שכרתי דירה – האם אוכל לצאת לפני תום החוזה?

בהסכמי שכירות רבים ישנו סעיף הדן ביציאת שוכר מהדירה והכנסת שוכר חלופי במקומו. ואולם, לרוב עומד משכיר הדירה על כך כי אין לשוכר זכות להכנסת כל שוכר שיחפוץ במקומו לנכס, וכי שמורה לו זכות התנגדות סבירה לפיה בכל מקרה על השוכר לקבל קודם לכן את הסכמתו של המשכיר בכתב.

עוד בערוץ הנדל"ן:

• הדייר הסרבן - כך תשכנעו אותו לשלם ועד בית
• שיפוץ בניין - כל השכנים ערבים זה לזה?
• איך שורדים מעבר דירה? מדריך
  

סעיף מונע מעין זה מעלה לרוב מספר שאלות: מהם טעמים סבירים למניעת כניסת שוכר חלופי לדירה? האם למשכיר ישנה זכות וטו בעניין? ובאילו מצבים תתאפשר כניסת שוכר חלופי לדירה?

חוק השכירות והשאילה קובע כי שוכר דירה אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה ללא הסכמת המשכיר. עם זאת קובע החוק עוד כי אם המשכיר מסרב להעברת שכירות המשנה או החזקה לשוכר חלופי מטעמים בלתי סבירים, או שהתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים - רשאי שוכר הדירה לבצע את העברת השכירות לשוכר חלופי במקומו מבלי לקבל את הסכמתו של המשכיר.

טעמי סירובו של משכיר דירה לכניסת שוכר חלופי ידועים, ולעתים מוצדקים באופן כללי. כך, לדוגמא, משכיר דירה יעדיף להשכיר את דירתו לתקופה ארוכה לשוכר מוכר ויציב בעל יכולת כספית מוכחת, וייתכן שעקב תנודות השוק שכר הדירה החדש בגין הנכס יהיה זול יותר משכר הדירה הקודם שנגבה. בנוסף, עלויות זמן בחינת התאמתם של שוכרים חלופיים לדירה מבחינה כלכלית ושל ערביהם, וכן הזמן הדרוש לניסוח הסכם השכירות, אינו מעט כלל וכרוך בהוצאת משאבים.

כמו כן, יש להוסיף עלויות עורך דין ליצירת הסכם השכירות וטיפולו, וכן מעקב אחר עדכון פרטי השוכרים החדשים בעירייה. מנגד, ישנם מקרים רבים של נקמנות גרידא או הצרת ראש מטעם המשכיר, אשר מצא שעת כושר נוחה לבוא חשבון עם השוכר.

זכות הסירוב של המשכיר

כאמור, כל עוד לא נקבע אחרת בהסכם השכירות, השוכר אינו רשאי לצאת בטרם תקופת השכירות ולהכניס תחתיו שוכר חלופי ללא הסכמת המשכיר, כל עוד התנגדותו של המשכיר או תנאיו סבירים. יצוין כי בהסכמי שכירות של נכסים מניבים, כגון מרכזי חנויות או קניונים, ישנה לרוב הסכמה בין הצדדים כי שוכר הנכס יהיה רשאי להשכירו לשוכר משנה ללא הסכמת המשכיר. זאת בשונה מהסכמי שכירות לדירות מגורים.

בפסיקה לדוגמא נקבע כי סירוב של משכיר לדרישתו של שוכר ליציאתו מהדירה, והכנסת שוכר חלופי במקומו, תהיה סבירה - כל עוד יש בצידה טעם הוגן, מוצדק וממשי, וכי סבירות סירובו של המשכיר תלויה בנסיבותיו המיוחדות של כל מקרה ואין היא זכות וטו. עוד נקבע, כי כאשר משכיר מסרב לשוכר לאפשר הכנסת שוכר חלופי תחתיו והעניין הגיע לדיון משפטי, על הצד שנפגע מכך, שהוא השוכר, חלה חובת נטל ההוכחה להוכיח כי סירובו של המשכיר לא היה סביר.

בפסיקה נוספת נקבע כי סירובו של משכיר לכניסת שוכר חלופי לדירה, מן הטעם ששכר הדירה של השוכר החלופי יהיה נמוך יותר משל השוכר הראשוני, הינה סבירה, עניינית ומקובלת.

במקרה אחר נקבע כי דרישתו של משכיר לאפשר הכנסת שוכר חלופי במקום השוכר הראשוני, בתנאים של החזרת הדירה למצבה הקודם, קבלת פיצוי כספי גבוה וכן נשיאת השוכר הראשוני בעלויות עו"ד של המשכיר בעסקת השכירות החדשה עם השוכר החלופי - אינה סבירה ואין לקבלה, וכי היה מקום להכנסת השוכר החלופי לדירה. עוד נקבע בפסיקה כי למען הסדר הטוב, רצוי וראוי שהסכמת המשכיר לכניסת השוכר החלופי החדש תיעשה בכתב ולא בעל פה, על מנת להגן על השוכר הראשוני ולמנוע בעיות מיותרות.

חובת תום הלב

בפרשה אחרת נקבע כי סירובו של המשכיר להכנסת שוכר חלופי לדירה, כאשר נתברר כי לשוכר החלופי אין ערבויות כספיות לתקופת השכירות והוא אינו בעל יכולת כלכלית מניחה את הדעת, הינו סביר לחלוטין ומובן. עוד נקבע כי אין לדרוש מהמשכיר להסתכן בהשכרת דירתו למי שידו אינה משגת.

זאת ועוד, יש לזכור כי חובת תום הלב הכללית חלה על הצדדים להסכם השכירות, וממנה יוצא שמשכיר אינו זכאי לנצל לרעה את מעמדו העדיף על פני השוכר, מתוקף זכות בעלותו בנכס. כמו כן, המשכיר אינו זכאי להקשות שלא לצורך על השוכר, ולהתנות את פינויו מהנכס והכנסת שוכר חלופי בתנאים לא מידתיים או שאינם מקובלים בשוק השכירות, או קטנוניים - בסגנון המצאת תנאים.

מומלץ, אפוא, הן למשכיר והן לשוכר להוסיף ולציין בהסכם השכירות סעיף הדן בנושא פינוי הנכס בטרם סיום תקופת השכירות והכנסת שוכר חלופי לנכס. זאת תוך התייחסות ומתן ביטוי ברור ומפורש, שלפיו התנגדותו של המשכיר תהיה סבירה ומקובלת, על מנת למנוע מצב שבו יסכל המשכיר מטעמים לא עניינים את כניסתו של שוכר חלופי ראוי לנכס.