חברה לניהול נכסים: למי זה מתאים?

ישראלים רבים שקיבלו בירושה או רכשו בשנים האחרונות בניינים, דירות מגורים או נכסי נדל"ן אחרים, מתלבטים האם למסור את הנכס לניהולה של חברת ניהול נכסים או להטיל את התפקיד על אחד מבני המשפחה. 

יש להבחין בין חברות ניהול המשמשות כוועד הבית ואחראיות על המרחב הציבורי של הבניין בלבד (ניקיון חדר המדרגות, גביית דמי ניהול מהדיירים וכדומה), לבין חברות ניהול נכסים שמנהלות בפועל את כל נושא ההשכרה - כלומר אחריות על איתור שוכרים, השכרת הנכס, גביית דמי השכירות, תחזוקת פנים הנכס וכעוד.

תפקידיה של חברת ניהול נכסים

ניהול נכס באמצעות חברת ניהול נכסים אמור לשחרר את בעל הנכס מכל הטרדות הנלוות לטיפול בנכס. נוטים לחלק את המטלות לשלושה תחומים עיקריים: תיווך ואחזקה, הנהלת חשבונות וטיפול מול הרשויות, וההיבט המשפטי.

בבואכם לבחור חברת ניהול נכסים ודאו כי עמלת הניהול שאתם משלמים תבטיח לכם טיפול בנושאים הבאים:

• איתור מהיר ויעיל של שוכרים ללא תשלום עמלת תיווך נוספת.

• בדיקה יסודית של השוכרים ודרישה של ערבויות ובטוחות מתאימות.

• עריכת חוזה שכירות ללא תשלום שכר טרחת עורך דין.

• מענה לתלונות הדיירים וטיפול שוטף בכל התקלות ובעיות האחזקה.

• השגת מחירים מוזלים באופן משמעותי מאת בעלי מקצוע ושיפוצניקים.

• במקרה שמדובר בבניין – ניהול המרחב הציבורי, חדר המדרגות, המעלית והלוב.י

• גבייה מסודרת ועקבית של דמי השכירות.

• הנהלת חשבונות מלאה ועריכת דו"ח שנתי מסודר עבור רואה החשבון.

• תשלום מקדמות מס הכנסה, ובמקרה של מושכר עסקי – טיפול במע"מ.

• דיווח לרשויות השונות – עירייה, תאגיד המים, חשמל וכדומה.

• מעקב אחרי הנעשה בשטח ותשומת לב להפרות, תקלות ושינויים בנכס המושכר.

• במקרה של דיירים מוגנים, יש להקפיד על מתן תשומת לב יתרה לזיהוי להפרות חוזה.

• חידוש תמידי של חוזי שכירות: אין לאפשר מצב שדייר ממשיך להתגורר בדירה המושכרת ללא חוזה תקף.

• ייעוץ משפטי שוטף בכל הקשור לנכס.

• ייעוץ בנושא מיסוי ובחירת מסלול המיסוי המועדף.

עמלת הניהול

עמלת הניהול המקובלת בקרב רוב חברות הניהול בישראל הינה בשיעור שנע סביב חודש שכירות, והיא משתנה בהתאם לסוג הנכס, רמת המורכבות שלו, והקשיים הכרוכים בניהולו.

עמלת הניהול נגבית מההכנסות בפועל, כך שבמקרה שהנכס עומד ריק גם חברת הניהול מפסידה. בארצות הברית מקובל שחברת הניהול גובה אחוז נמוך יותר (כ-6% מדמי השכירות), אולם שם מתווסף לתשלום זה עמלת תיווך במקרה של החלפת דיירים או חידוש חוזים, אותה גובה חברת הניהול מבעל הנכס ולעתים גם מהדיירים.

גם בישראל ישנן חברות ניהול שגובות עמלת תיווך מהדיירים והדבר אינו תקין. יש לשים לב לכך שחברת הניהול היא "נאמן" של בעל הבית ולא של הדיירים ולכן יש להקפיד שחברת הניהול לא תגבה עמלת תיווך מהדיירים, דבר שעלול לסבך אותה עם "נאמנות כפולה".

האם כדאי למסור נכס לניהול? שיקולי בעד ונגד

מדובר בהחלטה חשובה ויש לתת את הדעת על מספר שיקולים וסוגיות:

נגד

• יש לי זמן, אני מסתדר בעצמי עם השוכרים, אני לא נבהל מטלפונים של שוכרים.

• אני מוצא שוכרים בקלות ובמהירות, הנכס לא עומד ריק אפילו רגע.

• אני יודע להסתדר עם בעלי מקצוע ושיפוצניקים, אף אחד לא ישיג מחירים יותר זולים ממני וגם יש לי את הזמן להקדיש לכך.

• רואה החשבון שלי מטפל בעצמו בהנהלת החשבונות ובדיווחים לרשויות השונות.

• אני לא צריך עורך דין לחוזה השכירות - אני מוריד את החוזה מהאינטרנט.

• אני מזהה שוכר בעייתי בטביעת עין ומראש נמנע מלהשכיר לו.

• אני נמצא באיזור ובודק מדי פעם את מצב הנכס.

• לא משתלם לי להפסיד חודש שכירות שמקטין לי את התשואה השנתית.

• יש לי נסיון ניהולי השווה בערכו לחברת ניהול נכסים.

בעד

• אין סיוט גדול יותר עבורי מלראות את שם השוכר על הצג של הטלפון הנייד.

• אין לי זמן להתעסקות ולכאב הראש, אני רוצה שדמי השכירות יהיו הכנסה פסיבית.

• כשדייר יוצא, הדירה עומדת ריקה מספר שבועות עד שאני מתפנה ומצליח להשכיר אותה.

• שכר הטרחה שאני משלם למתווך שמאתר את הדייר ולעורך דין שיערוך את חוזה השכירות, חותכים לי ממילא יותר מחודש שכירות.

• יש לי תמיד תחושה שהאינסטלטור והחשמלאי "עובדים עלי"..

• אני חושש להיתקע עם שוכר סרבן שלא משלם ולא יוצא, ואני לא תמיד יודע אילו בטחונות לדרוש.

• כל אחד צריך לעסוק במה שהוא טוב בו, ניהול נכסים הוא לא המקצוע שלי. חברה מנוסה וותיקה תעשה זאת טוב ממני.

• הורדת כאב הראש והטרדה ממני, תאפשר לי להמשיך לאתר נכסים נוספים לרכישה ולהשקעה.

• תמיד טוב שיש לי יעוץ משפטי ומיסויי צמוד במסגרת "הכל כלול".

לסיכום: לא כולם מרגישים בנוח להפקיד את הטיפול בנכסים יקרים ומניבי רווחים בידי גופים זרים. ההחלטה בנושא צריכה להילקח לאחר בחינת כל השיקולים והגורמים הרלוונטים. בסופו של דבר, טובת הנכס צריכה לעמוד לנגד עינכם, ולעיתים אדם זר ששוכרים למטרה זו עשוי לענות על הדרישות, ולפטור אתכם מדאגות. מצד שני, אם אתם סבורים כי אתם יכולים ומעוניינים לטפל בנכסים בעצמכם, יתכן שתוכלו לחסוך בהוצאה הזו.