מתקן לאנרגיה סולרית על הגג: לאו דווקא כסף קל
חברה פרטית הציעה לכם עסקה מפתה: היא תציב מתקן סולרי על גג בתיכם, ואתם תקבלו בתמורה דמי שכירות נאים במשך שנים ארוכות. אבל התמונה האופטימית צריכה להיבחן בזהירות רבה, שכן אתם עלולים להפסיד הרבה מאוד כסף
לאחרונה שומעים חדשות לבקרים על חברות רבות הפונות לבעלי קרקעות ובניינים, ובמיוחד לקיבוצים ומושבים, על מנת להתקשר עמם בעסקה להקמת מתקן סולרי בינוני להפקת חשמל מאנרגיית השמש ומכירתו לחברת החשמל.
ההסדר התעריפי שהוציאה רשות החשמל למתקני ייצור חשמל סולריים, במסגרתו חברת החשמל מחויבת לקנות את החשמל המופק על ידי היצרנים הסולריים בתעריפים גבוהים, והסבסוד לו התחייבה המדינה, נטעו תקווה אצל רבים, המעוניינים לגרוף בדרך זו רווחים גבוהים בקלות יחסית.
לכאורה, מדובר בעסקה מצוינת בה כל הצדדים המעורבים מרוויחים: בעל הקרקע מקבל מהחברה המקימה את המתקן הסולארי והתחייבות ארוכת טווח, לרוב ל-20 שנה, לתשלום דמי שכירות נאים.
לרשותו קיימות גם מספר חלופות לתשלום דמי השכירות: תשלום דמי שכירות רגילים הנגזרים לפי השטח המנוצל או לפי גודל הספק המערכת המותקן. לחילופין, ניתן גם לסכם על הקמת המתקן בשותפות עם החברה המקימה, ואז התשלום נגזר כאחוז מהתמורה המשולמת מחברת החשמל.
משום שדמי השכירות מגובים, בין היתר, בהתחייבות רשות החשמל לשלם עבור הפקת החשמל, שני הצדדים נהנים מכך. החברה היזמית נהנית מההפרש הנוצר בין סך התקבולים שמשולם על ידי חברת החשמל לסך ההוצאות בגין שכירת השטח, עלויות מימון המערכת ותפעולה - כל זאת תוך הבטחה לתזרים מזומנים קבוע ל-20 השנה, המסייע לה לקבל מימון בנקאי לרכישת המערכת. מן העבר השני נהנה בעל הקרקע, שמקבל דמי שכירות משוכר אמין ולטווח ארוך.
סיכונים לא מבוטלים
התמונה האופטימית המצטיירת מן העסקה צריכה להיבחן בזהירות רבה, במיוחד על ידי בעלי הקרקעות, אשר נוטלים סיכון לא מבוטל בהתקשרות עם חברה יזמית. הדרישה הבסיסית של רשות החשמל מן החברות היזמיות היא להציג חוזה עם בעל הקרקע, שבמסגרתו הוא מתחייב להעמיד את הקרקע לצורך הקמת המערכת בעתיד.
בעל הקרקע,שנוטל על עצמו התחייבות ארוכת טווח שלא לבצע בנייה על השטח המיועד להקמת המתקן, חייב לקחת בחשבון כי קיימים שורה של תנאים שצריכים להתקיים, על מנת שהעסקה באמת תצא לפועל.
ייתכן בהחלט שהיזם יתקל בקשיים לקבל רישיון ליצור חשמל או היתר בניה להקמת המתקן. בעל הקרקע, שהסתנוור מהאפשרות לגרוף כסף, ימצא את עצמו בסופו של יום ללא מתקן סולארי, ועם התחייבות חוזית המגבילה אותו למכור את הקרקע.
אם לא די בכך, הרי שייתכן כי בעל הקרקע ידרש במסגרת החוזה, לצמצם משמעותית את הבניה בשטח שלו במקום שאינו מיועד להקמת המערכת, משום שבנייה זו צפויה ליצור הצללה שתפגע בביצועיה של המערכת הסולרית.
מתקנים סולרים בחווה. צילום: (שי טחנאי, החברה להגנת הטבע)
תור ארוך של יזמים
ההסדר התעריפי של רשות החשמל קבע מכסה שנתית של מגה וואט המותר להפקה. בעקבות זאת נוצר תור של יזמים שחפצים להגיש בקשות לקבלת רישיון, על מנת להיכלל במסגרת הכמות המוגבלת המותרת באותה שנה. לפיכך, פעלו החברות היזמיות להתקשר במספר רב של חוזים על מנת "לתפוס" כמה שיותר שטחים פוטנציאליים, הרבה מעבר ליכולותיהן.
אין צל של ספק, כי אותן חברות יזמיות לא יהיו מסוגלות להקים על כל אותן קרקעות שהתקשרו בהן מערכות סולריות, ולו רק בשל המגבלה בהעמדת ההון המינימלי בגובה מיליוני שקלים לכל מערכת, הדרוש לצורך קבלת מימון בנקאי.
לאור כך, מלבד ציבור בעלי הקרקעות הפרטי צפויים להינזק וביתר שאת בעלי הקניונים והגגות מסחריים, שכן הפיתוח העתידי של השטח חיוני עבורם, והתקשרות יוצרת מגבלה משמעותית.
סכנת הפסד כספי
סביר להניח שהחברות היזמיות יבררו את אותם אתרים מבין אלו שהתקשרו בהם בעסקאות אשר הינן המשתלמות עבורן, ויותירו רבים מבעלי הקרקעות עם החלום ושברו. מלבד אובדן האלטרנטיבה לבנייה על הקרקע או כל מימוש אחר, גם ההתפתחות הטכנולוגית הצפויה בתחום, עלולה להסב הפסד כספי ניכר לבעל הקרקע.
ככל הנראה, הקדמה הטכנולוגית תאפשר בעתיד הלא רחוק להפיק יותר חשמל עבור יחידת שטח, אולם בעל הקרקע שכבול לחוזה שחתם בדמי שכירות קבועים, לא יוכל ליהנות מכך. עובדות אלה מצריכות מבעלי הקרקע לעמוד על כמה עקרונות חשובים בטרם הם מתקשרים עם חברה יזמית:
- בדקו את כל הפרטים: בראש ובראשונה, נדרש בעל הקרקע לבצע בדיקות מקדימות לגבי חוסנה הכלכלי של החברה היזמית ולבדוק את ניסיונה בתחום, הן באשר להליכים הנדרשים מול רשות החשמל על מנת לקבל רישיון והן מול רשויות התכנון שנדרשות לתת היתר בניה וכדומה.
- סעיפי מילוט: מומלץ לבעלי הקרקעות לעגן בחוזה ההתקשרות מנגנון "סעיפי מילוט", שיאפשרו להשתחרר מן החוזה ומגבלותיו באופן מיידי, אם נוכחו לגלות כי החברה היזמית אינה מקדמת את הפרויקט בהתאם לאבני הדרך שנקבעו.
- פיתוח עתידי: בעלי גגות כדוגמת קניונים ומפעלים תעשייתיים, נדרשים לתת את הדעת לגבי המגבלות העשויות לקום להם בעתיד כאשר ירצו להרחיב את המפעל או הקניון. במקרים כאלה, בעל הקרקע חייב להכניס מנגנונים ברורים בחוזה על מנת שבנייה על הגג תתאפשר לו בעתיד. מנגנונים כאלה הינם מורכבים ביותר, הואיל ובאותה שלב לא רק החברה היזמית תהיה מעורבת במהלך זה, אלא גם הבנק אשר העמיד כספים למימונה של המערכת.
היבטים נוספים
בעלי הקרקע אף חייבים לבחון היבטים נוספים שכרוכים בהתקשרות עם חברה יזמית להקמת מערכת סולארית.כך למשל, יש לבחון היבטים של שכירות שעשויה לעלות על 25 שנה, עם הכללת האופציות, אז מדובר על עסקה במקרקעין המחויבת במס שבח ומס רכישה.
כמו כן, מומלץ לבעל הקרקע לבחון מלכתחילה האם קיים סיכוי כי הרשות תאפשר להוציא היתר הבניה למערכת, זאת כל עוד לא אושרה תוכנית המתאר הארצית אשר אמורה להסדיר את הנושא התכנוני (תמ"א 10/ד/10).
בנוסף, יש לבחון את תוכניות בניין העיר החלות על הקרקע ובאופן פרטני שכן, קיים סיכון של היטל השבחה שעשוי להידרש על ידי הוועדה המקומית עם הוצאת ההיתר. היבט נוסף שיש לקחת בחשבון הינו ההשלכות של תחזוקת המערכת על הגגות.
ומה קורה בחו"ל?
ישראל עדיין מפגרת אחר הנעשה בעולם בנושא, וחרף המאמצים שנעשים על מנת לצמצם את הפער, המלאכה רבה. עובדה זו נובעת, בין היתר, מכך שהמספר רב של הגופים אשר נדרש אישורם לצורך הקמת מתקן סולרי אינם פועלים באופן מתואם ומתוך חשיבה רוחבית ומערכתית, מה שגורם לסרבול רב ולעיכובים.
לעומת זאת, במדינות אירופאיות רבות ובכלל זה גרמניה אשר הינה מן המובילות בתחום ואשר הציבה לעצמה יעדים שאפתניים בתחום האנרגיה הירוקה, הוסרו חסמים בירוקרטיים רבים, הכל מתוך חשיבה מערכתית המנחה את כל הגופים הרלוונטיים.
בין היתר, הוסרו חסמים הנוגעים להיבטי התכנון והבנייה המאפשר קידום אישור הקמת מתקן סולרי באופן מזורז מן הרגיל. מאידך, מדינת ישראל עדיין לא הצליחה לייצר מסלול תכנוני ברור ומהיר להקמת המערכות הסולריות השונות, וההיבט התכנוני עדיין מצוי בדיונים בגופי התכנון ומעלה שאלות רבות, עובדה המהווה חסם משמעותי.
אין ספק, כי אם לא יוסרו החסמים הבירוקרטים בהקדם, יתקשו היזמים לפעול בחופשיות, מה שעלול להשפיע על כדאיות ההשקעה בתחום זה בישראל.
לסיכום, עסקאות להתקנת מערכות להפקת חשמל מאנרגית השמש הינן דבר מבורך, אולם מצריכות מבעלי הקרקעות לשמור על זכויותיהם ולא "להסתנוור" אך ורק מן הרווחיות המיוחלת. זכרו כי חלק רב מן הנושאים הללו עדין לוט בערפל, וחלקו עוד צפוי להשתנות עם גיבוש העמדות של הגופים השונים הנוגעים בדבר כלפי עסקאות מסוג זה.
הכותב הוא עו"ד ושותף במשרד עוה"ד הרטבי-בורנשטיין-בסון ושות' העוסק בנדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
