חשוב לציין כי במסגרת פעילותה וניסיונה רב השנים, הדר ברוקנשטיין אינה שוללת השקעות בקרקעות חקלאיות, ולמעשה מקדמת, מובילה ומשווקת מספר פרויקטים מהמבטיחים והאטרקטיביים בישראל, ומציגה רזומה של השקעות מוצלחות במיוחד שנוהלו תחת עקרונות מוקפדים של מקצועיות, אחריות וניתוח סיכונים מושכל.
הדר ברוקנשטיין מציגה נתונים המוכיחים כי השקעה בקרקע חקלאית עשויה להוות הזדמנות של ממש ולהוליד תשואה אטרקטיבית בת עשרות ומאות אחוזים, אולם ללא הקפדה על עקרונות השקעה חשובים, עשויה גם להותיר אתכם ללא ההון שהשקעתם ועם קרקע חסרת ערך והבטחות באוויר.
הדגלים מהם חשוב להיזהר בבחינת עסקאות השקעה בקרקעות חקלאיות מניסיונה של הדר ברוקנשטיין:
1. קרקעות בבעלות מנהל מקרקעי ישראל - 93% מן הקרקעות בישראל הן קרקעות בבעלות המדינה. הפשרה של הקרקעות האלה והשבחתן מיועדת לשרת את האינטרס של המדינה ושיווקן מתבצע באמצעות חכירה לתקופת זמן מוגבלת בלבד. המשקיע אינו זוכה בבעלות על הקרקע, אינו רשום כבעליה בטאבו וכל ניסיון למכור אותה בעתיד למשקיעים ויזמי בנייה יהיה כרוך בחסמים בירוקרטיים שישפיעו על קידום העסקה ועל המחיר.
2. קרקעות בפריפריה - השקעה בקרקע מבוססת על היכולת למכור אותה בעתיד במחיר אטרקטיבי, לצרכי בנייה ומגורים. בחירה בקרקעות באזורים משופעי קרקעות זמינות דוגמת אזור הגולן, הגליל והדרום- יותיר את הקרקע בסביבה בעלת היצע גבוה וביקוש נמוך, מה שיהפוך את עליית השווי הריאלי של הקרקע עם הפשרתה למחיר על הנייר בלבד. בפועל יהיה קשה לממש את המכירה ולגרוף את התשואה ומחיר הקרקע צפוי לצנוח בהתאם.
אזורי השקעה מומלצים על ידי הדר ברוקנשטיין: אזור השרון: בנימינה, הוד השרון, גלילות, נתניה. אזור המרכז: תל אביב רבתי. אזור הדרום: גן יבנה.
3. קרקע ללא אופק תכנוני - הפשרת קרקע ושינוי הייעוד שלה מקרקע חקלאית לקרקע מותרת לבנייה ולמגורים היא הליך ארוך שנים, הדורש היתרים שניתנים תוך בחינה קפדנית של האינטרס הציבורי. לקרקע פרטית שאינה מצויה בכל אופק תכנוני והפשרתה אינה מקודמת על ידי רשויות וגורמים בעלי אינטרס- אין כל סיכוי לעבור את הבירוקרטיה המסועפת ולזכות בהיתרים הנדרשים לצורך הפשרתה.
חשוב לדעת כי ככל שהקרקע מצויה בהליך מתקדם יותר בדרך להפשרתה, עלותה תהיה גבוהה יותר. יחד עם זאת, קרקע הנכללת בתכנית מתאר עירונית ו/או תכנית מתאר מחוזית- מצויה בדרך הנכונה וסיכוייה להפשרה ולהפקת תשואה גבוהה במיוחד.
4. קרקע ללא תקן - המורכבויות הרבות והשוק הפרוץ של הקרקעות החקלאיות הולידו צורך בכלי אמין ואובייקטיבי לשיקוף מצב הקרקע ופוטנציאל ההפשרה, להגנה על משקיעים. תקן 22 הוא תקן מבית מכון התקנים הישראלי, אשר פותח ונכתב על ידי איגוד השמאים בישראל וכולל מידע מורחב ומפורט אודות מעמד הקרקע, הבעלות עליה, השלב בו היא מצויה וההליך הצפוי בדרך להפשרתה. תקן 22 משלב בין מידע אופרטיבי וחשוב לבין הערכת סיכויי ההפשרה של הקרקע ומועד הפשרה צפוי, כפי שהוערך על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, בהתאם לנתונים האמורים. חשוב לדעת כי חברות יזמות ושיווק קרקעות מחויבות לגילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה ובשיווק קרקעות המצויות תחת תקן 22, המשקפות ללקוח את סטאטוס הקרקע והאופק התכנוני בו היא מצויה, לצד הגנה משפטית וחוקית לעסקה.
5. קרקע צהובה - ייעוד הקרקע נחלק לשניים: הייעוד הנקבע על ידי המדינה, כאשר ההשקעה מתייחסת לקרקע חקלאית המתעתדת לשנות את ייעודה לקרקע לצרכי מגורים. החלק השני הוא ההיבט התכנוני של הקרקע והסביבה כפי שנקבע על ידי הרשות המקומית אשר הקרקע מצויה בשטחה. ייעוד זה מסומן על פי צבעים, כאשר התב"ע העירונית קובעת אזורים המיועדים לטובת מסחר, שטחי ציבור, שטחים פתוחים, אזורי שירות ומבנים ציבוריים ועוד. קרקע חקלאית לא תזכה להפשרה ללא שינוי הייעוד שלה בתב"ע לקרקע צהובה- המוגדרת לסביבת מגורים. יתרה מזאת, קרקעות מופשרות המיועדות למגורים לא יזכו להיתרי בנייה לו אינן מוגדרות כקרקעות צהובות בתב"ע העירונית- מה שיהפוך את ההשקעה בהן לעקרה. על מנת להבטיח רכישת קרקע חקלאית שתאושר לבנייה גם על ידי הרשות המקומית בבוא העת, חשוב לוודא את מעמד הקרקע בתב"ע במשרדי הרשות, ו/או על פי הנתונים המופיעים בשומת המקרקעין העדכנית.
השקעה בקרקע בהליך הפשרה מקודם על ידי רשויות וגורמי השפעה, הנרכשת באופן פרטי ותוך רישומה בטאבו, בכפוף להערכת שמאי ותקן 22- עשויה להיות השקעה משתלמת, ומהווה מוקד משיכה למשקיעים צעירים ומנוסים, לזוגות צעירים ולבעלי הון מוגבל ושאיפות לצמיחה.
הדר ברוקנשטיין בעלת ניסיון וותק בתחום ההשקעות מספקת מעטפת מקצועית ושירותית, ליווי משפטי, איתור ושיווק קרקעות חקלאיות באזורי ביקוש העומדות בכל כללי הדגל להשקעה מבטיחה ולתשואה עתידית גבוהה ואטרקטיבית.
פורסם לראשונה: 15:52, 26.05.24
