דוד רפאל: תביעות תמ"א יכולות להימנע בקלות
כל ישראלי כבר יודע על היתרונות הטמונים בתמ"א 38, הפרויקט הארצי החשוב לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, שנועד לא רק להרחיב ולשדרג את פתרונות הדיור בערים, אלא גם למנוע קורבנות בנפש במקרה של אסון טבע או רעידת אדמה. על אף זאת, עדיין ניתן לשמוע מדי פעם על מקרים בהם דייר מסרב לשתף פעולה עם הפרויקט, לפעמים לא בצדק ומתוך אינטרסים אישיים בלבד. חלק מאותם מקרים מצערים מתגלגלים בסופו של דבר לפתחו של בית המשפט, כתביעות כספיות של היזם נגד הסרבן, אבל לדברי מנכ"ל חברת רפאל נדל"ן, דוד רפאל, תביעות תמ"א 38 יכולות להימנע בקלות.
"החריגה הקטנה ביותר מתכנית הבניה יכולה להוביל לעיכובים", אומר דוד רפאל. "לפעמים מדובר אפילו בעיכוב של חודשים, מה שמוביל להפסד כספי של היזם. לכן, הוא לרוב יעדיף להימנע מתביעות ולפתור את הבעיה בדרכים אחרות". דוד רפאל מוסיף כי כיום הזמן שלוקח לאישור תכנית תמ"א 38 עומד על 11 חודשים, שיפור ניכר על פני שנים עברו מבחינת הסרבול הביורוקרטי של התהליך, שלקח בזמנו 18 חודשים. האינטרס של היזם הוא לא לאפשר לתקופת ההמתנה הזו להתארך, ולכן במקרה של סרבנות הוא יעדיף לחפש אלטרנטיבות לתביעה משפטית.
.jpg "(צילום: ימית הפקות)")
כיצד ניתן להימנע מראש מהתביעה?
"בראש ובראשונה חשוב שיהיה דיאלוג בין היזם לבין הדיירים", מסביר דוד רפאל. "תביעות רבות יכולות להימנע בדרך זו בקלות באמצעות שיחה עם כל הצדדים המעורבים בפרויקט, בה מלבנים את הבעיה בלי אמוציות מיותרות עד שיצא עשן לבן".
אילו פתרונות חלופיים יש לתביעה משפטית?
"אם הניסיון לדיאלוג בין הצדדים כשל, אחת האופציות היא לפנות להליך גישור בהסכמה או למפקח על הבתים במקום להגיש תביעה משפטית. המפקח מוסמך לחייב את ביצוע התכנית על אף ההתנגדות של הדייר הסרבן, זאת כמובן רק בתנאי העילה לסירוב איננה סבירה".
דוד רפאל מביא כדוגמה מקרה בו דייר במבנה מגורים בראשון לציון סירב לביצוע פרויקט תמ"א 38 בטענה שהוא אינו מוכן לסבול שום פגיעה באיכות חייו, גם אם רק לזמן מוגבל. אחרי בחינה מדוקדקת של הפרטים, המפקחת שטיפלה בתיק דחתה את הטענה בנימוק שאי ביצוע הפרויקט מסכן את הדיירים במקרה של רעידת אדמה ואישרה להוציא את הפרויקט לפועל על אף סירובו.
באיזה מצב ניתן לתבוע דייר סרבן?
"אם שיעור הדיירים שמעוניינים להוציא לפועל את הפרויקט עומד בתנאים שנקבעו על פי חוק והדייר אינו מספק עילה סבירה להתנגדות שלו", עונה דוד רפאל, "היזמים ושאר הדיירים יכולים לתבוע ממנו פיצויים". רק כדי לסבר את האוזן, על פי חוק נדרש רוב של 66 אחוזים מהדיירים כדי להוציא לפועל פרויקט של תמ"א 38/1 או 80 אחוז במקרה ומדובר בפרויקט של פינוי בינוי. כלומר, אם הרוב הנדרש לעיל אכן קיים, אבל דייר סרבן מכניס מקלות לגלגלים, ניתן לתבוע אותו.
.jpg "(צילום: ימית הפקות)")
תביעה משפטית - גם כלי הרתעה
אבל מתברר כי לפעמים עצם הגשת התביעה המשפטית נגד הסרבן, מספיקה בפני עצמה כדי לגרום לו לוותר על סירובו מבלי להתייצב בפועל מול שופט. למצב זה יש שתי סיבות מרכזיות - הסיבה הראשונה היא שהסרבן בדרך כלל חושש מההשלכות של הפסד במשפט, שעלול לעלות לו בפיצויים ליזם בגובה של עשרות אם לא מאות אלפי שקלים; והסיבה השנייה היא הידיעה על המדיניות הנוקשה של בתי המשפט בכל הנוגע לתביעות של תמ"א 38."בית המשפט נוקט בעמדה של אפס סובלנות כלפי סירוב ללא עילה סבירה", אומר דוד רפאל. "תביעות תמ"א 38 נגד סרבנים שאין להם הצדקה לסירוב לרוב מתקבלות ועל הסרבן לשלם פיצויים ליזם על העיכוב בפרויקט".
תן דוגמה לתביעה מסוג זה
"יש סיפור אחד בולט בתחום של תביעות פינוי בינוי", מספר דוד רפאל. "סרבן תקע את הפרויקט בטענה שהשיפוץ עלול לגרום נזק ניכר לדירתו. כתוצאה מכך, הדיירים החליטו להגיש יחד עם היזם תביעת פיצויים נגד הסרבן בגובה של לא פחות מ-2.5 מיליון שקל. בסופו של דבר בית המשפט אישר את הפיצויים בנימוק שהטענות של הסרבן אינן מבוססות. זו דוגמה מצוינת כיצד סרבנות חסרת בסיס יכולה לפגוע דווקא בסרבן ולחזור אליו כמו בומרנג".
לסיכום, הנה הצעדים שיזם תמ"א 38 יכול לנקוט לפני שמתייצבים עם הדייר הסרבן בבית המשפט:
● ליצור דיאלוג עם הדייר הסרבן ועם כל הצדדים המעורבים בבעיה כדי למצוא דרכים לפתור אותה באופן דיפלומטי, כלומר מבלי לנקוט בהליכים שייכפו את ביצוע הפרויקט. ניתן גם לפנות להליך גישור בהסכמת כלל הצדדים על מנת להגיע לפתרון מוסכם ולמצב של win-win.
● במקרה והדיאלוג כשל, ניתן לפנות אל המפקח על הבתים במטרה שיכריז כי הסירוב איננו מוצדק ויאשר את תחילת הפרויקט ללא הסכמת הסרבן.
● עצם האיום בתביעה יכול לשבור את הסרבנים ולגרום להם ליישר קו, זאת לאור העובדה שתביעות כאלה הן בעלות סכום כספי גבוה וגם הידיעה שבית המשפט אינו סובלני כלפי סירוב ללא הצדקה.
בשורה התחתונה, על אף שבידי היזם תמיד קיימת האפשרות להגיש תביעה משפטית נגד דיירים סרבנים, הוא איננו חייב בהכרח לנקוט בצעד זה אלא לבחור בפתרונות אלטרנטיביים שאינם דורשים התייצבות מול שופט.
