת האזהרה והדייר בחר שלא לציית לה ולא לעזוב את המושכר.
איך נקבע מועד הפינוי מהנכס
לאחר שחלף המועד הנקוב בהודעה האזהרה ולאחר שנמסרה לדייר הסרבן הודעת הפינוי, ניתן לפנות למנהל הוצאה לפועל בבקשה לפינוי המושכר. ללשכת הוצאה לפועל קבלני ביצוע מטעמה אשר אחראים על ביצוע פינוי מושכר בפועל הלכה למעשה וסילוק הדייר הסרבן מהנכס. מועד הפינוי יקבע עם קבלני משנה אלו אשר במידת הצורך וככל ונדרש, יתאמו אף תגבור מטעם משטרת ישראל וסיוע שלה לפינוי המושכר.
את הפינוי עצמו ניתן להתחיל רק לאחר שחלפו 21 ימים ממועד מסורת הודעת הפינוי לשוכר הסרבן. מסיבה זו ועל מנת שניתן יהיה להתחיל בפינוי ללא עיכובים מיותרים, יש לוודא כי הודעת הפינוי תשלח לשוכר בהקדם האפשרי והוא או מי מטעמו מקבלה לידיו.
ביצוע הפינוי בפועל אם הדייר לא מתפנה תוך קבלת סיוע ממשטרת ישראל
עם תום כל המועדים וההזדמנויות שניתנו לשוכר הסרבן לעזוב את הנכס, יעבור הטיפול בפינוי המושכר בפועל לקבלני ביצוע מטעם לשכת הוצאה לפועל אשר יתאמו מועד לפינוי הנכס בפועל ויוציאו בכוח ממנו את השוכר. ככל שעולה השערה כי לצורך הפינוי יידרש סיוע ממשטרת ישראל, יפעל מנהל הוצאה לפועל לתאם את פינוי המושכר עם משטרת ישראל ותגבורה.
סיוע ממשטרת ישראל לרוב נדרש כאשר עולה חשש כי מדובר בדייר אלים אשר לא יהסס לפעול בתוקפנות כלפי קבלני הביצוע, לפגוע בהם או לתקוף אותם. נוכחות משטרת ישראל בהליך ביצוע הפינוי במקרים מסוימים יכולה להקל על ביצוע העבודה ואכיפת הפעולות המתבצעות על פי חוק ביעילות רבה יותר.
ככל ולאחר הפינוי שב הדייר לנכס, ניתן לפנות ללשכת הוצאה לפועל ישירות ולפנותו ללא כל התרעה מוקדמת. במידה שהשוכר השאיר רכוש או מיטלטלין שונים אחרים במושכר, יאופסן ציוד זה במקום ראוי ולאחר זמן מה משלא פעל השוכר ליטול את רכושו, רשאי רשם הוצאה לפועל להורות על מכירת הציוד.
בהליך של תביעה לפינוי מושכר או אכיפת פסק דין בעניין תביעה זו, חשוב להקפיד אחר מילוי הוראות החוק ולפעול לפיו. אסור באיסור מוחלט לנסות לפנות את הדייר בכוח מהנכס או לפעול באופן פיראטי, מהלך אשר עלול לסבך את המצב יותר.
פינוי דייר סרבן או שוכר שלא משלם דמי שכירות יבוצע אך ורק בהתאם לחוק וככל ופניה לערכאות המשפטיות תעשה מוקדם עם הקמת העילה לפינוי הדייר, כך ניתן יהיה להביא לסילוקו מהנכס במהירות ובהתאם לחוק.
