לכל דייר מגיעה מרפסת: כך תתמודדו עם השכנים

כיום, בלא מעט פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ניתן להוסיף מרפסות שמש כחלק מהמשא ומתן וההסכם עם הקבלן מול נציגות הדיירים. אבל גם אם הבניין שלכם אינו מיועד לעבור חיזוק - ניתן לבקש מהרשות המקומית להוסיף מרפסת שמש לדירתכם. כיצד עושים זאת? 

עו"ד אורי שילה שותף מייסד בא. שילה ושות', מסביר כי בשנת 2011 אושר תיקון לתקנות התכנון והבנייה, שהקל בצורה משמעותית את תהליך הוספת המרפסת לדירה או הרחבתה. לפי התיקון, ניתן לקבל היתר לבניית מרפסות בבתים משותפים בשטח של עד 14 מ"ר, שלא נכללו בשטח הבנייה על פי התוכנית המקורית.

שילה מוסיף כי בנוסף לשיפור איכות החיים, מדובר בדרך להעלאת ערכה הכספי של הדירה ב-10%-15%. עם זאת הוא מדגיש כי "חשוב מאוד להיוועץ מראש עם מומחים בענייני תכנון ובנייה וקונסטרוקציה לפני תחילת הליכי התכנון". 

(צילום: shutterstock)

הוצאת היתר בנייה

האפשרויות המרכזיות להוספת מרפסת נחלקות למרפסת מפלדה ב"בנייה יבשה", הנחשבת מתקדמתה ומהירה אבל גם יקרה יחסית, או מרפסת בטון המכונה "בנייה רטובה" המוכרת בציבור ועלותה זולה יותר. שילה מפרט, כי העומס שמרפסת נדרשת לשאת הוא עד 350 ק''ג לכל 1 מ''ר לפי התקן הישראלי, כלומר מרפסת של 12 מ''ר יכולה לשאת מעל 50 איש.

תוספת מרפסת מחייבת הגשת בקשה להיתר בנייה, כאשר הזמן הדרוש לקבלתו תלוי ביעילות הוועדה המקומית. עם זאת, שילה מציין כי בניית מרפסת בודדת היא פרויקט בנייה קצר יחסית, שיכול לנוע בין מספר שבועות למספר חודשים, תלוי בשיטת הבנייה.

עם זאת, יש רשויות שמתנגדות למרפסת בודדת. במקרה כזה, שילה ממליץ לצרף לפרויקט את כלל דיירי בית המגורים המשותף. "לפי סעיף 71 ב' לחוק המקרקעין, נדרשת הסכמה של 75% מדיירי הבניין, שמחזיקים ב-66% מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם כדי לבצע את תוספת המרפסות", הוא מסביר. "במקרים רבים, החברה היזמית היא שתתנדב לשכנע את הדיירים להצטרף לעסקה להעלאת סיכויי רווחיה".

"בראייה משפטית, הוספת מרפסות מהווה הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות מסוימות", מוסיף שילה. "כך, בהסכמת הרוב הנדרש, ניתן גם להחליט בנוגע לחלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לשם ביצוע הפרוייקט. למען פשטות ההליך התכנוני חשוב להקפיד לא לפגוע בזכויות בנייה יחסיות של אף אחת מהדירות, שכן פגיעה כזו תגרור התנגדות, הליכים משפטיים ארוכים ויקרים ואף חיוב בתשלום פיצוי בגין הפגיעה".

שילה מוסיף כי החלטות בנוגע לבניית מרפסות ברכוש המשותף יש לקבל רק במעמד האסיפה הכללית, ועליהן להרשם בספר ההחלטות. רק עמידה בתנאים אלה יהפכו את החלטות אלו למחייבות כלפי כלל בעלי הדירות בבית המשותף לפי סעיפים 61 ו-71 לחוק המקרקעין וכן סעיף 12 לתקנון המצוי היה ולא נערך תקנון ספציפי לבית המשותף.

עוד הוא מדגים מקרה שהגיע לפתחו של בית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע ועסק בשאלת הפגיעה בעותרים בשל הסתרת הנוף מדירתם במסגרת פרויקט תמ"א 38 של בניין שכן. "בית המשפט לא שלל לחלוטין את טענות העותרים וקבע כי מדובר בפגיעה קשה למי שנהנה מנוף שכזה, שכן ברור שלאחר סיום הבנייה, ייאלצו העותרים לשבת במרפסתם ולצפות בחומת בטון", מסביר שילה. "מאחר שהעותרים הצטיידו בחוות דעת של מומחה שהראה כי קיימת חלופה תכנונית הפוגעת פחות בעותרים, החליט בית המשפט להחזיר את הענין למוסדות התכנון כדי לשקול חלופות תכנוניות פחות פוגעניות".