עד רמת התריס: דברים שצריכים אישור מהשכנים

החלטתם לשדרג את מערכת המיזוג בבית עקב החום הבלתי נסבל ולהתקין מזגן בחדרכם. חלק בלתי מבוטל מהמזגן מותקן על הקיר החיצוני של הבית המשותף בו אתם גרים, אך בערב נכנסת השכנה מוועד הבית ודורשת להוריד אותו, מאחר שהמתקן מכער את הקיר ומשנה את חזותו. האם היא יכולה לדרוש זאת?

להיות בעל דירה זה חלומם של רבים, כפי שאשר לראות בהתפתחות שכונות האהלים ברחבי הארץ. אבל  דווקא כשמדובר ברכוש הכי יקר שלכם - ביתכם הפרטי, החוק מגביל במה מותר ומה אסור, במיוחד כאשר מדובר ברכוש משותף.

לבעל הדירה בבית המשותף יש זכויות ברכוש המשותף, אך כך גם לשכניו. משום כך, כפי שראינו בעבר, אין אדם יכול להשתלט על שטחים ברכוש המשותף ולמנוע מאחרים ליהנות מהם.

חוק המקרקעין קובע, כי ברכוש המשותף נכללים גם קירותיו החיצוניים של הבית. המשמעות היא שאדם אינו יכול לעשות בהם כרצונו, אלא ברשות "השותפים" שלו - השכנים. לפיכך, לא רק שאדם אינו רשאי לפרוץ חלון בקיר החיצוני ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, אלא שהוא אפילו לא רשאי להתקין מזגן על קיר הבית החיצוני, ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים.

החלפת תריסים? לא תמיד זה חוקי

פגיעה בערך הבית המשותף או בדירות בבית המשותף, יכולה להיגרם גם כתוצאה משינויים שאדם עושה בתוך דירתו שלו. אדם לא רשאי לערוך שינויים בתוך הדירה, המשפיעים או פוגעים בדירות אחרות. כך למשל, פיצול דירה עלול להשפיע על ערך הבית, מכיוון שיש יותר דיירים בבניין ועומס על התשתיות.

פגיעה ברכוש המשותף היא פגיעה גם בחזות החיצונית התקינה והאחידה של הבית, כפי שהיתה בגמר הבנייה. לפיכך, לא רק שהתקנת מזגן בקיר החיצוני אינה אפשרית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים - אפילו החלפת תריסים בדירה, באופן המשנה את חזות הבית המשותף, אינה חוקית.

אז מה תעשה בעלת דירה, שרוצה להשתזף במרפסת דירתה מבלי להיחשף לעיני השכנים אך האדריכל שתכנן את ביתה  אהב "מרחבים פתוחים" והותיר את מרפסות הבית חשופות לעיני כל? האם היא רשאית להקים לעצמה מחיצות סביב למרפסת? האם לשכנים יש זכות להורות באיזה חומרים תוקם המחיצה?

התשובות לכך אינן "שחור ולבן", אלא תלויות במידת ההפרעה הנגרמת לשכנים. כך למשל, האם מדובר ב"סגירה קבועה" באמצעות קיר גבס למשל, או ב"סגירה זמנית" דוגמת וילון, עצים או קני במבוק מסביב למרפסת?

המפתח: הסכמת כל השכנים

כאשר מדובר ב"סגירה קבועה", חוק התכנון והבנייה מחייב להוציא היתר מהוועדה המקומית או לקבל את רשות הרישוי המקומית. חוק זה אוסר לערוך שינוי בצד החיצוני של הבניין, הפוגע בחזית, במראה, בשלד, בצנרת או בכל ציוד אחר המשרת גם דירות אחרות, אלא בהיתר.

אולם כאשר מדובר בסגירה זמנית, אין בעיה מול חוק התכנון והבנייה, אך השכנים כן עשויים לראות בכך הפרעה בפן הויזאולי או מבחינת לכלוך. לפיכך, יש לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות בבניין לשינוי.

המפתח להימנע מסכסוכים או מהליכים משפטיים, הוא ההבנה ש"כולם שותפים" לרכוש, והידברות. לפיכך, אם ברצונכם לבצע שינוי שעשוי להשפיע על חזות הבית המשותף, יש לקבל את הסכמת בעלי הדירות ובמקרה הצורך - להשיג אישור מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

בעדר הסכמת כל בעלי הדירות, המשמעות היא שהליך האישור עלול להיקלע לקשיים בפני ועדות התכנון והבנייה וככל שתהיה פניה למפקח על המקרקעין, הוא יצטרך לבדוק האם יש ממש בהתנגדות או שמא היא נובעת ממניעים זרים.

הכותב הוא שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות . הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.