ביתכם הוגדר לשימור: ברכה או עונש?
בחודשים האחרונים מתחולל מאבק בין עיריית תל אביב לבעלי נכסים שביתם נכלל ברשימת הבתים לשימור, ומעוניינים למכור אותו. העירייה דורשת היטל השבחה בשל תוכנית השימור, ובעלי הבתים מתנגדים בתוקף. תביעת הפיצויים כבר בדרך
בחודש ספטמבר 2008 אושרה בתל אביב תכנית לשימור מבנים 2650 ב'. התוכנית סימנה כ-1,000 מבנים בעיר כבתים לשימור, מתוכם כ-200 לשימור עם הגבלות מחמירות.
המבנים שנבחרו הינם בתים בעלי חשיבות אדריכלית או היסטורית אשר רשויות העיר מצאו לנכון להטיל עליהם מגבלות שימור שונות. סימון הבית כבית לשימור טומן בחובו בין היתר את המגבלות הבאות או חלק מהן:
- איסור או הגבלת תוספת קומות לבניין.
- איסור הריסת הבניין.
- חוסר יכולת לממש זכויות בניה כדוגמת תמ"א 38.
- חיוב פתיחת מרפסות.
- במקרה של שיפוץ הבית – חובה להשתמש בחומרים מיוחדים, שחזור המראה המקורי שלו, מעקות תריסים ואלמנטים אדריכלים ייחודיים.
- חובת הכנת תיק תיעוד היסטורי אדריכלי של הבית, והתארכות משך הליכי התכנון.
- חובת תאום התכנון עם צוות השימור בעירייה.
מנגד, קובעת תכנית השימור מספר תמריצים אשר נועדו להקטין את הפגיעה הכלכלית בבעלי הבניין. כך בחלק מהמקרים, זכויות בנייה שבלתי ניתן לממשן בבית לשימור ניתן לנייד אותן למגרש אחר, ניתן ביתר גמישות להכשיר חריגות הקיימות בבניין ועוד.
היטל השבחה על בתים לשימור
כידוע, היטל השבחה הוא מס עירוני המוטל על בעל נכס בעת מימוש הנכס בדרך של מכירה או בנייה. ההיטל נגזר מההשבחה שארעה לנכס בעקבות תכנית בנין עיר (תב"ע) משביחה, אשר אושרה בתקופת הבעלות של בעל הנכס הנוכחי. שיעור ההיטל הינו מחצית מן ההשבחה.
לאחרונה מתחוללת מלחמה של ממש בין עיריית תל אביב וליתר דיוק בין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לבין בעלי נכסים לשימור אשר ביקשו למכור את ביתם. העירייה במקרים אלו טענה כי העובדה שהבית נכלל ברשימת הבתים לשימור העלתה את ערכו עקב "מיתוגו" בתואר הכבוד "בית לשימור".
לטענת העירייה, היות שתכנית השימור העלתה את ערכו של הבית בכ-5-7%, הרי שבעל הנכס מחוייב לשלם על כך היטל השבחה.
בזכות האדריכל
בעלי הנכסים המופתעים כופרים כמובן בטענה זו וטוענים מצידם, כי העובדה שביתם הינו בעל איכויות אדריכליות המעלות את ערכו, נובעת מהעובדה שאדריכל מוכשר בשנות ה-30 תכנן את הבית באופן הזה, אך בודאי אינה נובעת מכך שעל הבית הודבקה תווית "לשימור" בתכנית השימור ב-2008.
האם סימון הבית ברשימת הבתים לשימור אכן מוסיפה איכות לבית, או שמא רק מצביעה על איכות הקיימת בו ממילא? האם תכנית השימור מעלה את ערכו של הבית או רק מטילה עליו מגבילות ומורידה את ערכו? שאלות אלו נידונו בין היתר לאחרונה בפני מספר שמאים מכריעים ואף אלו אינם תמימי דעים.
דעות השמאים המכריעים חלוקות, אין ספק שהמילה האחרונה טרם נאמרה ושאלה זו תוכרע בעתיד בערכאות הגבוהות יותר.
הגשת תביעת 197 בגין תוכנית השימור
מנגד, טוענים בעלי נכסים לשימור: לא זו בלבד שתכנית השימור לא היטיבה עמנו, היא אף פגעה בנו. גרמה לנו נזק כלכלי כבד והטילה עלינו מגבלות חמורות. נשללו מאיתנו זכויות בנייה, הוטלו עלינו חובות שיפוץ ושימור יקרים הגבוהים במאות אלפי שקלים יותר מבתים רגילים ועוד.
לראייה, העובדה שבעת הפקדת תכנית השימור ובעת שמיעת ההתנגדויות, בעלי נכסים רבים ניסו להימלט מהרשימה בעוד איש לא דרש להיכלל בה. לפיכך טוענים בעלי הנכסים – אנו זכאים על פי חוק לפיצויים מהוועדה המקומית.
סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר לבעל נכס שנפגע כתוצאה מתכנית, להגיש תביעה כנגד הוועדה המקומית, ולדרוש פיצוי בשיעור הפגיעה. סוג זה של תביעה הנעשית פופולארית בשנים האחרונות מכונה על שם הסעיף בחוק "תביעת 197".
את תביעת הפיצויים ניתן להגיש בתוך שלוש שנים מיום אישור התכנית. חישוב מהיר מעלה כי חודש ספטמבר 2011 הינו המועד האחרון להגשת התביעה כנגד תכנית השימור.
חוב היטל השבחה בסך מאות אלפי שקלים
ואכן, בימים אלה מתארגנים מאות בעלי נכסים לשימור להגיש תביעות פיצויים בגין תכנית השימור. תביעת הפיצויים נסמכת על חוות דעת שמאיות המוכיחות כי הגדרת הבית לשימור גרמה לו ירידת ערך משמעותית.
אין להקל בכך ראש, אומרים בעלי הנכסים, כל בניין אשר הוגדר לשימור נפגע משמעותית מהתוכנית והוא זכאי לפיצוי בסך מאות אלפי שקלים ובחלק מן המקרים אף יותר מכך.
חשוב לציין, כי בניגוד להגשת תביעת הפיצויים אשר מוגבלת לשלוש שנים מיום אישור התוכנית, דרישת היטל ההשבחה לעומתה יכולה להמתין שנים ארוכות בשקט עד אשר תחליטו למכור את הנכס ואז תופתעו לגלות חוב היטל השבחה של מאות אלפי שקלים.
רבים סבורים כי עד תום המועד להגשת תביעות הפיצויים (חודש ספטמבר) דרישות השימור יישארו מוצנעות, אך ברגע שיחלוף המועד להגשת התביעות, עיריית תל אביב תפעל ביתר שאת לאכיפת דרישות השימור, אשר במקרים רבים כרוכות בהוצאות עתק אשר יוטלו על בעלי הנכסים ואשר עשויות לאלץ את חלקם למכור את בתיהם.
עיריית תל אביב: ערך המבנים עלה
מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "מאז הוכרזה העיר הלבנה כאתר מורשת תרבות עולמית, קידמה עיריית תל-אביב-יפו תכנית שימור אשר הכריזה על רשימה של כ-1,000 מבנים בסגנון הבאוהאוס כמבנים יחודיים לשימור.
"מיתוג הנכס כמבנה לשימור מהווה אחד מהגורמים המשביחים שנוצרו כתוצאה מאישור התכנית ובשומות שנערכו על ידי מספר שמאים מכריעים נקבע שערכם של המבנים לשימור עלה כתוצאה מהכללתם בתכנית".
"במטרה לעודד את שימור המבנים כוללת תכנית השימור סל גדול של תמריצים כלכליים מובנים וביניהם: תוספת זכויות בנייה על הגגות ,בצד המבנה ובמרתפים, מעבר לזכויות הקיימות ובמבנים ייחודים אף ניתנת אפשרות לניוד זכויות בנייה.
"יש לציין כי העירייה מעמידה לרשות בעלי הנכסים קרן שימור עירונית, אשר הוקמה במטרה לסייע לבעלי מבנים לשימור לשפץ את בתיהם. בעלי מבנים אלו יכולים לפנות לועדת הסיוע העירונית בבקשה לקבל סיוע מהקרן".
עוד על איך להתמודד עם תוכנית לשימור מבנים
הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש - חברה לניהול נכסים . בהכנת הידיעה השתתף יוסי דידי.
לפנייה לכתב/ת 
