EMI: ירידה חדה של 40% בשוק המשכנתאות

הרבעון השלישי הביא עמו תוצאות טובות ל-EMI - חברת ביטוח המשכנתאות בסיכון גבוה שבשליטת AIG העולמית - אך תוצאות הרבעון הרביעי צפויות להראות על ירידה חדה בנפח המשכנתאות המבוטחות. ברבעון השלישי של 2008 ביטחה חברת EMI כ-1,950 הלוואות, עלייה של כ-8.5% לעומת הרבעון המקביל בשנה הקודמת. עם זאת, ברבעון הנוכחי, העומד להסתיים, מורגשת כבר כעת ירידה חדה של 40% בנפח המשכנתאות.

EMI מבטחת משכנתאות במימון גבוה, של עד 95% מערך הנכס, הניתנות על ידי הבנקים; בין לקוחותיה נמצאים כל הבנקים העוסקים במתן משכנתאות. רפי ולנסי, המשנה למנכ"ל EMI אמר ל-ynet כי, "ברבעון השלישי של 2008 ניתנה כמות שיא של משכנתאות במימון גבוה; אנו מבטחים היום סדר גודל של 14 מיליארד שקל".

אך האם, בצל המשבר, לא אמורה להיות ירידה בבקשות ובאישורים למשכנתא?

"הנתונים האלו נכונים לרבעון השלישי ואנו בסופו של הרבעון הרביעי. ברבעון הנוכחי חלו מספר שינויים במדיניות האשראי של הבנקים למשכנתאות. בין היתר, ניתן לראות ירידה חדה בביקוש למשכנתאות בכלל, בסדר גודל של כ-40% וכך גם בביקוש למימון גבוה".

האם ניתן להסיק מכך על כלל המשכנתאות - או רק  על אלו שבמימון גבוה?

"מימון גבוה מהווה כ-15% משוק המשכנתאות בישראל. מאחר שיש מתאם בין משכנתאות במימון גבוה לכלל שוק המשכנתאות - ניתן לומר שהרבעון השלישי הינו רבעון שיא. באותו אופן ניתן להסיק גם על תוצאות הרבעון הרביעי - של כלל השוק".

מדוע הבנקים בעצם מבטחים רק את המשכנתאות במימון גבוה?

"הסיכון של מתן 70% אחוז משכנתא לבנק הוא נמוך יותר משום שערך הנכס במקרה של כינוס יחד עם ה-30% שכבר ניתנו לבנק יכסו את ערך ההלוואה שנתן הבנק. כך שהבנק מסתכן יותר כשהוא מאשר משכנתא על יותר מ-70% מערך הנכס והוא מעוניין לבטח את עצמו מפני חדלות פירעון".

מי הם הלקוחות הנזקקים למימון בשיעור גבוה כל כך?

"קהל היעד הוא מאוד מגוון: זוגות צעירים בעלי הון עצמי הנמוך מ-30% מהדירה (המהווים 50%-60% מהפונים); משקיעים בנדל"ן מניב ( נדל"ן לשכירות; ג.ק.) , שהשכירות מכסה את עלות המשכנתא החודשית; קהל יעד שיש ברשותו הון עצמי - אך הוא משתמש בו לאפיקים אחרים משום שעלות לקיחת המשכנתא זולה יותר עבורו מהשגת מימון לאפיקי ההשקעה החלופיים".

אז רוב הלקוחות שלכם והמשכנתאות המאושרות הן בסיכון גבוה לחדלות פירעון?

"ל-EMI יש מנגנוני סינון קפדניים - אנו דוחים כ-20% מבקשות ביטוח המשכנתא של הבנק, לאחר בדיקות האשראי שלנו. אנו מאשרים הלוואות רק לאחר שאנו בטוחים שאין סכנה לחדלות פירעון".

האם הבנקים מלווים פחות לנוכח המשבר?

"בשנתיים האחרונות היינו עדים לעלייה חדה בביקוש למשכנתאות במימון גבוה - עתה ניכרת, כאמור, מגמת ירידה חדה בשל ההאטה בשוק הנדל"ן ובשוק המשכנתאות".

הסיכון גדל - הבנקים מקשיחים את תנאי המשכנתא - אך האם הפרמייה שהחברה גובה מהבנקים עלתה?

"אין לנו כוונה לשנות את גובה הפרמייה ואנו מפעילים מערכות אשראי קפדניות דיין כדי לצמצם את הסיכון של EMI, ושל הבנק. הבנק לא נותן משכנתאות במימון גבוה למבקשים - אלא אם אנו אישרנו את הביטוח אצלנו מראש. בשלב זה ולהערכתינו גם בשנה הקרובה, השוק הישראלי אינו מצריך העלאת הפרמייה בשל עליית סיכון של אי החזר המשכנתא  שאנו גובים מהבנקים".

אבל נראה שהסיכון בשוק רק גדל - עד כמה אתם בטוחים כמלווה משנה?

"העובדה שחברת מידרוג בחרה להעלות את הדירוג שלנו - מצביעה על החוסן הפיננסי שלנו ושל הגיבוי הפיננסי לו אנו זוכים מהחברה האם. ולנסי מוסיף ש"כל גירעון בהון שיש ל-EMI יושלם על ידי חברת AIG העולמי - ברשותנו מכתב מ-AIG העולמית המצהיר זאת. עקב כך גם הועלה לאחרונה דירוג האשראי של EMI על ידי חברת מידרוג ל-AA2 מ-A בלבד".

בנק ישראל מוריד את הריבית - אבל לא ניכר שהבנקים מקלים  על קבלת משכנתא או אשראי.

"יש ירידה משמעותית בריבית על הלוואות שקליות לטווח קצר בשל הורדת הריבית על ידי נגיד; עם זאת, ריבית ההלוואות לטווח ארוך תלויה במשתנים נוספים כגון אג"ח ומקורות הון אחרים אז היא גמישה פחות. היא גם מושפעת יותר מרמת הסיכון הכללית שיש כעת במשק".

אז כיצד ניתן להקל על תנאי האשראי?

"יציבות בשוק ההון והאג"ח ובשוק העבודה יביאו להורדת רמת הסיכון - והורדת שיעור הריבית על ההלוואות - גם לטווח ארוך".

מה הקשר בין חברתכם לממשלת ארה"ב, בעקבות הלאמת AIG, ערבה דרככם למשכנתאות בארץ?

"לפדרל ריזרב החזקות בתאגיד העולמי ואנו אחת מחברות הבנות בהן הוא התאגיד עצמו מחזיק, באמצעות UGC united gurntee cooperation. זו היא חברת האם שלנו שהיא הזרוע של AIG העולמית, המבטחת משכנתאות במימון גבוה בכל העולם"