ב-30 שנה האחרונות - מניות הניבו יותר מנדל"ן
בדיקה שערך בנק ישראל מעלה כי בעשור האחרון מי שהשקיע ברכישת דירה גרף 10% תשואה בשנה, זאת לעומת מי שהשקיע במניות בישראל שהשיג רק 1.5% בממוצע לשנה. עם זאת, בחינה רחבה יותר מראה כי השקעה לאורך שנים מניבה יותר בשוק ההון
השקעה בדיור הניבה בעשור האחרון יותר מאשר השקעות בשוק ההון, העשור בו התרחשה עליית מחירי הנדל"ן, למרות שבמבט של 30 שנה לאחור, השקעות במניות הניבו תשואות ממוצעות גבוהות מהשקעות מקבילות בדיור, כך עולה מניתוח של בנק ישראל, שמנסה להשיב אחת ולתמיד על שאלת מיליון הדולר מה כדאי יותר – השקעה בדיור או בשוק ההון.
כתבות נוספות בערוץ הכסף שלי:
300 מיליון שקל הושבו לציבור במסגרת תביעות ייצוגיות במהלך 2017
הערכה: ב-40 שנות מינוס אתם משלמים לבנק ריבית ממוצעת של 200 אלף שקל
הבנק המרכזי ערך השוואה של השקעות בדיור ובשוק ההון בשלושת העשורים האחרונים – בין השנים 1988 ו-2017. מההשוואה עולה כי אומנם בעשור האחרון הניבו השקעות בדיור תשואות גבוהת מאשר השקעות בשוק ההון – העשור בו עלו מחירי הדיור במהירות. אולם בחינת ביצוע ההשקעות באפיקים השונים בפרספקטיבה ארוכה יותר בין אותן שנים, מעלה כי השקעות במניות הניבו תשואות ממוצעות גבוהות מהשקעות מקבילות בדיור וגבוהות משמעותית מהשקעות באג"ח הממשלתיות.
כך, על פי הנתונים, השקעה בדירה הניבה בעשור האחרון כ-10.1% בשנה בממוצע (ברוטו) זאת לעומת תשואה של 1.5% בממוצע שהניבה השקעה במדד ת"א 125, ו-3.2% באגרות חוב ממשלתיות. מנגד, בחינה של השנים 2017-1988 מראה יתרון להשקעה בשוק ההון כאשר מדד המניות הניב 7.59% לשנה בממוצע לעומת 5.76% שהניבה השקעה בדירה.
עורכי הבדיקה, שהינה חלק מדו"ח היציבות הפיננסית שיתפרסם בקרוב, מציינים כי השקעה בדירה שונה מהשקעות בשוק ההון במאפיינים רבים, למשל מידת הנזילות, יכולת הפיזור, רמת המינוף, עלויות העסקה וההחזקה, תנאי המיסוי, תשואותיהם של נכסים אחרים ועוד. מאפיינים אלה תורמים בין היתר על החלטות ההשקעה.
לאחר חישוב עלויות והוצאות, התשואה הריאלית השנתית נטו מהשקעות לעשר שנים מראה יתרון להשקעה בשוק ההון לאורך שנים, לעומת השקעה בדירה. כך השקעה במניות מדד ת"א 125 הניבה בממוצע 6.06% לשנה לעומת 4.87% בדירה.
בדיקת ההפרש בין התשואות ברוטו ונטו בכל אפיק השקעה מעלה כי עלויות ההשקעה שחקו את ההשקעה במניות במידה הגבוהה ביותר, ואילו השקעות באג"ח ממשלתיות ובדיור נשחקו פחות.
אולם התשואה נטו מהשקעה בדירה חשופה לרגישות הגבוהה ביותר למשך ההשקעה. ככל שמשך ההשקעה מתקצר, כך גוברת השפעתם של הוצאות העסקה ומס הרכישה, והתשואה נטו יורדת. בהשקעות ארוכות פוחתת השפעתן של הוצאות העסקה, בעוד הטבת המס על ההכנסה משכר דירה הופכת למשמעותית יותר.
מהנתונים עולה כי התשואה נטו מהשקעות בשוק ההון מושפעת פחות ממשך ההשקעה: הוצאות העסקה נמוכות יותר וההכנסה השוטפת ממוסה במלואה. לכן, בהשקעות לתקופות קצרות ייווצר פער גדול יותר בין התשואות נטו מהשקעות במניות לתשואות נטו מהשקעות בדיור.
לפנייה לכתב/ת 
