לא ניתן לגור בבית? אולי אתם פטורים מארנונה
הנכס שברשותכם עומד ריק משום שאינו ראוי למגורים? יתכן שאתם זכאים לפטור מתשלום חשבון הארנונה, לפחות לתקופה מסוימת. הקריטריונים לקבלת הפטור הנכסף
מחזיקים בנכס שאינו ראוי או בר שימוש מסיבות שונות? אתם זכאים לפטור לתקופה מסוימת מתשלום הארנונה. נושא זה של פטור מתשלום לרשות המקומית, עמד במוקד דיונים רבים בבית המשפט. אחד מפסקי הדין הידועים מהשנים האחרונות ועסק בסוגיה, מכונה "המגרש המוצלח".
במסגרת פסק דין זה, עשה בית המשפט העליון "סדר" בכל הקשור למתן פטור מארנונה לנכסים ריקים שאינם ראויים לשימוש.
עד לפסק דין זה, הפעילו חלק מהרשויות המקומיות "מבחן כלכלי" במקום בו התבקש פטור לנכס ריק. אותן רשויות סירבו להעניק את הפטור לנכס ריק אם לדעתן ניתן היה לתקנו ולהשמישו בעלות סבירה.
המבחן הכלכלי השתנה מרשות לרשות, ומבית משפט אחד לאחר, כאשר בחלק מהמקרים נבחנה העלות הנדרשת לתיקון הנכס לעומת שוויו לאחר התיקון. כך, במקום בו עלות תיקונו נמוכה משוויו, נקבע כי הנכס יהיה חייב בתשלום ארנונה.
מה הקריטריונים לקבלת פטור מארנונה במקרה של נכס ריק?
התנאי הראשון הוא כמובן שהנכס ריק ולא מתגוררים בו. אם הבדיקה תגלה שגרים בו כעת, יהיה קשה להוכיח אחר כך שהוא לא ראוי ולכן לא יינתן פטור.
התנאי השני הוא להוכיח שלא ניתן לעשות שימוש בנכס. בפסיקת בית המשפט העליון נקבע, בין השאר, כי קיומו של הפטור מקיים את תכליתם של דיני הארנונה, שכן בניין אשר לא ניתן לעשות בו שימוש לא מקיים את הזיקה המזערית הנדרשת לשירותי הרשות ולכן אינו חייב בארנונה ללא כל מגבלת זמן.
דבר נוסף הוא המבחן כלכלי – לא חוקי. כאמור, חלק מהרשויות מנסות להעריך מה עלות השמשת הנכס ולפי זה מחליטות האם הפטור ראוי. אולם, בית המשפט העליון קבע כי המבחן הכלכלי מנוגד לדיני הארנונה והפעלתו מתוך מטרה לתמרץ בעלי נכסים שלא להזניח את נכסיהם, לא מהווה עילה מספקת להחלת מבחן זה, שכן יש להניח כי אדם יעדיף להפיק תועלת מנכסו מאשר להחזיק נכס כאבן שאין לה הופכין.
נימוק זה הביא לכך כי אין לתחום את הפטור לזמן מוגבל או להפעיל מבחנים כלכליים שונים, שכן הקובע הוא מצבו הפיסי הנוכחי של הנכס ולא האפשרויות השונות לשינוי מצבו.
עוד סבר בית המשפט כי הפעלת המבחן הכלכלי פוגע בשוויון בין בעלי הנכסים, שכן שני נכסים שאינם ראויים למגורים באותו האופן אבל ממוקמים בשני אזורים שונים, יתכן ויקנו לאחד מבעלי הנכסים פטור מארנונה ולשני – לא.
בית המשפט אף הכיר בפגיעה האפשרית בזכות הקניין של הנישום בהחלת מבחן שכזה וקבע, כי פגיעה שכזאת יש בה כדי לפגוע בחופש האישי של הנישום ובקניינו.
בדיקה כפולה
מבחן אחרון הוא מבחן מתקני המגורים. בית המשפט קבע כי המבחן הראוי שיש להפעיל לקבלת פטור מארנונה בגין נכס ריק הוא כפשוטו: בדיקה כפולה - האם הנכס ראוי למגורים והאם גרים בו.
בית המשפט הפנה למבחן שנקבע במקום אחר לדירת מגורים ובהתאם אליו יש לבדוק האם מצויים בדירה מתקנים אשר בדרך כלל מצויים בדירות מגורים כדוגמת חשמל, מים, שירותים ומטבח.
ההגדרה המצויה בפקודת העיריות עוסקת בבניין ולא ב"דירת מגורים", ועל כן הנחה בית המשפט כי יש להשתמש בשכל הישר ולבדוק שהנזק שנגרם למבנה הינו "נזק משמעותי" והאם התנאים המצויים בנכס מתאימים למגורים.
לסיכום: אם יש ברשותכם נכס שלא נעשה שימוש, והצלחתם להוכיח שהוא אינו ראוי למגורים – יש סיכוי טוב שתגלו כי אתם זכאים לקבל פטור מתשלום ארנונה עבורו.
הכותב הינו עו"ד במשרד אנגלסמן ושות'
לפנייה לכתב/ת 
