בשוק ההתחדשות העירונית פועלים גורמים רבים, שפונים לבעלי דירות במתחמים בעלי פוטנציאל להתחדשות, ומנסים לרתום אותם לקידום הפרויקטים. אלו יכולים להיות עורכי דין, יזמים, קבלנים, מתווכים, חברות מטעם הרשות המקומית, ולעיתים גורמים שרק מחתימים את בעלי הדירות ואחר כך מעבירים את החתימות למרבה במחיר.
בחירה לא נכונה בגורם שמקדם את הפרויקט יכולה לגרום לעיכוב של שנים בקידומו, ולכן על בעלי הדירות לזכור בראש ובראשונה, שהם בעלי הקרקע, והבחירה בשותף שלהם להמשך הדרך הארוכה צריכה להתבסס על עקרון זה, ומתוך הבנה שתכנון וקידום הפרויקט צריך להיעשות בהתאם למטרות ולצרכים שלהם.
2 צפייה בגלריה
פרויקט גרין פארק בנווה שרת בתל אביב.
(יזמי הפרויקט - מטרופוליס, אלקטרה השקעות וחברת SGS. התמונה באדיבות חברת SGS)
בעלי הדירות במתחם רובינשטיין ביפו למדו זאת לאחרונה על בשרם. מדובר באחד מהמתחמים הגדולים והראויים לפינוי בינוי בתל אביב־ יפו, הכולל 16 בניינים ברחוב הרב רובינשטיין 33 עד 63, בהם למעלה מ־300 דירות במצב פיזי ירוד, ללא ממ"דים, ושאינן ממוגנות כנגד רעידת אדמה.
המתחם ממוקם בשכונת יפו ד' על גבול בת ים, באזור המתפתח של תל אביב, שבו ניכרת מגמה של התחדשות עירונית. מבחינה תחבורתית, המתחם שוכן בין קו רכבת ישראל ונתיבי איילון ובין נתיב הקו האדום של הרכבת הקלה, מיקום מושלם מבחינת הנגישות התחבורתית.
עיריית תל אביב־יפו החלה לקדם פרויקט התחדשות עירונית במתחם באמצעות חברת עזרה וביצרון כבר בשנת 2016. היא ערכה כנסים לבעלי הדירות, החלה הליך תכנוני ואף ביצעה הליכים של שיתוף ציבור.
בינואר 2020 העירייה ערכה כנס אחרון לבעלי הדירות, ובו הודיעה להם כי היא משחררת אותם מהחתימות לעזרה וביצרון, ונכנסת לתמונה כיוזמת ומתכננת התוכנית, אולם בפועל הפעילות במתחם לא הורגשה. במקביל נכנסו למתחם מספר יזמים, שהחלו להחתים בעלי דירות על מסמכי התקשרות ראשוניים.
"הבנו שנכון יותר לקחת חברה מנהלת"
אלי ועקנין, נציג הבניין ברחוב הרב רובינשטיין 63, מספר שהיה ממובילי הפרויקט מול עזרא וביצרון והיה שותף להליכים שקידמה: "הם פעלו כאן כמה שנים וניסו לקדם, אבל בסוף הרימו ידיים. זה מאכזב, כי מצב הבניינים פה הוא בכי רע, ובחלק מהרחוב כבר החלו לקבל מכתבי התראה על בניין מסוכן. אנחנו החלטנו לא לוותר ולהמשיך לקדם את ההתחדשות העירונית בכוחות עצמנו".
שמואל הנדלר, בעל דירה במתחם: "אחרי שהעירייה הרימה ידיים, החלטנו לנסות ולבחור יזם באמצעות מכרז. ערכנו מכרז ובחרנו יזם, אולם הבנו שעלול להיות פער גדול מאוד בין מה שהיזמים מציעים בשלב מוקדם זה, ובין מה שנוכל לקבל לאחר אישור התב"ע (תוכנית בניין עיר). הבנו שנכון יותר לקחת חברה מנהלת, שהיא תייצג אותנו מול העירייה בהתאם לצרכים שלנו, דיירי השכונה, ורק אחרי אישור התב"ע, ייערך מכרז יזמים, שיוכלו להתמודד ולהציע הצעות מדויקות יותר בהתאם לתב"ע, הצעות שהם יוכלו גם לעמוד בהן. אין לנו התנגדות ליזם כזה או אחר, אך אנחנו מאמינים שהתהליך של קידום הפרויקט באמצעות חברה שמייצגת רק את בעלי הדירות ופועלת בשקיפות בהתאם לאינטרסים שלנו, נכון יותר ויביא בסופו של דבר למימוש הפרויקט בפרק הזמן המהיר ביותר.
2 צפייה בגלריה
מימין: עזרא קבע, שמואל הנדלר ואלי ועקנין - על רקע הבניינים במתחם רובינשטיין
( צילום: החברה לפיתוח התחדשות עירונית)
אכן קבוצה גדולה של בעלי דירות התארגנו כנציגות מתנדבת ובחנו מספר חלופות ייצוג. הם החליטו להמליץ לבעלי הדירות למנות את "החברה לפיתוח והתחדשות עירונית", מפתחת "המודל החברתי" בפינוי־בינוי, כגורם מקצועי שייצג אותם.
לאחר מכן נערכו כנסים רבים של בעלי הדירות במסגרת כל בניין ובניין, ונבחרו באופן רשמי נציגים ב־13 בניינים במתחם. נציגים אלו יחד הם היום הנציגות הרשמית של בעלי הדירות. לאחר מינוי חבריה, התכנסה הנציגות לאסיפה ובחרה ברוב קולות בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית לייצג את בעלי הדירות במתחם בשת"פ עם עו"ד ליאור עמידור, שנבחר כעו"ד מטעם הבעלים.
החברה לפיתוח והתחדשות עירונית
החברה לפיתוח והתחדשות עירונית מייצגת אך ורק בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי, החל בשלב ההתארגנות ובגיבושם תחת המטרייה המקצועית שלה ועד לשלב אכלוס הדירות החדשות בבניינים החדשים. החברה מעניקה מעטפת ביצועית רחבה ונותנת מענה לבעלי הדירות בתחום החברתי, הכלכלי, האדריכלי, השיווקי השמאי וההנדסי.
החברה פיתחה ומיישמת את "המודל החברתי ®" בפינוי־בינוי, אשר מיישם ומשלב מרכיבים חברתיים וכלכליים וממזג אותם לכדי תהליך אחד. מטרת המודל היא למקסם עבור בעלי הדירות את התמורה, תוך הגדלה משמעותית של סיכויי המימוש של הפרויקט.
עד כה אישרה החברה במתווה זה תשע תוכניות בינוי ערים (תב"ע) בפרויקטים שונים, מהן אוכלסו בהצלחה גדולה שלושה פרויקטים, ונוספים נמצאים בשלבי הוצאת היתר, בחירת יזם והתארגנות של בעלי דירות.
