מחקר: חוק המע"מ יעודד דירות יקרות יותר

בשעה שהסערה על אישור חוק המע"מ איננה שוככת על רקע אלפי ההתנגדויות שהוגשו לו מכל סיעות הכנסת; ובזמן שנראה כי המליאה כלל לא תספיק לאשר את ההטבה, שאמורה להיכנס לתוקף כבר ב-15 בספטמבר, בטרם תצא הכנסת לפגרה; מחקר חדש מעלה כמה נקודות שיכולות להסביר את המצב המורכב הזה.

חוק המע"מ - כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן :

• ביקורת על חוק המע"מ: "ייקר את הדירות"
• הצעה: פטור מלא ממע"מ - לקרביים בלבד
• המשנה ליועמ"ש: אפשר להגן על חוק המע"מ
  

על פי המחקר, שנערך עבור ynet על ידי אתר מדלן המנתח את שוק הנדל"ן לרוכשי הדירות, הטבת מע"מ אפס דווקא מעודדת דירות גדולות ויקרות יותר. ממצאי המחקר מצביעים על כך שהחוק מוביל לתעדוף של דירות גדולות (בנות 5 חדרים) כדירות "מוטבות" (כלומר מתאימות להטבה) - אולם בפועל דירות אלו אינן מתאימות בהכרח למשפחות צעירות, שלרוב יתעניינו בקניית דירות קטנות יותר בנות 3-4 חדרים.

"התופעה אינה עולה בקנה אחד עם תכלית החוק, ומתנגשת עם צעדים שנוקטת הממשלה להגדלת היצע הדירות הקטנות בשוק הדירות החדשות", טוען רוה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה במדלן, ומציע "לשקול תעדוף מפורש של דירות קטנות, למשל על ידי התאמת תקרת המחיר למטר שיקבע השמאי לפי גודל הדירה - כך שהמחיר המירבי למ"ר בדירות הקטנות יהיה גבוה יותר ויאפשר ליותר דירות קטנות להימכר במסגרת ההטבה".

הדירות קטנות - והמחיר למ"ר גבוה

איתן מסביר כי "כדי להקשות על הקבלנים להעלות מחירים, השמאי הממשלתי יקבע לכל אזור תקרת מחיר למ"ר, ודירות שנמכרות במחיר יקר יותר לא יכנסו להטבה". לדבריו מדובר במנגנון חשוב, "אך לפי ניתוח שביצענו - הוא מעודד מכירה ובנייה של דירות גדולות, ומשאיר בחוץ דירות 4 ו-3 חדרים, גם אם מחירן נמוך מ-1.6 מיליון שקלים".

הסיבה לכך, אומר איתן, היא שלמרות שהדירות הגדולות יותר יקרות יותר, בדרך כלל המחיר שלהן למ"ר נמוך יותר, ואילו המחיר למ"ר גבוה יותר דווקא בדירות הקטנות. כך, מבין כל דירות ה-3 חדרים שמחירן נמוך מ-1.6 מיליון שקלים, רק 34% נכנסות להטבה; מבין דירות 4 חדרים רק 51% נכנסות להטבה; ומבין דירות 5 חדרים לא פחות מ-74% נכנסות להטבה.

*העמודה הימנית מתייחסת לדירות 5 חדרים; האמצעית לדירות 4 חדרים; והשמאלית לדירות 3 חדרים. ניתן לראות מהגרף כי יותר דירות 5 חדרים נכללות בהטבה, מאשר דירות 4 ו-3 חדרים

במסגרת המחקר, ביצע אתר מדלן פילוח ב-5 שכונות חדשות שנבנות בימים אלה בישראל. בשכונה הירוקה ביבנה, למשל, מעריכים במדלן שמחיר הסף שיציב השמאי הממשלתי כתנאי לכניסה להטבה עומד על 12,100 שקל למ"ר. על פי הבדיקה, המחיר למ"ר בדירות 5 חדרים עומד על 11,400 שקל (כלומר, המחיר לא עובר את הסף ודירות אלה יכולות להיכלל בהטבה); לעומת מחיר של 12,400 שקל למ"ר בדירות 4 חדרים (כלומר, המחיר עובר את הסף ודירות אלה אינן יכולות להיכלל בהטבה).

לפיכך, מרבית העסקאות בדירות 5 חדרים יכולות להיכלל במסגרת חוק המע"מ (כ-90% מכלל הדירות הללו בשכונה), לעומת 20% בלבד מכלל הדירות בנות 4 חדרים ועוד כמה דירות 3 חדרים בודדות. זאת משום שהמחיר למ"ר הגבוה של אותן דירות הציב את רובן מעל תקרת המחיר - ומחוץ לגדר ההטבה.

בשכונת פסגות אפק החדשה בראש העין, מעריכים במדלן שהרף שיציב השמאי הממשלתי עומד על 12,300 שקל למ"ר. מהבדיקה עולה כי בדירות 5 חדרים בשכונה המחיר למ"ר עומד על 11,600 שקל (כלומר יכול להיכנס להטבה); ובדירות 4 חדרים המחיר למ"ר עומד על 12,300 שקל (כלומר מגיע ממש לרף שיציב השמאי הממשלתי). לפיכך, כ-90% מהדירות בנות 5 חדרים נמצאות מתאימות מבחינת המחיר למ"ר, רק כ-50% מהדירות בנות 4 חדרים וכ-30% בלבד בקרב הדירות בנות 3 חדרים.

*המחירים המוצגים הם בשקלים למ"ר

בשכונת רסידו סיטי בבאר יעקב, במדלן מעריכים כי הרף שיציב השמאי הממשלתי עומד על 13,700 שקל למ"ר. בדירות 5 חדרים, המחיר למ"ר עומד על 12,500 שקל (כלומר, דירות אלה יכולות להיכלל במסגרת ההטבה); ובדירות 4 חדרים, המחיר למ"ר עומד על 13,400 שקל (כלומר, קרוב לסף שמאפשר להיכלל בהטבת המע"מ). מהבדיקה עולה כי כמעט כל הדירות בנות 5 חדרים בשכונה נכנסות להטבה, לעומת כ-58% מהדירות בנות 4 חדרים ועוד דירות 3 חדרים בודדות.

בחריש, במדלן מעריכים כי הרף שיציב השמאי הממשלתי עומד על מעט יותר מ-8,700 שקל למ"ר. על פי הבדיקה, בדירות 5 חדרים, המחיר למ"ר עומד על 7,900 שקל (כלומר, יכול להיכנס למסגרת ההטבה); ובדירות 4 חדרים, המחיר למ"ר גבוה יותר ועומד על 8,700 שקל. מרבית הדירות בנות 5 חדרים נכללות בהטבה, לעומת שיעור נמוך יותר של דירות בנות 4 חדרים ומעט מאוד דירות 3 חדרים.