מילון מונחים לעולם המשכנתאות

א

המימון של הבנק בעסקת הרכישה ביחס לשווי הנכס הנרכש. אחוזי המימון נקבעים על פי נפח ההלוואה (בהרכב נפרד על פי מסלולי ההלוואה – כספי הבנק) ביחס לשווי הנכסים הממושכנים.

תהליך שבו גורם מוסמך בבנק מאשר לבצע הלוואה, תוך פירוט התנאים לביצועה כגון: סכום ההלוואה שיעור הריבית, בטחונות וכיו"ב. האישור יכול להינתן לכל הסכום המבוקש או לחלק ממנו והוא עשוי לכלול תנאים שונים למתן ההלוואה.

ב

נכס ששועבד לבנק לצורך הבטחת פירעון של חוב, כך שהבנק יוכל לממש את הנכס ולהיפרע מכספי המימוש אם הלווה אינו משלם את החוב.

שרשרת של פעולות ושלבים הקשורים במתן הלוואה. התהליך מגיע לסיומו (ביצוע ההלוואה) כאשר נמסר ללקוח שיק או כאשר זוכה חשבון צד ג' (שהוא בד"כ קבלן או עמותה שבונה את הבית).

ג

תהליך שבו לווה מבקש להחליף בטוחה בבטוחה עקב מעבר דירה או עקב גירושין. התופעה רווחת כאשר לקוח אשר שיעבד את דירתו תמורת ההלוואה מבקש למכור אותה ולרכוש נכס אחר מבלי לסלק את ההלוואה הקיימת וכך לשמור על תנאי ההלוואה שקיבל . במקרה זה המשכנתא נגררת מהנכס שנמכר לנכס החדש.

גרייס

דחייה לתקופה מוגדרת של התשלומים על פי לוח הסילוקין בהלוואה, כאשר בתום הדחייה הלווה מתחיל לשלם החזר חודשי (קרן וריבית) אשר מוגדל בסכום המתחייב מתקופת הדחייה.

ה

הודעה חתומה ע"י בעל זכויות אשר מועברת לרשם המשכונות בטופס הודעת מישכון ובה נאמר שבעל הזכויות בנכס הנקוב בהודעה יצר משכון זכויות בנכס, לטובת הנושה (הבנק) ומבקש מהרשם לבצע רישום בהתאם. לאחר שבעל הזכויות בנכס חתם על טופס הודעת מישכון (הטופס מצוי בבנק) יש להעביר את ההודעה לרשם המשכונות.

הלוואת זכאות

הלוואה מכספי המדינה , שתנאיה נקבעים ע"י משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר. ההלוואה נתנית לזכאים של משרד השיכון שקיבלו תעודת זכאות המפרטת את היקף הזכאות. ניקוד הזכאות לחסרי דירה מחושב על פי קריטריונים שונים לרבות : שנות נישואין, מספר ילדים, מספר אחים ואחיות של כל אחד מבני הזוג.

הלוואה הנושאת ריבית קבועה והצמדה למדד המחירים לצרכן. הריבית נקבעת במועד ביצוע ההלוואה ואינה מושפעת משינויים שיחולו במהלך תקופת ההלוואה.

הלוואה הנושאת ריבית והצמדה למדד המחירים לצרכן. הריבית נקבעת לתקופה הראשונה בלבד (כל שנה / שנתיים / שנתיים וחצי / חמש שנים) ולאחר מכן משתנה בהתאם לריבית אשר נוסחתה ידועה

הלוואה מיועדת למי שעומד לקבל סכום כסף, אך נזקק כרגע לסכום כסף לתשלום כלשהו. ההלוואה נועדה לגשר על הפער בין שני המועדים והיא מאפשרת מימון מיידי. ההלוואה נועדה לגשר על הפער בין שני המועדים האמורים, והיא מאפשרת מימון מיידי. הלוואת גישור נלקחת לרוב לשם תשלום על חשבון רכישת דירה/בניית בית, עד למועד מכירת הדירה הנוכחית שביד הלווה. בד"כ הלוואה זו תהיה מסוג "הלוואת בלון". (ע"ע)

הלוואה משלימה

הלוואה פרטית מכספי הבנק הנתנית כהשלמה להלוואת הזכאות לצורך רכישת דירה או כהלוואה העומדת בפני עצמה ללקוחות שאינם זכאי משרד השיכון.

הערה הנרשמת בספרי רישום המקרקעין לגבי נכס , על מנת להזהיר את המתעניין בנכס על כך שלנכס זה יש בעלי זכויות בנוסף לבעל הזכויות הרשום. הערה נרשמת בד"כ בהקשרי משכנתא לזכות רוכשי הדירה או לזכות הבנק.

התחייבות שנותן בעל הזכויות במקרקעין לבנק. ההתחייבות ניתנית כאשר לא נרשמת משכנתא לטובת הבנק עם ביצוע ההלוואה והיא מהווה בטוחה זמנית.

ט

טאבו/רישום מקרקעין

במדינת ישראל קיים מרשם מקרקעין רשמי, המנוהל על ידי משרד המשפטים (המכונה: טאבו). מטרת המרשם לשקף את בעלי הזכויות השונות במקרקעין. ברחבי הארץ מצויות לשכות רישום, בחלוקה לפי אזורים. לציבור מוענקת זכות עיון במרשם הנ"ל באמצעות הנפקת נסחי רישום. נסח רישום נועד לשקף את מצב הזכויות והשעבודים בחלקה מסוימת. המקרקעין רשומים על פי גושים וחלקות. לכל חלקה ניתן להנפיק נסח רישום נפרד.כאשר קיים רישום של בית משותף, כל דירה בבניין נרשמת על פי "תת-חלקה" וניתן להנפיק נסח רישום לכל תת חלקה בנפרד.

י

ייפוי כח שנחתם בנוכחות נוטריון המאשר את חתימות נותני הייפוי.

במסמך זה מייפים בעלי הזכויות בנכס את כוחו של הבנק לפעול פעולות שונות, לרבות: רישום הנכס על שם הלווים, וכן לרישום מישכון או משכנתא לטובת הבנק.

ל

לוח שפיצר

לוחות המציגים החזר הלוואה בתשלומים שווים של קרן וריבית, לאורך כל תקופת ההלוואה. בטבלה היחס בין קרן וריבית משתנה אבל הסכום לתשלום, אחיד לאורך כל התקופה.

לוח סילוקין

לוח המפרט מראש את מועדי התשלומים של הלווה על חשבון ההלוואה וכן את הסכומים שעליו לשלם בכל אחד מהמועדים, עד לפירעונה הסופי של ההלוואה.

מ

מדד מחירים לצרכן

מדד של מחירי מדגם סחורות ושירותים הנחשבים כחיוניים לשמירת רמת חיים בסיסית. בישראל מדד זה נעשה על פי "סל" - מצרכים ושירותים שצורכת משפחת שכירים עירונית ממוצעת והוא מתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ומבטא את השינויים במחירים של המצרכים והשירותים, שנקבעו לצורך זה (סל) במשך חודש לוחי. המספר של המדד מבטא את סך השינויים במחירו של אותו סל, ביחס למחירו בתאריך מסוים. כאשר המדד עולה, פירושו של דבר, שקיימת אינפלציה במשק. כאשר המדד יורד, קיימת דפלציה. המדד לחודש מסויים מתפרסם בכל 15 לחודש שבא אחריו.

מחזור משכנתא

ביצוע הלוואה חדשה לצורך סילוק הלוואה קיימת.יש לבדוק האם המחזור כדאי ללקוח וזאת בהתחשב בתנאי ההלוואה הקיימת והזמן הנותר לפירעון ובהתחשב בתנאי ההלוואה החדשה, בעמלת פירעון מוקדם וכו'.

מנהל מקרקעי ישראל

המינהל הממונה על ניהול מקרקעי הלאום .המינהל הוא גוף ממשלתי שהוקם ע"פ חוק והוא עוסק בטיפול שוטף ברכוש המדינה, מסירת זכויות קרקע לקבלנים ולפרטיים, רישום והסדר קרקעות בטאבו, תכנון ופיתוח לצורך יצירת עתודות קרקע לבניה וכו'.

מס רכישה

מס המוטל על כל רוכש דירה למגורים. לאחר תשלום מס הרכישה לא יידרש תשלום מס נוסף לאוצר המדינה בגין רישום הדירה בטאבו.

מדרגות המס על דירת מגורים יחידה: עד 1026660 שקל אין מס. מ - 1,026,660 שקל עד 1,442,870 שקל, מס בשיעור 3.5%. מעל 1442870 שקל, שיעור המס הוא 5%.

נ

מסמך שמנפיק רשם המקרקעין לגבי הנכס ובו תמצית המידע הרשום בספרי המקרקעין . בנסח ישנם פרטים אודות הבעלים בנכס, הזכויות בנכס, הערות אזהרה, שיעבודים ועיקולים. הנסח משמש לזיהוי הנכס.

ס

סילוק ההלוואה לפני מועד הפרעון המקורי.

החזר חלק מייתרת ההלוואה ע"י הלווה, לפני מועד הפירעון המקורי.

ע

ערבים

החתמת ערב/ים הינה בטוחה נוספת (נוסף למישכון) שהלווה נדרש להמציא לבנק ע"מ שאלה יערבו לחיובי הלווה על פי הסכם ההלוואה.

בעקבות חוק שיטרית, הפנייה לערב הכפוף לחוק שיטרית (ההלוואות שניתנו לאחר 24/4/92) תיעשה רק לאחר שניתן פס"ד נגד הלווה ויו"ר ההוצאה לפועל אישר שעל מנת להיפרע מהחייב נקט הנושה בכל הליכי ההוצאה לפועל, לרבות הליכים למימוש דירה והכל כשהם סבירים בנסיבות העניין. במסגרת זו יש משמעות גם לסכום ההלוואה למטרתה.

פ

הכוונה לשיעבוד בדרגה שווה של שני גורמים על נכס אחד, במצב של מימוש הנכס יחולקו כספי המימוש , כך שכל גורם יקבל את חלקו היחסי לגובה ההלוואה שנתן. דרגה שנייה- משכנתא נוספת הניתנת על הנכס שלגביו קיימת משכנתא בדרגה גבוהה יותר (ראשונה).

יתרת סכום שלא נפרעה ע"י הלווה במועד שנקבע לכך בהסכם הלוואה.

ק

הסכום המקורי של ההלוואה.

ר

מחיר הכסף – מוגדר באחוזים שנתיים ריאלים . זהו הסכום שמשלם הלווה למלווה עבור השימוש בכסף.

ריבית אפקטיבית 

ריבית המייצגת באופן ריאלי את ההוצאה הפיננסית של הלווה משום שהיא לוקחת בחשבון לא רק את שיעור הריבית הנומינלי אלא גם עמלות ותשלומים אחרים (כגון דמי בולים ודמי פתיחת חשבון) וכן את אורך תקופת האשראי, מועדי קבלת הקרן, החזרתה וכו' או במילים אחרות: סכום הריבית באחוזים לשנה, כשהיא מחושבת על פי סכום הריבית המשולמת בסוף השנה בתוספת ההוצאות השונות שעמדו בהן ביחס לקרן ההתחלתית.

ריבית משתנה

ריבית המשתנה אחת לתקופה על־פי בסיס מסוים שנקבע מראש. הבסיס יכול שיהיה ממוצע שערי הריבית במשק, ריבית בין בנקאית, ריבית על חשבונות מסוג כלשהו בתוספת מסוימת או פחות תוספת מסוימת. בריבית כזו לעומת ריבית קבועה היתרון הוא ללווה כאשר הריבית יורדת ולמלווה כאשר הריבית עולה.

ריבית שהבנק מחייב את הלווה לשלם עבור סכומי כסף שלא שולמו במועדם.

ש

שטר המפרט את פרטי הנכס הממושכן, פרטי הממשכן, הבנק שלטובתו נרשמה המשכנתא והתנאים המיוחדים של המשכנתא.

ת

תעודה שמנפיק משרד הבינוי והשיכון , המקנה לבעליה את הזכות לקבל הלוואת זכאות / סיוע בשכר דירה. הבקשה להנפקת תעודת זכאות מתבצעת בבנק – לחסרי דירה. על מנת להנפיק תעודה לישראלים יש להגיע לבנק עם הפרטים הבאים:

- תעודת זהות + ספח

- תעודת נישואין – אישור הרשמה לנישואין.

- אישור מקצין העיר על משך שירות לאומי מאגודות שהוכרו.

- פרטי אחים ואחיות

- דף פירטי הילדים מתעודת הזהות

- מסמכים לבעלי דירה.