חוסכים כסף: כך תוזילו את ריבית המשכנתא

רכישת דירה היא לרוב ההשקעה הכספית הגדולה ביותר שתהיה לכם בחיים. מעבר לעובדה שמחירי הנדל"ן בישראל גבוהים במיוחד, מאחוריהם מסתתרות עלויות נוספות שמייקרות את הרכישה ב-50% ולעתים אף ב-100% משוויה המקורי. כלומר, ייתכן שעל הנייר תרכשו דירה בשווי מיליון שקל, אך בשל הריבית, כעבור 15-20 שנה תשלמו עליה בפועל מיליון וחצי שקלים ויותר.

כיצד לשנות תנאי משכנתא לטובתכם

חיפוש בעלי מקצוע: ההמלצות שיעזרו לכם

לפני הכל: האם יועץ המשכנתא פועל מטעם בנק מסוים?

אם תרצו לקבל ייעוץ משכנתא בחינם, תוכלו לקבוע פגישה עם נציג המשכנתאות בסניף הבנק שלכם. "היתרון הוא היעדר התשלום והחיסרון הוא שהוא מייצג את הבנק ולא אתכם", אומר מוטי מגן ממגן משכנתאות באתר "המקצוענים". "במקרה כזה, ייתכן שתקבלו הצעה שתהיה פחות כלכלית, יותר מסוכנת ויכול להיות שקרן ההלוואה תעלה לאורך השנים מפני שהיא צמודה למדדים ששומרים יותר על האינטרס של הבנק".

אך גם אם תבחרו לשלם על ייעוץ משכנתא ותפנו ליועץ משכנתאות חיצוני, קחו בחשבון שהוא אולי לא נציגו הרשמי של הבנק, אך בהחלט יכול לעבוד עם בנק מסוים באופן שוטף.

"יועץ חאפר יכול לבחור עבורכם משכנתא עם תנאים שאינם בהכרח התנאים הכי טובים שהייתם יכולים לקבל בשוק", מסביר מגן. "אינטרס אפשרי שלו הוא להיצמד לבנק מסוים משום התנאים הטובים שהוא מקבל שם. אני לא מאמין שבנק משלם לו ישירות עמלה, אך בהחלט יכול להיות שהבנק יאשר לו משכנתא בתיקים סבוכים יחסית, מה שיקל על היועץ במקרה של לקוחות בעיתיים שמגיעים אליו. בתמורה הוא יעביר לבנק לקוחות עם יכולת החזר גבוהה יותר, שייתכן שיקבלו ייעוץ שהוא פחות אובייקטיבי ויותר רווחי לבנק מאשר ללקוח".

לפני שמתחייבים ל-20 שנה, כדאי להתייעץ (צילום: shutterstock)

האם יש ליועץ השכלה פיננסית וניסיון בתחום?

מכיוון שאין שום רגולציה מחייבת לגבי מי יכול להיות יועץ משכנתאות ולא נדרשת תעודת הסמכה כלשהי או רישיון, ידם של הצרכנים על התחתונה בשלב בחירת היועץ. אז מה בכל זאת כדאי לברר? מהי ההשכלה שלו וכמה ניסיון יש לו בתחום.

יועץ משכנתא עצמאי או חברה לייעוץ משכנתאות?

ישנם יתרונות וחסרונות לכל אחת מהאפשרויות האלו. "היתרון של פניה ליועץ עצמאי הוא שכל העבודה מתבצעת מול אדם אחד שיש לו מידע נרחב על התיק", מסביר מגן. "בשונה משכיר, הוא יכול להרגיש מחויב יותר ללקוחותיו והיקף התיקים שהוא מטפל בהם יכול להיות קטן יותר. החיסרון הוא שהוא יכול לפשוט רגל ולהיעלם לכם".  

לדבריו, "היתרון של פניה לחברה לייעוץ משכנתאות הוא שהסיכוי שהיא תפשוט רגל הוא הרבה יותר קטן, והתחושה היא שיש לך גב חזק יותר. החיסרון הוא שלרוב המחיר יהיה גבוה יותר, ההתנהלות תהיה מול עובד שכיר (לעתים בתחילת דרכו) אשר במרבית המקרים יקבל את המידע לגבי התיק שלכם מגורמים שונים.

"זאת, מפני שבחברות נהוג שישנו עובד שאחראי על הקשר עם הלקוחות, עובד שמתמקד בייצוג מול הבנקים וכו'. ברגע שישנה חלוקת תפקידים, התיק עובר בין כמה ידיים, וזה גם עניין שכדאי לקחת בחשבון".

כיצד מתומחר הייעוץ וכמה זה יעלה?

השיחה הטלפונית ופגישת הייעוץ הראשונה ניתנות בחינם. בעבור השירות עצמו טווח המחירים רחב יחסית ונע בין כ-3,000 שקל עבור יועץ משכנתאות בתחילת דרכו, ועד כ-7,000 שקל (לא כולל מע"מ) עבור יועץ ותיק או בחירה בחברת ייעוץ. ישנן חברות שלא נוקטות בסכום עבור הייעוץ אלא באחוזים משווי המשכנתא.

שימו לב שלא נדרשת הסמכה רשמית לייעוץ משכנתא ובחרו בחוכמה (צילום: shutterstock)

מה צריך לעורר אצלכם חשד? יועץ שגובה תעריף ייעוץ שעתי או יועץ שגובה את שכרו כאחוזים מגובה ה"חיסכון" שהוא כביכול השיג עבורכם. תעריף שעתי יכול להגיע לסכום כסף גבוה במיוחד עבור תהליך שלעתים נמשך כמה חודשים, ולא תמיד יכולה להיות לכם שליטה עליו.

מגן: "לגבי אחוז מגובה ה'חיסכון' שהיועץ טוען שהשיג עבורכם, הרי שזהו נתון נבואי שהוא בגדר הערכה, ואשר יתברר רק כעבור 15-20 שנה. הוא תלוי ביכולת ההחזר שלכם, במצבכם הכלכלי בעתיד ובמשתנים נוספים".  

איך בכל זאת תוכלו להוזיל את עלות הייעוץ? לקחת שירות ייעוץ שיתבצע מאחורי הקלעים.

מגן: "במקרה כזה, ניתן ייעוץ אך המשא ומתן בעניין הריבית מול הבנקים מתבצע על-ידי רוכשי הדירה. במקרה כזה ייעוץ יעלה 1,000-1,500 שקל (לא כולל מע"מ) והשירות לא יכלול ליווי אישי לבנק.

"זהו פתרון שעדיף על פני היעדר ייעוץ אובייקטיבי בכלל, אך ייתכן שמפסידים בו לטווח ארוך מבחינת גובה הריבית. יועץ לרוב ער יותר לניואנסים של נציגי הבנק ויודע באילו מקרים ניתן להפעיל לחץ נוסף".