ליווי בנקאי בתמ"א 38 - כל מה שצריך לדעת

אחת הדילמות הגדולות של דיירים בתחילת הדרך של קידום פרויקט התחדשות עירונית היא באיזה יזם בוחרים. עודף ההיצע כיום יצר תחרות עזה, כאשר על כל בניין מתמודדים מספר רב של יזמים. השאלה הנשאלת היא האם לבחור את זה שמבטיח את התמורות המשמעותיות ביותר, או אולי דווקא במי שהגיע באמצעות מכר של אחד הדיירים.

תמ"א 38 בבניין: כך לא תיתקעו בדרך

אחד השיקולים המשמעותיים ביותר שדיירים צריכים לקחת בחשבון, הוא היכולת הפיננסית של היזם לעמוד בהתחייבויות - בעיקר כלפי הדיירים. לכן חשוב מאוד לבחון מהן היכולות שלו. אחת האופציות למימון פרויקט הוא באמצעות ליווי בנקאי. במסגרת זו, הבנק המלווה שולט על הוצאות הפרויקט, ולשם כך פותח חשבון בנק מיוחד. למעשה, הבנק הופך לסוג של שותף בפרויקט.

הלוואת הכסף והנפקת ערבות לדיירים נעשית כמקשה אחת באמצעות חשבון הליווי. היזם עצמו נושא בעלויות הריבית הכרוכות בליווי. מבחינת הדיירים, מדובר ביתרון גדול, שכן השתתפות הבנק בפרויקט תמ"א 38 עם היזם מהווה הבטחה נוספת שמדובר בקבלן מוסמך ואמין.

הבנק בודק את זהותו, את המאזן ותזרים המזומנים של היזם, את דו"חות הפרויקט על ידי שמאי מקרקעין מטעמו, ולבסוף גם מקצה כסף למימון הפרויקט. כל אלו מהווים בקרה נוספת ובלתי תלויה של גוף פיננסי, שבסופו של התהליך גם משקיע מכספו, ולכם נותנים את הביטחון והשקט לגבי הגב הכלכלי שיש ליזם, ויכולותיו.

(צילום: ג'ורג' גינסבורג)

שליטה על מכלול תזרים המזומנים

יתרון נוסף הוא שיש לבנק שליטה על מכלול תזרים המזומנים בפרויקט, והכסף מנותב לפרויקט עצמו ובהתאם להתקדמות שלו. הבנק מקנה שמאי מקרקעין מטעמו כדי לוודא את התקדמות הפרויקט והיכולת להשלים אותו.

אותו שמאי יגיע אחת לחודש לפחות עם פירוט הוצאות, אשר ישוו לדו"ח האפס של הפרויקט (דו"ח בו מפורט על כל הסעיפים התקציביים של הפרויקט). המעקב של הבנק אחר התקדמות הפרויקט ושחרור הכספים בהתאם, מאפשר להתריע על חריגות, אם יהיו, בפרויקט.

נוסף לכך, מימון בנקאי יסייע לדיירים בנושא הערבויות. בעלי הדירות החדשות יקבלו ערבויות חוק מכר בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), ואילו בפרויקט תמ"א 38/3 יוענקו ערבויות ביצוע לדיירים הנוכחיים עד להשלמת כל העבודות עבורם.

חשוב להדגיש כי לא כל יזם יקבל אישור להלוואה מהבנק עבור מימון פרויקט תמ"א 38. היזם צריך לעמוד במספר רב של דרישות, ופה באה לידי ביטוי איכות היזם, הניסיון והאיתנות הפיננסית שלו.

כך, למשל, הבנק יבחן אם הניסיון והעבר התעסוקתי של היזם בתחום ובכלל, ואם לקבלן יכולת להעמיד הון עצמי לפרויקט. מדובר באותו אחוז מעלות השיפוץ שיהיה בגדר ההון העצמי הנדרש לפרויקט ואותו יש להשקיע מראש. הבנק גם ידרוש ערבויות עבור האשראי שיוקנה ליזם, ולכן חייבת להיות לו יכולת פיננסית מינימלית לקיים את הפרויקט.

בדיקה נוספת של הבנק היא בנושא הביטוח. האם ליזם פוליסת ביטוח מתאימה במקרה של נזק למבנה או תקלה כלשהי שתדרוש למצוא דיור חלופי, לדוגמה, או שתגדיל את הוצאותיו באופן אחר בלתי צפוי מראש.

יש להדגיש כי יזם לא מחויב לקחת ליווי בנקאי לפרויקט, אולם במקרה שכזה - על הדיירים לבדוק היטב את יכולות המימון שלו. המשמעות היא שהדיירים חייבים לבצע את כל התהליכים שמבצע הבנק באופן עצמאי. האם זה סיכון שירצו לקחת?

הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של חברת ינוב המתמחה ביזום ובפיתוח פרויקטים מגורים ובהתחדשות עירונית