הערר של שיכון ובינוי: הפחיתה מס וחסכה מיליונים

פסק דין נוסף הבהיר כי חישוב מס רכישה בעסקת מכר לא אמור לכלול את הוצאות הפיתוח על הקרקע אם העבודות עדיין לא בוצעו בפועל

עו"ד איתי הכהןפורסם: 15.07.18 , 17:30

יו"ר ועדת הערר שבבית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת אורית וינשטיין, מתחה לאחרונה ביקורת נוקבת על מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, שהטיל על חברת הנדל"ן "שיכון ובינוי" מס רכישה לפי חישוב שכלל בנוסף לשווי הקרקע גם את מלוא הוצאות הפיתוח של המקום, אף שרק חמישית מהעבודות בוצעה. נקבע כי מדובר בשינוי מדיניות שלא עומד בקנה אחד עם פסיקות בית המשפט העליון והנחיות רשות המסים.

ביוני 2015 זכתה יזמית הבנייה "מליבו" במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לרכישת זכויות חכירה בשכונת המגף בחריש תמורת יותר משלושה מיליון שקל. במקביל התחייבה החברה לשלם למשרד השיכון עוד כ-31 מיליון שקל עבור הוצאות הפיתוח המתוכננות במקום. כשנה לאחר מכן מכרה מליבו את זכויותיה ל"שיכון ובינוי" תמורת כ-20 מיליון שקל. בנוסף התחייבה שיכון ובינוי לשלם למליבו את מלוא הוצאות הפיתוח על הקרקע.

דיני מסים:

מחכירים ששילמו מס שבח לא ימוסו על ריבית

עו"ד יעקב בטש

פסק דין עקרוני של העליון: התקבל ערעור של בעלי שטח בכפר סבא נגד דרישת פקיד השומה לתשלום מס על ריבית הגלומה בדמי החכירה

מחכירי קרקע ששילמו מס שבח לא ישלמו מס על ריבית

באותו הזמן העבודות התקדמו והגיעו לעלות של כ-6.8 מיליון שקל. ואולם, כששיכון ובינוי דיווחה על העסקה, הוציא לה מנהל מיסוי המקרקעין שומת מס רכישה שכללה את כל הוצאות הפיתוח – גם עבור עבודות שטרם בוצעו. באופן הזה, חישוב מס הרכישה נעשה לפי עסקה של 51.8 מיליון שקל במקום לפי עסקה של כ-27 מיליון שקל (הסכום ששולם עבור הקרקע בנוסף להוצאות הפיתוח בפועל).

בערר שהגישה שיכון ובינוי נטען כי אין לכלול בחישוב המס הוצאות פיתוח על עבודות שלא בוצעו, כפי שנקבע בפסיקות בית המשפט העליון, הוראת ביצוע מס שבח מס' 28/97, והנחיית מנהלת המחלקה המקצועית באגף מיסוי המקרקעין.

אלא שמנהל מיסוי המקרקעין טען כי שיכון ובינוי התחייבה לשאת בהוצאות הפיתוח במסגרת הסכם המכר מול מליבו – ולכן שוויין נחשב לחלק מהעסקה.

עמדה זו לא התקבלה על השופטת אורית וינשטיין וחברי ועדת הערר, עו"ד אהובה סימון ועו"ד חיים שטרן. הם הפנו להלכות שניתנו לאורך השנים וקבעו כי "ככל שמדובר במקרקעין לא מפותחים (או מפותחים חלקית) אין לכלול בשווי המכירה את מלוא הוצאות הפיתוח". פסיקה זו, צוין, "נעוצה באדנים של פשטות, הגיון ושכל ישר".

השופטת הדגישה שהעובדה שחברה לוקחת על עצמה התחייבות לשלם את מלוא הוצאות הפיתוח מראש גם אם טרם בוצעו העבודות, לא הופך את התשלום הזה לחלק מהמחיר על רכישת הקרקע. לדבריה, עמדת המנהל סותרת לחלוטין את הוראת הביצוע שלו-עצמו ואת ההנחיה של מנהלת המחלקה המקצועית.

היא כתבה בפסק הדין שהיא לא מקבלת את שינוי המדיניות שביצע מנהל מיסוי המקרקעין תוך כדי הוצאת השומה. שינוי כזה, קבעה, צריך להיעשות בחקיקה (הצעות חוק בנושא הזה כבר נדחו בעבר) או לכל הפחות באמצעות פרסום שיאפשר לנישומים "לכלכל צעדיהם בהתאם".

לפיכך, הערר התקבל ושומת מס הרכישה תחושב מחדש לפי שווי הקרקע ועבודות הפיתוח שבוצעו בפועל. מנהל מיסוי המקרקעין חויב בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד של 30 אלף שקל.