בעל הבית כבר ביקש מכם סליחה? על החטאים בשוק השכירות
הזנחה והרס של הדירה, אי תשלום שכר דירה וחשבונות וסירוב להתפנות מהנכס אל מול דירות לא ראויות למגורים, הסתרת פגמים, נזילות ועובש וגביית סכומים מופרזים. ynet איגד את מקבץ החטאים שמבצעים המשכירים והשוכרים בישראל
יום הכיפורים הוא זמן לחשבון נפש גם בשוק הנדל"ן, ובעיקר בשוק השכירות. מצד אחד ניצבים השוכרים, הקובלים על דמי השכירות הגבוהים שהם נדרשים לשלם, הדרישות הדרקוניות של המשכירים והתנערות מליקויים שמחובתם לתקן.
מולם ניצבים המשכירים שמתמודדים לעתים עם שוכרים שמסרבים לשלם או להתפנות מהדירה, השכרת הדירה לדיירי משנה מתחת לאפם ועם נזקים כלכליים לא פשוטים כמו הזנחה והרס של רכושם.
רגע לפני יום כיפור, אספנו כמה מהחטאים הנפוצים של שני הצדדים לשוק השכירות עליהם הגיע הזמן לומר סליחה, וגם הצעות לפתרונות. הממצאים לפניכם:
חטאים של משכירי דירות
משכירים דירות לא ראויות למגורים. לא צריך להתאמץ בחיפושים כדי למצוא דירות ללא מיזוג, בבניינים ישנים, עם קירות ספוגי טחב ורצפות שבורות. המקרים הקשים ביותר כוללים דירות מאולתרות בגודל מיניאטורי או שירותים מחוץ לדירה, וכן, גם אותן משכירים בסופו של דבר. כדי לדעת אם הדירה ראויה למגורים ניתן לפנות לחוק שכירות הוגנת, שאושר ביולי השנה ומסדיר את היחסים בין השוכר למשכיר.
"על מנת שדירה תיחשב ראויה למגורים היא חייבת לכלול שירותים, מערכת חשמל, צנרת מים וביוב, תאורה טבעית, פתחי אוורר וכדומה", מסביר עו"ד יוסי מילר , שותף מייסד במשרד עורכי הדין מילר ושות' המתמחה בנדל"ן, תכנון ובנייה. "דירות שאין בהן אחד מתוך מאלו לא ראויות למגורי אדם וגם לא להשכרה".
הסתרת פגמים מהותיים בדירה. לעתים מתגלים פגמים מהותיים בדירה רק לאחר שנכנסים אליה, למשל בעיות של טחב ורטיבות. על פי חוק שכירות הוגנת, האחריות לתיקון פגמים מהותיים שיתגלו בדירה מוטלת על משכיר הנכס. בנוסף, החוק אוסר עליו לכלול בחוזה ההשכרה סעיפים הפוטרים אותו מאחריות.
"החוק קובע כי על בעל הנכס לתקן פגמים שנגרמו בשל שימוש סביר בתוך 30 ימים מרגע שקיבל דרישה לכך מהשוכר", מסבירה עו"ד כרמית שחיבר, מומחית לענייני נדל"ן ומקרקעין ממשרד בסרגליק, שחיבר ושות'. "אם מדובר בתיקון דחוף, שאינו מאפשר מגורים באופן סביר, על המשכיר לתקן זאת בתוך שלושה ימים מיום הדרישה. אם המשכיר לא ממלא את חובתו, השוכר רשאי לתקן בעצמו או באמצעות איש מקצוע ולהפחית את עלות התיקון משכר הדירה".
פיצול דירות. פיצול דירות למספר יחידות זעירות, לעתים קרובות שלא כחוק, היא רעה חולה מוכרת. המשכירים גובים מכל אחד מהשוכרים שכר דירה גבוה ביחס לשטח המגורים, כמו גם תשלומי ארנונה וחשמל. "דירה מפוצלת שלא כחוק הינה עבירה פלילית על פי חוק התכנון והבנייה, שיכולה לגרור גם הגשת כתב אישום פלילי וניתוק חיבור הדירה לתשתיות חשמל ומים, מפרט מילר ומציע לכלול בהסכם השכירות סעיפי רשת ביטחון לפיצויים מצד המשכיר.
שכר דירה מופרז. מחירי השכירות רק ממשיכים לטפס בקצב בטוח. עו"ד אלון אבלה, מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי, מציין ש"נכון להיום אין מגבלה המנועת מהמשכיר לייקר את דמי השכירות.
נכון כי המשכיר נדרש לקיים את הוראות ההסכם בתום לב, בדרך ארץ ובסבירות, אך קניינו חשוב גם כן ושיקול הכלכלי-פיננסי הוא נדבך מהותי מבחינתו, כמו גם ההגנה על קניינו בפן המשפטי החוקתי. לשוכרים מומלץ בשלב המשא ומתן לחתימת הסכם שכירות להתעקש כי סעיף ייקור דמי שכירות יוגבל וכי תמסר להם הודעה על הייקור בכתב ומראש".
סירוב להשכיר לבני מיעוטים. סינון והדרת בני מיעוטים הם רעה חולה נוספת המופיעה במודעות השכרת דירות. לדבריו של מילר, מי שנתקל במקרים דומים יכול לפנות עם תיעוד המקרה לגופים המגנים על זכויות האזרח, בבקשה להגיש עתירה מנהלית, להטיל סנקציות וקנס כספי נגד המפלים.
השכרת דירה ללא חוזה ובטוחות. מילר מציין חטא שהמשכירים מבצעים בעיקר כלפי עצמם, באי דאגה לערבויות ובטוחות. "אפשר לבקש מהשוכר להביא ערב בעל כושר השתכרות במקום העבודה שלו, שיחתום גם הוא על הסכם השכירות". בנוסף יש להקפיד לבקש להסדיר ערבות בנקאית. על פי חוק השכירות ההוגנת, המשכיר רשאי לדרוש ערבות בגובה סכום שלא יעלה על שלושה חודשי דמי שכירות לחודש".
הורדת הסכמים מהאינטרנט. עו"ד שחיבר מציינת אף היא חטא נפוץ של משכירים כלפי עצמם, והוא הורדת הסכמים מהאינטרנט. "הדבר עלול לגרום נזקים של אלפי שקלים מכיוון שהסכמים אלו לא כוללם פרטיים קריטיים לצורך שמירה על זכויות המשכיר, הסדרת מצבים של הפרת הסכם וסנקציות על אי פינוי דירה במועד".
אי בדיקת זהות השוכר כהלכה. שחיבר מזהירה גם את המשכירים מפני אי בדיקת זהות השוכר כהלכה, כלומר אי בדיקת מצבו הכספי והאפשרות שלו לעמוד בתשלומים, מצב תעסוקתי ומשפחתי, לכמה זמן מתכוון לשכור את הדירה ועוד. אי בדיקה מספקת של זהות השוכר מביאה לכך שמי ששוכר את הדירה אינו הדייר בפועל.
חטאים של שוכרים
משכירים את הדירה או חלקים ממנה ללא אישור. לא מעט משכירים נדהמים לגלות כי השוכרים משכירים ממש מתחת לאפם את הדירה לדיירי משנה, או מסבלטים אותה ללא ידיעתם. מילר מסביר כי החוק מאפשר אמנם להעביר לשוכר אחר את הזכות להחזיק ולהשתמש בדירה, אף ללא הסכמת המשכיר, למעט אם יש לו נימוק סביר להתנגד, למשל אם שוכר המשנה מחזיק בעבר פלילי.
עם זאת הוא מדגיש, כי ברוב חוזי השכירות מוכנס סעיף הגובר על החוק ואוסר על השוכר להשכיר בהשכרת משנה. "השכרת משנה ללא הסכמת המשכיר, בחלק גדול מהמקרים, תהווה עילה לפינוי ולפיצויים כספיים לטובת המשכיר, בשל הפרה יסודית של ההסכם".
הוא ממליץ לשוכרים לנסות לכלול בהסכם השכירות סעיף המתיר השכרת משנה. "חלק גדול מהמשכירים מסכימים לכך, כי הם מעוניינים ברצף הכנסה מהדירה ולא שתעמוד ריקה", אומר מילר. "לכל היותר ידרשו התחייבות מצד השוכר הראשי להישאר אחראי לקיום כל ההתחייבויות מצד שוכר המשנה".
הפעלת עסק בלי היתר. יש שוכרים, בעיקר בעלי מקצועות חופשיים ובעלי עסקים קטנים, המשתמשים בדירות מגורים לצורך הפעלת עסקים קטנים כמו משרד או קליניקה, לעתים שלא כחוק. "בבניינים שייעודם למגורים בלבד, לא ניתן להפעיל עסקים כלשהם, אלא אם ניתן אישור לשימוש חורג מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וכן רישיון עסק", מסביר מילר.
"פתיחת עסק עם קבלת קהל בבית מגורים מהווה מטרד, פוגעת באיכות החיים של השכנים ואף מורידה לאורך זמן מערך הדירה. בנוסף, אי-חוקיות העסק חושפת גם את המשכיר לכתב אישום פלילי, אפילו אם לא נתן את הסכמתו לכך".
הפתרון המומלץ הוא להגיע להסכמות והבנות עם שאר דיירי הבניין מראש טרם פתיחת העסק, וכמובן להגיש בקשה למתן היתר לשימוש חורג ובקשה לרישיון עסק, אותם יש לחדש אחת לתקופה קצובה.
עו"ד אבלה ממליץ להגדיר את מטרת השכירות, כלומר צורת ואופן השכירות, השימוש המותר והאפשרי במושכר, מגבלות ועוד. "מקום בו יכתב הצמד 'שכירות דירה' בלבד יכול להוות בעיה רצינית למשכיר, שכן ניתן לפרש כי אותה שכירות יכולה להיות למגורים, לעסק, ולפעולות שחורגות לאומד דעתו וכוונתו הבסיסית של המשכיר".
הרס הדירה. רוב השוכרים לא ישקיעו בדירה מושכרת כפי שהיו משקיעים בביתם שלהם, אבל יש כאלו שיוצרים שינויים כמו שבירת קירות וחלונות ואף מזניחים אותה באופן שיוצר נזקים בלתי הפיכים. כך למשל שושנה שהשכירה נכס בתל אביב, מספרת על שוכרים שזרקו לביוב ניירות, מגבונים ומוצרי היגיינה אחרים שלא מתפרקים וגרמו לסתימות, שברו ציוד כמו ארונות ותריסית והזניחו את הגינה.
כדי להתמודד עם מקרים כאלו, מילר מציע לציין בהסכם השכירות מי נושא בעלות התיקונים. באשר ליצירת מטרדי רעש תברואה ולכלוך בדירה, הוא אומר כי "כאשר הרעש מחריש אוזניים ופוגע באיכות החיים אפשר לפנות למשטרה ולמוקד העירוני לאכיפת חוקי עזר עירוניים למניעת מפגעים".
לא משלמים שכר דירה ומסרבים להתפנות. שושנה מספרת על מקרה נוסף בו צ'קים שקיבלו מראש מקבלן ששכר ממנה את הנכס החלו לחזור בזה אחר זה. "כשהצ'ק הראשון חזר הוא אמר שזו טעות טכניות ושנפקיד אותו שוב, אבל הצ'ק שוב חזר והוא אמר שסגר את החשבון ונתן לנו צ'ק אחר. גם הצ'ק הזה, שלא היה על שמו בכלל, חזר וכך זה המשיך
כשהגיע מועד סיום החוזה, בתום מספר חודשים, השוכר סירב להתפנות מהמקום. לבסוף הוא פינה את המקום, לאחר הפעלת לחצים לא קטנים, תוך שהותיר אחריו חובות של למעלה מחצי שנה לשכר הדירה ולחשבונות ארנונה וחשמל".
מילר מציין, כי "יש שוכרים בעייתיים שלא משלמים בזמן או בכלל. הקושי החמור ביותר כשהם לא מתפנים מהדירה, גם לאחר שתקופת ההסכם הסתיימה והופכים לנטל על משכיר הדירה. עם זאת, למשכיר אסור לפעול על דעת עצמו ולבצע פעולת פינוי בכוח, שכן פעולה שכזו ברוב המקרים תיחשב בלתי-חוקית".
במקום זאת, על המשכירים לדאוג מראש לבטחונות, כך שיוכלו לקבל את מימוש ערבויות השוכר. במצב של הפרה יסודית של ההסכם, הוא מציע לשקול להגיש תביעה לצו פינוי. בסוף שנת 2008 אושר תיקון לתקנות סדר הדין האזרחי המאפשר פינוי המושכרים בתוך כשלושה חודשים.
הורדת הסכמים מהאינטנרט. שחיבר חוזרת על החטא של המשכירים, גם במקרה של השוכרים. "לא מעט שוכרים מזלזלים בחשיבות ההסכם, לא מנהלים משא ומתן וחותמים על הסכם שרומס את זכויותיהם ומטיל עליהם חיובים כספיים שונים, למשל סיוד הדירה כאשר הם מקבלים דירה שאיננה מסויידת".
שחיבר מדגישה כי אי ידיעת תוכן ההסכם לא פוטרת את השוכר מאחריות. "מרגע ששוכר חתם על ההסכם, פועלת לחובתו ההלכה לפיה 'אדם החותם על מסמך בלא לדעת תוכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא'".
