מי הכי ירוקה

אחד השיקולים המרכזיים בבחירת דירה הוא כמה היא "ירוקה" - פונה לנוף, שוכנת בשכונה מרובת פארקים בעיר או באזור עשיר בשטחים ירוקים. כל אלו יכולים להשפיע הן על הגורמים הפסיכולוגיים העומדים מאחורי רכישת דירה והן על מחירה הסופי.

מקובל לחשוב שהרצליה ורעננה הן ערים בעלות ריאות ירוקות מפותחות, אבל כדאי לבדוק את העובדות. מדירוג הערים הירוקות של "כלכליסט", שבו דורגו 13 הערים הגדולות בישראל, עולה כי מודיעין היא העיר שבה היקף השטחים הירוקים הגדול לתושב בישראל - כ־100 מ"ר לכל תושב בעיר. אחריה מדורגת ירושלים, שנתפסת בדרך כלל כעיר צפופה. תל אביב מפתיעה במקום השישי, לפני כפר סבא ורעננה.

את הרשימה סוגרות דווקא שתי ערים שנחשבות ירוקות: הרצליה ורחובות, שבהן השטח הירוק לתושב עומד על 10 מ"ר ו־12 מ"ר, בהתאמה.

הדירוג, שנעשה על סמך נתונים שהתקבלו מ־13 העיריות, מתבסס על היחס בין מספר התושבים בעיר להיקף השטחים הירוקים בתחומה המוניציפלי של כל עיר, כלומר על היחס שטח ירוק לתושב. הדירוג אינו משקלל את השטחים הירוקים המקיפים את העיר ואינם שייכים לתחומה המוניציפלי, גם אם הם גובלים באזורי מגורים.

עובדה זו יכולה להסביר, למשל, מדוע ערים כגון רחובות והרצליה, המשופעות בשטחים ירוקים הסובבים אותן, מדורגות אחרונות.

מתרחקים מהירוק

דירות הפונות לפארק נהנות לא רק מהנוף הירוק והפתוח, אלא גם מעלייה ניכרת בערכן. כך עולה מעבודת מחקר של הדוקטורנטית ורד בן שלמה מאוניברסיטת תל אביב, בנושא "ערכם הכלכלי של שטחים ירוקים בעיר". המחקר, שבדק את ערך הדירות בתל אביב, העלה כי דירה הפונה לפארק או לגינה יקרה ב־18.3 אלף דולר מדירה דומה שאינה פונה לנוף ירוק. "באזורים ספציפיים יש ערכים אחרים: דירה בשכונת בבלי הפונה לפארק יקרה בכ־30 אלף דולר ויותר מדירה עורפית", קובעת בן שלמה במחקר.

ככל שהבתים רחוקים יותר מהשטח הירוק, כך יורד ערך הדירות. ממחקרים בחו"ל עולה כי מחירי דירות הנמצאות כ־60 מטר משטח פתוח היו נמוכים ב־8% לעומת אלו שסמוכים לשטח הפתוח. נוסף על כך, בתים צמודי קרקע הנמצאים בטווח של 30–100 מטר מהפארק יקרים ב־4.1% מבתים במרחק של 500 מטר ממנו.

"קרבה לנוף מעלה את ערך הדירה ב־10%", מסביר השמאי אורי שנער. "יש הבדלים במחירי הדירות באזורים שונים, וזה תלוי במצב האוכלוסייה. אנשים שחיים בדימונה צריכים כסף קודם כל בשביל להתקיים. בתל אביב, שם האוכלוסייה ברמה סוציו־אוקונומית גבוהה, יש יותר נכונות לשלם".

כמה זה שווה?

עוד אלמנט שמשפיע על מחיר הדירה הוא אופי הבנייה. "בבניית בנייני מגורים הקבלן צריך לקחת בחשבון את השטחים הירוקים יותר מאשר בבנייה של בתים צמודי קרקע. במקרים אלו יש לכל אחד חצר פרטית ופחות צורך בשטח הירוק", מסבירה השמאית נחמה בוגין.

למה אנחנו מוכנים לשלם עבור נוף לפארק? בן שלמה בדקה את הנושא בעבודת המחקר שלה ומצאה שלאזורים הירוקים יש חשיבות מכמה היבטים. "מבחינה פסיכולוגית, מחקרים רבים מצאו כי שטח פתוח יכול לסייע בהקטנת הצפיפות ובמיתון לחצים פסיכולוגיים. נוסף על כך, בהיבט הסוציולוגי השטחים הפתוחים מהווים תשתית נופש ופנאי, ומשמשים כמקום מפלט ומרגוע מהצפיפות העירונית. השטחים האלו מאפשרים לחזק ולפתח קשרים חברתיים. בהיבט האקולוגי - הדבר תורם להפחתת הפחמן הדו־חמצני (CO2), ולהתמודדות עם אפקט החממה", כותבת בן שלמה במחקר.

לאור הרווח הכלכלי הטמון בהקמה של פארק ליד בתי דירות נשאלת השאלה - מדוע קבלנים אינם מעוניינים לבנות פארק בעצמם בסמוך לדירות שהם מציעים למכירה?

על כך עונה בן שלמה: "אם הפארק יהיה שטח סגור והוא יהיה מיועד לתושבים הגרים בסמוך, יעלה מאוד ערך הדירות ויתגוררו בו רק תושבים אמידים. בנסיבות אלו, מרבית האנשים אינם יכולים לרכוש דירות הסמוכות לפארק.

"אם תיבנה שכונה בקרבת פארק ותושביה ייהנו ממנו, הרי שגם הדיירים, השכנים והקבלנים ייהנו מפארק שאת עלותו שילם מישהו אחר. תופעה זו תמנע הקמת פארק וכל אחד ימתין שהשני יעשה זאת".

הפתרון שמציע המחקר הוא שהרשות הציבורית תגבה כסף מהתושבים או מהקבלנים ותרכוש חלק מהשטח לצורך הקמת פארק.

"בבואכם לרכוש דירות ליד פארק, רצוי לבדוק עוד דבר כדי למנוע הפתעות בעתיד", אומרת השמאית נחמה בוגין, "יש לגשת לוועדה המקומית לתכנון ערים ולבדוק מהם השימושים הפנימיים של השטח, ושלא מתוכננים עליו שטחי מסחר".