צאו מהחדר!
עם יד על הלב, כשאתם מעוניינים לרכוש דירה, מה חשוב יותר בעיניכם: מספר החדרים או השטח שלה? מסיבות פסיכולוגיות, היסטוריות ופרקטיות רבים מהישראלים מתייחסים קודם כל לחלוקה הפנימית, אבל בדרך הם עלולים לשלם יותר ולהצטופף במקום לנשום לרווחה. עופר פטרסבורג מדבר במ"ר
כשג'רמי מוזר, יהודי בן 65 מלונדון, רצה לרכוש דירה בישראל למטרת השקעה, הוא לא תיאר לעצמו עד כמה מושגי שוק הנדל"ן המקומי שונים מאלו הנהוגים בעיר מגוריו. "נדהמתי", הוא מספר. "ראשית, בישראל הסלון נחשב לחדר, מה שמייקר משמעותית את מחיר הדירה, ושנית, אצלכם סופרים חדרים, ולא מדברים במ"ר. פלא שאתם משלמים כל כך הרבה על דירה? הרי אתם מחשבים את גודל הדירה כך שהוא עולה בהרבה על מידותיה האמיתיות".
ואכן, מה שבלונדון, בפריז, בניו־יורק ובברלין, למשל, מתואר כדירת שני חדרי שינה נקרא בישראל "דירת 3 חדרים". וכאשר קונים פוטנציאלים בלונדון, פריז, ניו־יורק או ברלין מתעניינים בדירה, האינפורמציה שהם מקבלים עליה מגלה להם בדיוק לאיזה גודל לצפות ומאפשרת להם לדמיין את מידת הרווחה שיחושו בה. בישראל, לעומת זאת, התמונה עמומה יותר. כאשר רוכשי דירות פוטנציאליים נכנסים למשרד המכירות, השאלה הראשונה שהם נשאלים היא בכמה חדרים הם מעוניינים, אך כמות החדרים בדירה אינה מעידה בהכרח על גודלה או על המידה של תחושת הרווחה הכרוכה במגורים בה.
בעבר, כשדיברו בישראל על דירת 4 חדרים, היה ברור ששטחה נע בין 100 ל־110 מ"ר, וכשדיברו על דירת 5 חדרים ניתן היה להניח במידה רבה של ודאות ששטחה נע בין 120 ל־125 מ"ר. היום, בעיקר בשכונות חדשות, הגדרת המטראז' התגמשה: בשכונה אחת, מגיע שטחה של דירת 4 חדרים ל־100 מ"ר ובשכונה אחרת הוא מסתכם ב־80 מ"ר בלבד. מדוע, אם כן, מעדיפים לדבר בארץ על כמות החדרים? מה אפשר ללמוד מכך, אם בכלל? האם דירה ששטחה גדול יותר אכן תהיה מרווחת יותר למגורים? האם היא תעלה יותר? את מי באמת משרת הדיבור על חדרים ולא על שטח, ומי מרוויח מזה?
מה יותר יקר
ההיגיון אומר, שככל שהדירה גדולה יותר, כך מחירה יהיה גבוה יותר. הפתעה הפתעה, לא תמיד זה כך. ניתן למצוא פרויקטים של בנייה חדשה הכוללים פערים של עשרה עד 15 אחוז בגדלי הדירות אשר לא מגולמים בתמחור הדירה, או מגולמים בו רק באופן חלקי. אם כך, האם הדירה שמחירה הוא הגבוה ביותר באמת יקרה יותר מדירות שעולות פחות? ובכן, גם כאן מצפה לכם הפתעה. מתברר שבעומק העניין, גם זה לא כך בהכרח. במילים אחרות, לא תמיד הדירה הגדולה ביותר היא זו שתעלה לכם הכי הרבה.
למה הכוונה? הנה כמה דוגמאות: בשכונת שרונה בכפר־יונה אשר נבנית בימים אלה, מציעים שלושה יזמים שונים דירות 4 חדרים בשלושה גדלים: דירה בשטח 100 מ"ר, דירה בת 106 מ"ר ודירה בת 110 מ"ר. במקרה זה, דווקא הדירה הגדולה ביותר מבין השלוש היא הזולה ביותר. היא מוצעת למכירה ב־1.530 מיליון שקל. ואילו הדירה הקטנה ביותר, שגודלה 100 מ"ר, עולה 1.555 מיליון שקל.
על פניו, ההפרש בין המחירים אינו משמעותי כשמדובר בסכומים כאלה: 25 אלף שקל הם פחות משני אחוזים ממחיר הדירה. אבל בחינה קצת יותר מדוקדקת מגלה כי פער המחירים האמיתי בין הדירות גדול בהרבה. בדירה הגדולה יותר, ששטחה כאמור 110 מ"ר, העלות היא 13.9 אלף למ"ר, בעוד שבדירה הקטנה יותר העלות היא 15.55 אלף שקל למ"ר, כלומר פער שעומד על כ־11אחוז במחירי שתי הדירות. "כשמכפילים את המחיר למ"ר של הדירה הגדולה בשטח הדירה הקטנה יותר, מתקבל שווי דירה של 1.390 מיליון שקל, לעומת ה־1.555 מיליון שקל המבוקשים", מסביר מומחה הנדל"ן אוהד דנוס.
בשכונת נופים במודיעין, שאף היא נבנית כיום, מציעים שני יזמים דירות 4 חדרים בשני גדלים: דירת 4 חדרים בגודל של 111 מ"ר, ודירת 4 חדרים בגודל של 103 מ"ר. הדירה הגדולה מעט יקרה יותר – דורשים עבורה 2.065 מיליון שקל לעומת 2.020 מיליון שקל לדירה הקטנה יותר. אבל גם כאן כדאי לבחון לעומק את המספרים: מחירו של מ"ר בדירה הגדולה יותר עומד על 18.6 אלף שקל, בעוד שמ"ר בדירה הקטנה יותר מתומחר ב־19.6 אלף שקל, ומכאן: בדירה הקטנה יותר תשלמו 1,000 שקל יותר למ"ר.
וזה עוד לא הכל: מי שירצה לרכוש דירה מעט זולה יותר באותה השכונה יוכל לקנות שם דירת 3.5 חדרים בת 86 מ"ר במחיר של 1.8 מיליון שקל, אבל כדאי לו להבין שבמקרה זה הוא ישלם מחיר גבוה בהרבה: כמעט 21 אלף שקל למ"ר.
המחיר למ"ר, מציין חיים קראדי, מנכ"ל אשי פרשקובסקי, נותן ללקוח אינדיקציה להשוואה מושכלת. כך אפשר להיווכח למשל, כי למרות שמחירי הדירות בבאר־יעקב נמוכים יותר מאשר בראשון־לציון הסמוכה, לא תמיד משתלם לקנות דווקא שם. מחירה של דירת 5 חדרים בבאר־יעקב עומד כיום על 2.3 מיליון שקל בממוצע. בשכונת גן־נחום בראשון־לציון דירת 5 חדרים תעלה 2.8 מיליון שקל, ואילו בשכונת הרקפות בעיר יעמוד מחירה על 2.5 מיליון שקלים.
לסגור את המרפסת
הבעיה היא שלמרות שהמחיר למ"ר הוא קריטריון חשוב ומועיל, הישראלים לא ממהרים להשתמש בו. "הרוכשים הישראלים מתעניינים קודם כל במספר החדרים בדירה", מספר ליאור בכר, מנכ"ל ובעלים קבוצת בכר. "אנחנו פוגשים במשרדי המכירות מעט מאוד אנשים שמדברים על המטראז' של הדירה, או לחילופין, שבוחנים את העסקה על פי מחיר למ"ר. אנחנו דואגים תמיד להזכיר ללקוחות שלנו לבחון את כדאיות העסקה על פי המחיר למ"ר, שכן ישנן דירות עם אותו מספר חדרים וגודל שונה לחלוטין" .
מתכננת הערים ד"ר רינה דגני, מנכ"לית מכון המחקר גאוקרטוגרפיה, סבורה שלהעדפה הישראלית למספר החדרים יש סיבות פסיכולוגיות. "העם היהודי שהגיע מכל תפוצות הגולה וביקש לנטוע שורשים עמוקים בארץ מכורתו, רואה ערך עליון לא רק ברכישת דירה, אלא גם בכך שהדירה תוכל לשמש אותו במשך מרבית שנות חייו, מה שנקרא בשנות ה־50 וה־60 של המאה שעברה 'דירה לכל החיים'", היא מסבירה. "באותם הימים נהוג היה לסגור את ה'הול' או מרפסת וליצור מדירת 2 חדרים או דירת 2.5 חדרים, ליצור דירת 3.5 חדרים או דירת 4 חדרים על פני אותו שטח. סיבה פסיכולוגית זו ממשיכה להיות צרובה תודעתית עד היום. אולם", מדגישה דגני, "קיימת גם בעיה פרקטית. משפחה ישראלית חילונית ממוצעת מונה כיום שלושה ילדים, ומשפחות דתיות לאומיות וחרדיות אף יותר. עובדה זו מצריכה באופן טבעי יותר חדרים, ועל כן, ברוב המקרים משפחה תעדיף דירת 4 חדרים בת 90 מ"ר במקום דירת 3 חדרים באותו שטח, או דירת 5 חדרים על פני 110 מ"ר במקום דירת 4 חדרים באותו שטח".
גם אדריכל גיל שנהב ממשרד כנען־שנהב אדריכלים, מוצא סיבות חברתיות לתופעה. "משפחות ישראליות הן ברוכות ילדים ביחס למקומות אחרים בעולם, ולכן הפונקציונליות של הדירה ומספר חדריה מעניינים את הישראלים יותר מאשר שטח הדירה לא פעם".
לדברי רן מלאך, סמנכ"ל פיתוח עסקי של חברת בוני התיכון, הדרישה לכמות החדרים ולשטח הדירה נגזרת גם מהיכולת הכלכלית של הרוכשים, אך גם מחשיבה על העתיד. "אנשים מחפשים דירה שהם סבורים שתתאים להם בהמשך הדרך, בהתאם לתכנון התא המשפחתי", מסביר מלאך. "כך, פעמים רבות זוגות צעירים עם ילד אחד למשל, רוצים מראש לקנות דירת 4 חדרים, ולא אכפת להם אפילו שהיא תהיה יותר קטנה בשטח, מאחר שהם אינם יכולים לשלם על דירה גדולה יותר, כל עוד לכל ילד יהיה חדר. לכן, החלוקה לחדרים חשובה בעיניהם יותר משטח הדירה".
בפרויקט מחיר למשתכן דווקא לא מדברים על מספר החדרים בדירה, אלא רק על השטח, מסיבה פשוטה: לזכאים שעלו בהגרלה אין כל דרך לדעת מראש כמה חדרים יעמדו לרשותם. "זכאי מחיר למשתכן יודעים רק מהו המחיר למ"ר, אבל לא מהו גודל הדירה שבה זכו", אומר רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר. "הם יכולים להניח למשל שדירת 4 חדרים תשתרע על פני 100 מ"ר, לחשב בהתאם את מחירה ואת סך ההון העצמי שאותו הם חייבים לגייס, ואז הם יופתעו לגלות ששטח הדירה בה זכו הוא 120 מ"ר. מדובר בתוספת של כ־200 אלף שקל, מה שמאלץ אותם לחשב מסלול מחדש".
בפרויקט מחיר למשתכן בטירת הכרמל הוצעו לאחרונה דירות ששטחן 145 מ"ר בשתי אפשרויות לבחירה: כדירת 4 חדרים או כדירת 5 חדרים. גם במקרה זה, במפתיע, הדירה הגדולה יותר אינה תמיד יקרה יותר.
לדברי אוהד דנוס, לשעבר ראש לשכת השמאים, בפרויקטים של מחיר למשתכן ניתן לראות לא פעם נטייה להגדיל את כמות החדרים שנבנית ביחידת הדיור. "במחיר למשתכן נוצר אבסורד", אומר דנוס. "מאחר והדירה בתוכנית מתומחרת לפי גודלה, הרוכשים מבקשים לדחוס כמה שיותר חדרים ביחידת השטח הנתונה. הם לא מבינים שהחיבה הזו למספר חדרים פועלת לרעתם, ומשרתת את היזמים והקבלנים, שעורכים את עסקאות רכישת הקרקע על בסיס מחיר מ"ר לבנייה ולא על בסיס מספר חדרים. אמנם מחד, כשהם נשאלים איזו דירה רכשו, הם יכולים להתפאר ברכישה זולה יחסית של דירת 5 חדרים, אך מאידך, ברוב המקרים הם יקנו במחיר למ"ר גבוה יותר דירה קטנה יותר שעלות בנייתה הייתה זולה יותר. את המחיר הם ישלמו באיכות החיים ובצפיפות שבה יחושו כשיעברו לדירה החדשה".
הסיבה לדחיסת החדרים היא פשוטה: הוספת חדר מעלה את מחיר הדירה. "יזמים יודעים לגבות יותר על דירות מחולקות יותר", מזהיר דנוס, "וזאת, למרות שעלות הבנייה זולה יותר בדירה מחולקת יותר – יש פחות שטחים רטובים ופחות מטבחים להתקין. בשוק הנדל"ן קיים העיקרון הכלכלי של תפוקה שולית פוחתת. בהתעלם ממרכיבים נוספים העשויים להשפיע על השווי כמו הקומה, כיווני האוויר, נוף, סטנדרט הבנייה, הצמדות ועוד – ככל שהדירה קטנה יותר, המחיר למ"ר גבוה יותר. הבעיה היא שבישראל לקחו את זה צעד אחד קדימה, וכיום השטח הממוצע של חדר הצטמצם משמעותית. אם בימי קום המדינה ושנותיה הראשונות המפתח היה שטח בן 30 עד 35 מ"ר לחדר (כולל מרפסות מקורות) ובהמשך זה ירד ל־25 מ"ר לחדר, הרי שכיום ניתן למצוא יזמים שבלי למצמץ מוכרים דירות לפי מפתח של כ־20 מ"ר לחדר. במקרה כזה לא ניתן לדבר על תפוקה שולית פוחתת, כי אם על מ"ר שנבנים ושווים הרבה פחות בשל הצפיפות והפגיעה באיכות החיים".
דנוס טוען כי שמאי המקרקעין יודעים לנטרל את השפעת החדרים ומטפלים בעיקר במחיר למ"ר הבנוי. "מספר החדרים נבחן בדרך כלל רק בהקשר של תכנון הדירה והתאמתה לתנאי המחייה והמגורים הנאותים של המאה ה־21", הוא מסביר. "שינוי במספר החדרים יכול לעיתים לפגוע בשווייה של דירה, כאשר בשטח נתון מוסיפים עוד חדר או גורעים חדר. בסופו של דבר המ"ר הבנוי קובע את השווי בשומות ולא מספר החדרים".
טריקים של מכירה
ואמנם, בשנים האחרונות רווחת בשוק תופעה שציבור רוכשי הדירות צריך לשים אליה לב: ישנם פרויקטי מגורים המציעים דירות 4-5 חדרים אך שטחן קטן יחסית ולא יכול לספק מענה ראוי לצרכי הדיירים. הבעיה מחריפה כי לא פעם בהדמיות דירה משתמשים בטריקים כמו למשל להקטין את הריהוט, מה שיוצר אשליה של דירה מרווחת יותר ממה שהיא תהיה בפועל.
"כשמשפחה שרוצה לרכוש דירת 4 חדרים, מקבלת דירה ששטחה עומד על 85 מ"ר, זה לא מספיק ויגרום לצפיפות ואי נוחות מבחינת המרחב לבני הבית", מסבירה דורית סדן, סמנכ"לית שיכון ובינוי נדל"ן, "לכן בעת רכישת דירה יש לשים לב היטב למ"ר, ולא ללכת שבי אחרי מספר החדרים".
אך לעיתים אין ברירה אלא להתפשר. "בשנים האחרונות תרבות הצריכה השתנתה על רקע עליית המחירים הרצופה בשוק הדיור", אומר עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח דמרי. "אם בעבר רוכשים חיפשו דירות גדולות, למרות שאפשר לתכנן דירת 4 חדרים טובה ופונקציונלית ב־98 מ"ר, היום המציאות הביאה לכך שרוכשים לא יכולים להרשות לעצמם את המטראז' הגדול יותר, ונוצר ביקוש לדירות בנות אותו מספר חדרים, אך בשטח כולל קטן יותר". רז שרייבר סמנכ"ל שיווק קבוצת אלמוג: "רוב רוכשי הדירות בישראל, מאז ומעולם רכשו דירות על פי מספר החדרים ולא התעכבו על חישוב במ"ר. הגודל היה פחות חשוב אפילו ממפרט טכני, שטח המרפסת, הנוף, המתקנים בבניין ועוד. רק בשנים האחרונות, חלחלה התודעה שמחירה של דירה צריכה להתייחס לגודלה במ"ר. היזמים מתאימים את המוצר לקהל רחב יותר - גם לזוג מבוגר שחשוב לו שטח גדול, וגם למשפחה צעירה עם תקציב נמוך".
בשל ההתמקדות במספר החדרים, יש אנשים שמתקשים להבין את הבדלי המחירים בין דירות, שהפער בשטחיהן אינו גדול. "לעיתים קרובות, לקוח שקיבל מפרויקט מתחרה הצעת מחיר לדירות קטנות יותר משלי בחמישה עד עשרה מ"ר, לא מבין למה הדירה שאני מציע יקרה יותר, ודורש שאשווה את המחיר", מספר עו"ד נדב בריח, מנכ"ל חברת השיווק בי נדל"ן. "אבל הבדל של כמה מ"ר בגודל הדירה הוא משמעותי – הוא יכול לבוא לידי ביטוי בסלון ומטבח מרווחים יותר, בחדר שינה גדול או בהקמת חדר ארונות. אם הייתי אומר ללקוח שיש חדר ארונות בחדר שינה הוא היה מתרשם ואולי מסכים לשלם את ההפרש, אבל את המטרים הנוספים יותר קשה לו לדמיין, למרות שזה בעצם אותו דבר".
לא שדירות גדולות יותר יהיו תמיד נוחות יותר למגורים. הרי זה לא רק השטח, זה גם התכנון. ברבות מהדירות בישראל הוא לקוי. אפשר, לדוגמה, למצוא דירת 4 חדרים בשטח של 115 מ"ר שמתוכננת פחות טוב מדירת 4 חדרים בשטח של 95 מ"ר. בדירה הגדולה יותר ישנם שטחים שלא מנוצלים כראוי, כמו מסדרונות ארוכים, מבואה גדולה בכניסה לחדרים או בכניסה לדירה ועודף חדרי שירותים. אי אפשר להציב בהם ריהוט כלשהו כמו פינת ישיבה, ספה או ארון לאחסון. דירה גדולה יותר, צריך לזכור, גם מחייבת את הדייר לשלם דמי ארנונה ותחזוקה גבוהים יותר, למרות שבפועל הדייר לא נהנה מיתרון הגודל.
גם רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק של חברת אשדר, מדגישה את חשיבות התכנון. "עם השנים, מספר החדרים הנבנים על אותו שטח עלה, הן כתוצאה מביקוש צרכני והן כתוצאה מתכנון נכון", היא אומרת. "כשהדירה מסודרת ומתוכננת נכון מבחינה פונקציונלית – למשל, כששטחי היום מופרדים משטחי הלילה וכשחדר שינה מאסטר (חדר הורים) מרוחק מהסלון ומהכניסה לבית – אז עניין המטראז' הופך משני. יחד עם זאת, ובהתאם לביקוש, ניתן לראות גם את המצב ההפוך: דירות ש'התרחבו', כלומר שעל פני מטראז' גדול, תוכננו מעט חדרים, מה שיוצר חללים גדולים. דירות אלו מתוכננות לרוב באזורים יוקרתיים יותר ולרוב ישמשו משפרי דיור".
לדברי ניב רום, מנכ"ל כנען 38, החשיבות שמייחסים לשטח הדירה לעומת מספר החדרים משתנה מאזור לאזור. "צריך לעשות הפרדה דרמטית בין רוב אזורי הביקוש לבין העיר תל־אביב", טוען רום. "באופן מובהק, בתל־אביב תמחור הדירות נעשה על פי מ"ר. מחוץ לתל־אביב יש לקבלן יכולת להקטין את גודל הדירה מבחינת השטח, אך להשאיר את אותה כמות החדרים".
במגורי יוקרה, הסיפור הוא כמובן שונה. מוטי כוזהינוף, ממקימי המגדל המגה־יוקרתי בשכונת בבלי, מסביר כי בשוק זה מתייחסות למחיר למ"ר ולא למספר חדרים. הסיבה: לרוב, הרוכשים מבקשים לרכוש מספר יחידות דיור ולחבר אותן לדירה אחת גדולה שתתאים לצורכיהם. השיח סביב המחיר למ"ר מאפשר להם להשוות בין פרויקטים שונים מבלי להביא בחשבון את מספר החדרים כי בלאו הכי האדריכל ימזג ויתכנן את הדירה בהתאם למ"ר שנרכשו.
"רק במגורי יוקרה אפשר לראות שטח גדול יחסית לכמות החדרים", מסכם אוהד דנוס. "אנשים עם הרבה כסף רוצים רווחה ולא סופרים את החדרים. עם זאת, הגיע הזמן שכולנו נתחיל לחשוב במונחי מ"ר, נתאים עצמנו לעולם ונפסיק לצאת פראיירים כשמוכרים לנו חדרים ולא מדברים במ"ר בנויים".
תורת הפערים
כללי אצבע ביחסי השטח ומספר החדרים
האדריכל רם מרש, הבעלים של משרד מרש אדריכלים בדרום הארץ, אומר כי יש מספר כללי אצבע ביחס השטח למספר החדרים המספקים מידע ראשוני באשר לרווחת הדירה. למשל, אם מקובל ששטח של דירת 4 חדרים סבירה עומד על כ־110 מ"ר, הרי שדירת 4 חדרים בשטח של 90 מ"ר מציבה בפנינו סימן שאלה. יש פער של 20 מ"ר בין הרצוי למצוי, והשאלה היא במה הוא מתבטא. מרש מפרט מניסיונו כמה אפשרויות:
גודל החדרים: האם הוא תקני? האם הוא מינימלי, או שבכל זאת אפשר להסתדר בהם בנוחות יחסית? הסלון – האם כל השטח מנוצל או כולל גם מעברים?
גודל המטבח: האם אפשר להציב שם משטח עבודה סביר, מכשירים חשמליים נדרשים ופינת אוכל. "יצא לי לראות גם דירות שבהן אין כלל פינת אוכל", אומר מרש.
לעיתים אין חדר כביסה ולעיתים יש, אך הקבלן מציע להפכו ליחידת מקלחת נוספת ולמקם את מכונת הכביסה בפרוזדור.
מרש מציין גם כי בשכונות החדשות מכלילים שטחי ציבור כמו פחי אשפה ולובי בחישוב השטח הפרטי, הוצאה לא מבוטלת שמעלה את דמי הארנונה.
"גם במקרה הפוך יש לומר דרשני", מזהיר מרש, "אם שטח הדירה גדול מהמקובל, זה יכול גם לרמז על בזבוז שטחים שלא לצורך בגין תכנון לא יעיל כמו פרוזדורים מיותרים, מעטפת מבוזבזת ועוד. היחס בין שטח הדירה למספר החדרים מהווה אבן בוחן לרווחת הדירה".
הכתבה פורסמה במוסף "ידיעות הנדל"ן" ב"ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
