טעויות שלא כדאי לעשות בדרך למשכנתא
לקחת הלוואה נוספת לפני הגשת הבקשה למשכנתא, להחליף מקום עבודה, להסתיר "פעולות מוזרות" בחשבון ולהפתיע את הבנקאי. אתר "המקצוענים" עם כל הטעויות שכדאי להימנע מהן, אם אתם רוצים שהבנק יאשר לכם משכנתא, ועוד בתנאים טובים
גייסתם הון ראשוני, מצאתם דירה שתואמת את התקציב שלכם וכל שנשאר הוא לקבל משכנתא מהבנק. כדי שההליך יתנהל בצורה חלקה ככל הניתן, חשוב שתדעו שהבנק מסתמך לרוב על דפי פירוט חשבון של 3 החודשים שקודמים לבקשה. זה לא הזמן לקחת הלוואות נוספות, להחליף מקום עבודה או לשנות טיפול רפואי שיכול לפגוע בזכאותכם לביטוח חיים הנדרש לצורך קבלת משכנתא. בכתבה הקודמת סקרנו את כל הדברים שכדאי להקפיד עליהם, ובכתבה הזו – את כל הטעויות שכדאי להימנע מהן.
עוד כתבות בנושא:
האפשרויות והלבטים בטרם לקיחת משכנתא ראשונה
כיצד לשנות תנאי משכנתא לטובתכם חיפוש בעלי מקצוע: ההמלצות שיעזרו לכםאל תפתיעו את הבנקאי ואל תשדרו אווירה של חוסר ודאות
הדבר האחרון שאתם רוצים לעשות הוא להפתיע את הבנקאי. "צריך לזכור, שהבנקאי רוצה חיים נינוחים של תלושי שכר יציבים, תנועות חשבון בנק תואמות לתלושים ונכס לרכישה", מסביר רימון חייט, יועץ משכנתאות ומחבר הספר "משכנתה יעילה". "הוא בהחלט מתמודד היטב גם בסביבה יותר מאתגרת של עצמאי או בעל חברה, אך לא מתמודד טוב בכלל עם הפתעות ועם חוסר ודאות. לכן, כל דבר שיכול להתגלות, דאגו להכין לו הסבר מנומק מראש ועדיף בכתב".
"אם למשל, בסוף התהליך מגלה הבנקאי שהדירה שאתם מתכוונים לרכוש היא בשכונה מאוד נחשלת, והסתרתם פרט זה ממנו, הוא יכול לעכב את התיק בשרשרת הבירוקרטיה ולא להתאמץ לקדם את התיק שלכם", אומר אוהד צדר יועץ משכנתאות ב- SaveWize באתר "המקצוענים". "הסיבה לכך היא שיש אזורי דירות שלגביהם הבנקים לא אוהבים לתת משכנתא, משום שלא ניתן לממש בקלות את הנכס. הבנקים אולי יתנו לכם משכנתא לנכס כזה, אך בתנאים הרבה פחות טובים. אם תעלימו מהם את המידע והם יגלו זאת בהמשך - זה יכול לגרום לסירוב משכנתא".
אל תחליפו מקום עבודה ב-3 חודשים שלפני לקיחת משכנתא
"אחד הדברים החשובים ביותר לבנקאי שבודק זכאות למשכנתא עבורכם, הוא רצף תעסוקתי", מסביר חייט. "בנקאי יעדיף עובד יציב שנמצא כ-10 שנים באותו מקום עבודה, מאשר עובד שבכל שנה מחליף מקום עבודה, זאת, גם אם בכל פעם שכרו החדש גבוה יותר.
"עברתם מקום עבודה בתקופה הסמוכה לבקשת המשכנתא? דאגו להציג תלושים גם מהמעסיק הקודם, והראו רצף תעסוקתי. בנוסף, ציינו את השכלתכם כדי להראות שתוכלו למצוא גם עבודה אחרת בקלות אם עבודה זו לא תצליח".
צדר: "אם הגעתם לבנק לבקש משכנתא, ולא עבדתם בחודשיים האחרונים, אך בעת הבקשה התחלתם לעבוד אצל מעסיק חדש, תוכלו לבקש ממנו 'הסכם העסקה', שיפרט את תנאי השכר העתידיים שלכם. כך, גם אם אין לכם עדיין תלוש להציג, הסכם ההעסקה יוכל להספיק".
משכירים דירה? אל תקבלו דמי שכירות במזומן, אלא בהמחאות או בהעברה בנקאית
משכירים דירה למגורים מלבד הדירה הנרכשת? הקפידו לקבל את שכר הדירה שאתם גובים בהמחאות או בהעברה בנקאית, בחודשים שלפני קבלת המשכנתא. "דמי שכירות מדירה שבבעלותכם נכללים במסגרת הכנסותיכם. אך כדי שיחשבו להכנסה, עליכם לדאוג לאסמכתא ברורה לקיומם, בחשבון הבנק שלכם. בין אם כהעברה בנקאית או כהפקדת ההמחאות שנתן לכם השוכר בצורה מסודרת, מדי חודש".
מה עושים במקרה שהדירה אותה רוכשים מיועדת לשכירות? "אם מתכוונים להשכיר את הדירה מיד לאחר הקנייה שלה, הבנק יתייחס להכנסות השכירות הצפויות, אם יתקיימו מספר תנאים: אם יש לכם דירה נוספת מלבד הדירה הנרכשת, אם שמאי מטעם הבנק יקבע מה גובה השכירות הצפויה ואם קיים חוזה שכירות קיימת בדירה והוא עתיד להימשך".
אל תיקחו הלוואות אחרות לפני שקיבלתם אישור למשכנתא
"אישור המשכנתא שלכם הוא על בסיס הכנסה מסוימת. הכנסה מחושבת כהכנסה נטו בניכוי תשלומים להלוואות אחרות. אם לקחתם הלוואה נוספת, הקטנתם למעשה את ההכנסה שלכם. בכך, אתם עלולים להיפגע מ-2 סיבות. האחת, מכך שכעת, ייתכן שהחזר המשכנתא שלכם גדול מדי לעומת ההכנסה. השנייה, הבנקאי בהחלט ישאל את עצמו האם בטוח לתת משכנתא למי שצריך הלוואה נוספת".
הדבר מסוכן במיוחד, במצב שבו אתם חותמים על חוזה רכישה לדירה עם קבלן לפני שקיבלתם את המשכנתא. "לקוחה שלי חתמה על חוזה רכישה לדירה עם קבלן. לפני חתימת החוזה היא פעלה היטב והוציאה מהבנק אישור עקרוני למשכנתא, אותה הייתה אמורה לקחת בפועל חצי שנה מאוחר יותר, כשיגיע מועד התשלום לקבלן. חודשיים לאחר רכישת הדירה היא קיבלה ממקום העבודה שלה הצעה להלוואה בתנאים טובים לדעתה והחליטה לנצלה כדי להחליף את הרכב.
"כשהגיעה אותה לקוחה לקחת את המשכנתא בפועל, ביקשה הבנקאית את תנועות חשבון הבנק העדכניות ולאחר שראתה את ההלוואה החדשה הפחיתה את השכר בהתאם ונשללה האפשרות של אותה לקוחה לקבל משכנתא באותו הבנק. בסופו של דבר הלקוחה קיבלה משכנתא בבנק אחר, אך בתנאים הרבה יותר גרועים".
לכן, גם לאחר קבלת האישור העקרוני, כדאי להקפיד על הכללים ולא לקבל החלטות חפוזות שהמשמעות שלהם יכולה להיות הרסנית. "מבחינת הבנק הכנסות המשפחה הינן הכנסות נטו מכל המקורות בניכוי הוצאות קבועות כגון תשלומי הלוואות אחרות, פרט להלוואות שיסתיימו תוך פחות משנה וחצי לאחר קבלת המשכנתא. לכן, אם אתם לוקחים הלוואה של יותר משנה וחצי לפני לקיחת המשכנתא, שכרכם מבחינת הבנק ירד. במקרים גבוליים, זה ימנע את קבלת המשכנתא".
ואם אין ברירה ולקחתם הלוואה נוספת, כדאי שתקפידו על הכותרת שלה. חייט: "עדיף שהיא תהיה הלוואה לצורך מוגדר ולא כדי 'לכסות מינוס בבנק'".
דאגו שלא יהיו דברים מוזרים בחשבון הבנק
"דאגו שלא יהיו הוצאות לא ברורות מהחשבון שלכם", אומר צדר. "אם למשל מדי חודש אתם מחזירים חוב לחבר שהלוויתם ממנו כסף, דאגו שב-3 חודשים שלפני הבקשה למשכנתא לא יופיעו הוצאות מסוג זה.
"כמו כן, אם התבטלה לכם המחאה בעת שהפקדתם למשל, גם אם מסיבות טכניות (כי שכחתם לחתום מאחור), דאגו למכתב מפורט המנמק את הסיבה לכך. כל פעולה חריגה בחשבון, יכולה לפעול לרעתכם במקרה זה".
"מקרה מוזר הוא למשל מצב שבו אתם מצהירים שלא לקחתם שום הלוואה, אך בדפי פירוט החשבון שלכם מופיע תיאור הכולל את המלים 'הלוואה לשמעון'", אומר חייט. "לעתים, כחלק מההכנה לרכישת דירה, בני משפחה שונים מעבירים כסף בהעברה ישירה לחשבון הזוג. במצב כזה של העברת כספים, ישנה אפשרות למלא את תיאור סיבת ההעברה. לעתים, בני משפחה רוצים להבהיר שהכסף הוא בגדר הלוואה ולא מענק, או מכל סיבה אחרת.
"כשתגיעו לפקיד הבנק, תצטרכו להסביר לו שמדובר בכסף מקרוב משפחה, ולא מהלוואה שלקחתם בשוק האפור. כדי לא להגיע למצבים כאלו, שבהם תזדקקו להסברים, דאגו לקבל את הכסף יותר מ-3 חודשים לפני קבלת אישור המשכנתא, ובכל מקרה עדיף לחתום בנפרד על חוזה עם קרוב המשפחה, ולהימנע מכותרות כאלו בדפי הפירוט שלכם".
אל תחליפו טיפול רפואי לפני שבדקתם האם הוא יכול למנוע מכם לבצע ביטוח חיים
"חלק מהדרישות למשכנתא הוא ביטוח חיים", מסביר חייט. "אם אתם יודעים שיש לכם בעיה רפואית כלשהי, כדאי לעשות את הביטוח עוד לפני החתימה על חוזה רכישת הדירה כדי לוודא שתוכלו לקבל משכנתא. אם אתם מרגישים בריאים לגמרי, אך נוטלים בקביעות תרופה כלשהי, אתם לא נחשבים בריאים בעיני חברת הביטוח.
"לכן, אם יש לכם בדיקה רפואית שתוצאותיה עלולות להיות לא טובות, קחו את המשכנתא לפני בדיקה זו. גם אם אתם מתכננים שינוי בשיטת טיפול רפואית כלשהי, בדקו האם זה יכול להשפיע על היכולת שלכם לבצע ביטוח חיים למשכנתא. לעתים מעבר משימוש בתרופה מסוימת, לתרופה אחרת, יכול להיות ההבדל בין מצב שבו חברת ביטוח תסכים לבטח אתכם או לא".
אל תשקרו, אך תבחרו בקפידה את הדרך שבה אתם מספרים את האמת
"אל תנסו להעלים מידע, אך זכרו שאת אותה אמת אפשר לספר בכל מיני אופנים, כדי להגיע לתוצאות טובות יותר", אומר חייט. "אם יש הלוואה מסוימת, דאגו לספר עליה. אם הכנסותיכם כעצמאיים ירדו, דאגו להגיע עם מכתב מנומק מדוע.
"את ה'צחוקים' ואת ה'עקיצות' בין בני-הזוג, כדאי להשאיר מחוץ לסניף הבנק. גם אם אמא שלך הייתה הגננת של הבנקאית, הימנע מהערות על כך שאשתך מפוזרת ולכן חוזרים לה צ'קים, למשל. זה בטח לא יועיל לכם בעת הבקשה למשכנתא. זכרו את הכלל: אומרים את האמת, אבל לא חייבים לנדב מידע מיותר, אם לא נשאלתם עליו".
רוצים דוגמאות? "אם לא נשאלתם, אתם לא חייבים לספר מה בדיוק אתם עושים בתפקידכם בעבודה", אומר צדר. "אם אתם היי-טקיסטים, זה יכול לבוא אולי לטובתכם. אבל אם אתם עובדים בתחום הקייטרינג, שיכול להיחשב לתחום יותר הפכפך, זה יכול להוות מכשול. מספיק שתנקבו בשם החברה, ואם לא נשאלתם, אל תנדבו פרטים".
מחפשים יועץ משכנתא? לרשימה המלאה
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
לפנייה לכתב/ת 
