המדריך למפצל: כך תחלקו את הבית לכמה דירות
התשואה הממוצעת על השכרת דירת מגורים עומדת על 4.5%. אם תפצלו את הדירה ליחידות קטנות תגיעו לתשואה של עד 12% בשנה. נראה מבטיח? הבעיה היא שמה שנשמע כמו תרנגולת המטילה ביצי זהב עשוי להתגלות כעבירה פלילית שתלווה בנזק כלכלי של מאות אלפי שקלים. כך תעשו זאת כחוק
תופעת פיצולי הדירות אינה תופעה חדשה. ההערכה היא כי כל עוד תימשך העלייה במחירי השכירות - נמשיך לחזות בדירות מחולקות, לעיתים לממדים בתלי היגיוניים.
המשוואה פשוטה: מצד אחד נמצאים שוכרי הדירות, שמעוניינים לשלם שכר דירה במחיר נמוך יותר גם אם יקבלו בתמורה דירה קטנה יותר. מצד שני נמצאים בעלי הדירות, שעבורם פיצול הדירה לכמה דירות קטנות מקנה רווח גבוה יותר בהשוואה להשכרת הדירה בשלמותה. התשואה השנתית ממוצעת על השכרת דירת מגורים רגילה שלא פוצלה, נאמדת ב-4.5%. לעומת זאת חלוקת הדירה לדירות נפרדות מאפשרת להגיע לתשואה של 12%-10%.
הבעיה היא שאם השיפוץ והחלוקה לא ייעשו בזהירות ובחוכמה, עלולה ההרפתקאה ה"מכניסה" להסתיים בנזק כלכלי משמעותי: הרס השיפוץ, אובדן התשואה המצופה, וההכרח לשפץ את הדירה מחדש ולהשיב אותה למצבה הקודם.
בשבוע שעבר התנהל דיון בבית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב, שבסופו ניתן פסק דין שחייב בעל דירת קרקע בשדרות בן גוריון בתל אביב שפיצל את דירתו, להשיב את מצב הדירה לקדמותו, כלומר לבטל את הפיצול ליחידות דיור נפרדות. כמו כן נקנס בעל הדירה בסכום כבד שכולל מס שבח בסך 70 אלף שקל וסכום משמעותי של 150 אלף שקל שנועד להרתיע.
הפסיקה יצרה מהומה
לדברי עורכי הדין רון ברנט ורונן בר אבן, מומחים לדיני מקרקעין וחוזים, הפסיקה החמורה יצרה מהומה בקרב בעלי הדירות המפוצלות. כמה מבעלי הדירות פנו לקבלת ייעוץ משפטי עוד לפני הפסיקה החדשה, אך עתה, לאחר מתן פסק הדין, מרגישים את החבל מתהדק סביב צווארם.
"לא ניתן להישאר אדיש לקנס כה משמעותי. בעבר אמנם הייתה כדאיות כלכלית בפיצול דירה ללא היתר וגביית דמי שכירות ממספר יחידות משנה, וזאת בידיעה כי אם בעלי הדירות ייתפסו הם צפויים לקנס של אלפי שקלים בודדים. כיום, לעומת זאת, בעלי הדירות המפוצלות חוששים מאוד לקבל קנס בגובה כה משמעותי. רבים מהם מנסים ליישב סכסוכים עם שכניהם כדי למנוע את האפשרות שאלה יזמנו פקחים של הרשות המקומית", אומר ברנט. ואכן, מתברר כי מרבית התיקים שנפתחים על פיצול דירות מקורן בתלונות של שכנים.
עד כה גישתן של העיריות לגבי התופעה של פיצולי הדירות לא הייתה אחידה והיא השתנתה מעירייה לעירייה ומתקופה לתקופה. פסק הדין שניתן בשבוע שעבר, כך נראה, מסמן נקודת מפנה. בר אבן מעריך כי לנוכח פסק הדין יפעלו הרשויות ביתר שאת כדי לאכוף את החוק כלפי אלפי בעלי דירות באזור תל אביב, שפיצלו את דירותיהם.
פיצולי דירות - מדוע זה אסור?
לדברי ברנט, לפי חוק התכנון והבנייה, שינוי מספר יחידות דיור בתוך יחידת דיור אחת טעון היתר מהרשות המקומית. ההליך לרוב אינו מסובך, אך יכול לעתים להיכשל, אם בשל הגבלה על מספר יחידות הדיור בהיתר או בתוכנית, אם בשל הצורך בעמידה בתקן חניה הנדרש בחלק מהרשויות, או בשל הדרישה לשיפור המיגון בדירות החדשות שנוצרו. "ללא קבלת היתר לא ניתן לבצע חלוקה של הדירה בין היחידות השונות לצורך ארנונה, מים וחשמל", מבהיר ברנט.
אחת השיטות לעקוף את הצורך בהיתר היא "התחכמות" של היזמים, כך שהחלוקה שהם מבצעים לדירה לא מלאה: הם משאירים חלקים משותפים, ומנסים לטעון כי הדירה הושכרה לכמה שוכרים שונים, אך עדיין שומרת על המהות של דירת מגורים אחת שלמה.
לצורך הכרעה בשאלה אם במקרה כזה מדובר בפיצול "למהדרין", אימצו בתי המשפט בישראל מבחן המשלב מאפיינים פיזיים ומאפיינים פונקציונאליים. לפי ההגדרה המשפטית, עם המאפיינים של יחידות דיור נפרדות נמנים שירותים נפרדים, מטבח נפרד, כניסה נפרדת, הפרדה בפועל בין היחידות, חיבורים נפרדים של מים, חשמל, גז טלפון וכדומה. חשוב לדעת כי אין צורך בקיומם של כל המאפיינים, וכי כל מקרה נבחן לגופו.
שד' רוטשילד בתל אביב (תמונת אילוסטרציה)
הקשר המשפחתי חשוב
על פי מבחן הפונקציונאלי בודק בית המשפט את השימוש בפועל ולא רק את השינויים המבניים שנעשו. בר אבן מציין כי בשנים האחרונות פירשו בתי המשפט לחומרה את הוראות החוק. כחלק מכך הם קבעו כי בעל דירה שפיצל אותה ללא היתר, עבר על החוק אם הפיצול יצר יחידות דיור נפרדות שבכל אחת מהן קיימות הפונקציות החיוניות למגורים, ובעיקר מטבח ושירותים נפרדים; אם לכל יחידת דיור יש כניסה נפרדת ואין אפשרות למעבר ישיר בין היחידות; ואם היחידות מיועדות להשכרה לאנשים שונים, שאין ביניהם קשר משפחתי.
"כאשר היחידות משמשות כדירות נפרדות לחלוטין אחת מהשנייה, ואין קשר בין הדיירים השונים, עלול בית המשפט למצוא את החלוקה כלא חוקית, במקרה שהפיצול נעשה ללא קבלת היתר כדין. מובן שמצב שבו החליטה המשפחה לשנות את התכנון הפנימי של הדירה, באופן שלכל ילד יוצמדו שירותים ומטבחון לחדר המגורים – לא ייחשב כפיצול", מסביר ברנט.
רגע לפני שאתם ניגשים למלאכת פיצול דירה הנמצאת ברשותכם ראוי לבדוק בעזרת בעלי מקצוע, אם התב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על הבניין ועל האזור מאפשרת פיצול שכזה. בדיקה כזו יכולה להיערך באמצעות פניה למינהל ההנדסה של הרשות המקומית.
אם מצאתם בבדיקה שהתוכנית מאפשרת את הפיצול הנדרש - כדאי לפתוח בהליך של בקשה לקבלת היתר בנייה מהרשות המקומית. ההליך כרוך בתשלום אגרות והיטלים שונים, ולעיתים הרשות מתנה את קבלת ההיתר בעמידה בדרישות נוספות, כגון הסדרי חנייה.
תהליך ארוך ומסורבל
"לפי המצב החוקי הקיים", מסייג בר אבן, "קבלת היתר לפיצול דירה כרוך בתהליך ארוך ומסורבל, ובמקרים רבים הוא בלתי אפשרי כלל. לפי המדיניות של ועדות התכנון והבנייה ניתן אישור לפיצול דירות רק באזורים בעלי אופי מעורב של מגורים ומסחר, שאין בהם הגדרה של 'מגבלת צפיפות'.
"בתל אביב, למשל, מדובר בעיקר ברחובות אבן גבירול, דיזנגוף, בן יהודה והמלך ג'ורג'. אולם גם באותם מקרים שבהם קיימת אפשרות עקרונית לקבל היתר לפיצול, עדיין צריכים בעלי הדירות לעבור מעל משוכות נוספות, כמו התנגדויות מצד שכנים ודרישה של העירייה ל'כופר חנייה'".
"התנאים", מוסיף ברנט, "הם שגודל כל אחת מיחידות הדיור לא יפחת מ-35 מ"ר שטח עיקרי, ושלכל דירה תוקצה חניה בפועל. אלו דרישות שהיזמים לא ששים למלא אחריהן, אף אם מדובר במסלול החוקי באותם רחובות 'כשרים'".
בנייה על פי היתר יכולה להתבצע גם מחוץ לאותם רחובות שפורטו. קיימים בניינים ברחבי הערים שבהם הצפיפות אמנם מוגבלת על פי תוכנית המתאר, אך הזכויות עדיין לא נוצלו במלואן וניתן להוסיף ולצופף. כך לדוגמה, אם מדובר במגרש שבו מתירה התב"ע 14 דירות ובפועל בנויות רק 12 דירות, ניתן לקחת דירה סטנדרטית ולחלקה ל-3 דירות מבלי לחרוג ממספר הדירות המותר.
מלבד "כופר החנייה" ועלויות הבנייה, יש להביא בחשבון גם תשלום היטל השבחה ואגרות נוספות, שמגדילות את ההשקעה הראשונית. היטל ההשבחה משתנה מאזור לאזור ומעיר לעיר, והוא מבטא את מחצית עליית הערך של הנכס בעקבות ההיתר המתקבל.
הבאזז עשה את שלו
לדברי ברנט, עירייה אשר "תופסת" פיצול דירה בעיצומן של העבודות רשאית להוציא צו הפסקה מינהלי וכן צו הריסה – צו להשבת המצב לקדמותו, כפי שנתקבל בפסק הדין בשבוע שעבר. היה ובעל הדירה מסרב לציית לצו המינהלי, רשאית העירייה לעתור לבית המשפט לעניינים מקומיים להוצאת צו שיפוטי. אי ציות לצו השיפוטי גורר עונשים כבדים.
סנקציה נוספת שבה יכולה להשתמש העירייה היא ניתוק הדירה מהחיבור לתשתיות ההכרחיות להשכרתה - מים, טלפון וחשמל.
ואכן, נראה שהבאזז התקשורתי בנושא והשמועות על הגברת האכיפה עשו את שלהם, ולדברי ברנט, בשנה האחרונה בעלי דירות מפצלים נזהרים יותר. לדוגמה, בניית הכניסה לדירות המפוצלות דרך מבואה אחת שממנה יש גישה לכמה דלתות, איסור על הדיירים להתקין תיבות דואר נפרדות, ואיסור על פיצול מוני החשמל והמים. כמו כן, בעלי דירות מפוצלות "קונים" את הסכמת השכנים בהשקעת כספים בשטח המשותף וכדומה.
לשאלה אילו הגנות יכולות לעמוד לרשות בעלי דירות מפוצלות שנתבעו על ידי הרשות המקומית, משיב ברנט: "ראשית יש לבדוק אם ניתן לקבל היתר בדיעבד לפיצול. לא פעם, כשאין הגבלה על מספר היחידות בהיתר הבנייה ניתן יהיה לקבל היתר. היתר זה אינו שולל את הפליליות שבמעשה והמפצל עדיין צפוי לקנס. ואולם קבלת היתר בדיעבד תחסוך את הצורך להרוס ולהשיב את מצב הדירה לקדמותו. הדירה תהיה בעלת ערך רב כעסק נושא תשואה, אך יש לזכור כי לא ניתן יהיה לקבל במכירתה פטור ממס שבח (הואיל ובעליל מדובר בכמה דירות)".
בר אבן מציין כי אכיפת האיסור על פיצול דירות, והטלת סנקציות על פעולות כאלה, עדיין אינם תהליך קל ופשוט. העיריות צריכות להוכיח בבית משפט כי לא רק שבוצע פיצול של דירה, אלא גם כי בעל הדירה שהועמד לדין, הוא זה שביצע את הפיצול. אם העירייה לא תצליח להוכיח זאת, או במקרה שייווצר ספק לגבי מועד ביצוע הפיצול, לא יוטל קנס על בעל הדירה הנוכחי, ובית המשפט יוכל רק לחייב אותו לבטל את הפיצול ליחידות נפרדות.
תחזית לעתיד
לדעת בר אבן, גישתן של הרשויות עשויה להוסיף ולהשתנות. עצם העלאת הנושא לכותרות עשוי לחדד את הצורך במציאת אפשרויות דיור זולות. העיריות מודעות היטב לכך שקיים ביקוש עצום לדירות זולות יחסית במרכזי הערים, והאפשרות לשכור יחידת דיור משופצת (לאחר פיצול) מספקת ביקוש זה.
להערכתו, ייתכן שדווקא עתה יופעלו על העיריות לחצים מוגברים מצד בעלי דירות, קבלנים ומתווכים, להימנע מנקיטת יד קשה נגד מפצלי הדירות. ייתכן שיואצו גם מהלכים לשינויי חקיקה שיאפשרו לקבל היתר לפיצול דירות באופן קל ומהיר יותר מאשר כיום.
בר אבן מספר כי התאחדות קבלני השיפוצים כבר החלה לקדם הצעה לתיקון חוק שימסד את פיצולי הדירות, ויאפשר לקבל היתר לפיצול בהליך מזורז, שבו אם יחידות הדיור החדשות יהיו בשטח של 34 מ"ר לפחות, כל יחידה תיהנה מכיוון אוויר אחד לפחות, והחלוקה תבוצע על ידי קבלן שיפוצים מוכר ובפיקוח מהנדס.
עבור אלה מביניכם שעדיין מתעניינים בחלוקת דירה, ברנט מציע כמה כללים בסיסיים:
הפחיתו את עלות ההשקעה: כשמחפשים דירה לצורך השקעה בחלוקה - יש לנסות לאתר דירות מוזנחות במצב פיזי ירוד ככל האפשר, כך שמחיר הרכישה ההתחלתי יפחת. כמו כן, יש להיזהר מהשקעת יתר ומומלץ שלא לחרוג מסכום של 40 אלף דולר לשיפוץ הדירה. קהל השוכרים הפוטנציאלי אינו בררן ולא ישלם יותר על דלתות עץ מלאות ומעוצבות לעילא.
אל תפריעו לשכנים במהלך השיפוץ: יש לבצע את השיפוץ כך שלא יפריע למנוחת השכנים בבניין. סיימו את מהלך השיפוץ מהר ככל הניתן, הקטינו את מפגעי הרעש והפסולת בבניין ואל תאפשרו לקבלן לעבוד בשעות המנוחה המקובלות.
בצעו חלוקה חכמה: אם מדובר במגרש שבו ניתן לקבל היתר לחלוקה, יש לתכנן בזהירות רבה את העבודות ומומלץ להיעזר בעו"ד ובאדריכל המנוסה בעבודות מסוג זה, שיתכנן ויבנה "דירה אגפית", ולא דירות קטנות. חלוקה זו תאפשר לבית המשפט להכיר בפיצול כשינוי פנימי בתוך דירה לפי החוק, ועבודות השיפוץ לא יהיו טעונות היתר.
לא רק כניסה משותפת: ככל שהדבר ניתן, יש להשאיר את הדירה כיחידה אחת מבחינת התשתיות (מוני חשמל ומים, גז, ארנונה וכדומה). אך בכך אין די: יש לשקול בנייה של מטבח משותף לכל השוכרים, וכן דלת כניסה אחת משותפת לדירה המקורית (ורק לאחר מכן מעבר לדלתות הכניסה ליחידות). אלו עשויים לתרום לכך שיראו בשיפוץ שבוצע בבחינת חלוקה לאגפים ולא דירות קטנטנות נפרדות.
ואולם, גם כאן אין בכדי לקבל אישור לפיצול הדירה. במאי 2008 דחה בית המשפט העליון בקשת ערעור לפסק דין שהרשיע אדם שחילק את דירתו, וזאת למרות שהחלוקה בוצעה תוך ניסיון לשמירה על כל הכללים הנ"ל. בית המשפט נתן משקל לכך ששתי היחידות הושכרו לשוכרים שהם זרים זה לזה, והתרשם כי מדובר בפועל בשתי דירות עצמאיות ולפיכך נפרדות.
