התחדשות עירונית: השיטה למזעור הסיכון
פעולות רבות נדרשות מצד היזם במהלכו של פרויקט התחדשות עירונית: החל מתשלום ההוצאות ועד למתן התמורה לבעלי הדירות. הדיירים מצידם ממתינים בציפייה לגמר הבנייה, ונוטלים סיכון כדי להשביח את הנכס שבבעלותם במטרה לשדרג את רמת חייהם - אך האם קיימת דרך למזער את הסיכונים הללו? צפו בדיון באולפן ynet
בשיתוף מרכז הנדל"ן
במסגרת תהליכי בנייה של פרויקטים מתחום ההתחדשות העירונית מבצע היזם פעולות רבות, בהן תשלומי הוצאות, קבלת היתרי בנייה מהרשות המקומית ולבסוף מתן התמורה לבעלי הדירות. במקביל נוטל בעל הנכס סיכון עד לקבלת המפתחות של הדירה המשודרגת. לפירוט מהם הסיכונים במעמד החתימה על הסכם תמ"א, ובאילו טכניקות ניתן למזער אותם - צפו בווידיאו בתחילת הכתבה.
הסיכון - לא רק רעידות אדמה
"קודם כל אנחנו בסיכון עצום כאשר באים להתחדשות עירונית מהסיבה הפשוטה – כל יום משנים בעצם את חוק התמ"א 38", מסביר עופר פטרסבורג, כתב הנדל"ן של "ידיעות אחרונות". תוכנית המתאר הארצית שעוגנה בחוק לראשונה בשנת 2005 עוברת עד ימים אלה תיקוני חקיקה ושינויים רבים, בהתאם לדרישות המגיעות מהשטח. "גם אם סוף-סוף הבנו מי נגד מי, באה הממשלה ומחליטה להכניס סעיף חדש. בסופו של דבר אנחנו נמצאים בבעיה מול הבנקים, מול נושא המימון, מול נושאים רבים, כאשר אנחנו באים להרחיב את דירתנו, לשפר את רמת חיינו. במקום באמת לתקתק את ההתחדשות העירונית כמו שמתבקש כי מדובר בעצם, בל נשכח, לא על נדל"ן אלא על נושא שנועד לחזק נגד טילים, נגד רעידות אדמה, אז בפועל אנחנו בעצם נמצאים בסיכון ולאו דווקא של רעידות אדמה", טוען פטרסבורג.
פסיכולוגית התמ"א
המשימות השוטפות של קבלן המתמחה בתחום ההתחדשות עירונית שונות במהותן מפרויקט בנייה סטנדרטי. "בפרויקט תמ"א יש הרבה מאוד היבטים פסיכולוגיים", מסביר יעקב סיסו, שותף מנהל בקרן יסודות. הפן הפסיכולוגי של פרויקט בנייה מסוג זה נוגע בעיקר לעבודה הצמודה מול הדיירים. "יש פה עבודה מול אנשים שלוקחים את הבית שלהם, והולכים לעשות עם הבית שלהם איזשהו ניסיון. הם מעוניין לשפר את איכות החיים שלהם ומפקידים את הבית הזה בידיו של קבלן. זה עסק שקיים בו סיכון, כי בסופו של דבר מדובר בנכס הכי משמעותי שיש למשק בית - דירת המגורים שלו", אומר סיסו.
בין מסלולי התמ"א השונים - נבדלים גם הסיכונים שאותם לוקחים הדיירים בעודם חותמים על חוזה עם היזם. במסלול תמ"א 38/1 הבניין הרעוע עובר תהליך של חיזוק ותוספות על גבי הבניין הקיים, ובמסלול השני של תמ"א 38/2, המבנה הוותיק נהרס כליל ובמקומו קם בניין חדש וגבוה יותר. "בתמ"א 38/1 הדיירים נשארים בתוך הבית ומתחילים לבנות מלמעלה ולמטה כשהדיירים גרים בתוך הבניין. במצב כזה צריך לבדוק שהקבלן בעל סיווג מתאים, שיש לו ניסיון קודם ואת המימון הנדרש לפרויקט - קרי גורם מפקח שעושה ביקורת על תהליך הבנייה ומדווא שהתקבולים של הדיירים מופקדים במקום אחד, ושהכסף לא הולך למקומות אחרים שאינם בנייה", מצהיר סיסו.
"בסופו של דבר הדייר יכול להיתקע באמצע הבנייה כשהיזם לא השלים את העבודה שלו, והוא נשאר עם בית שאין לו גרם מדרגות כי הרסו את גרם המדרגות תחת הבנייה של הגרם החדש, או שבאמצע חיזוק הקבלן פשט את הרגל - לכן צריך לראות שמקבלים בטוחות ראויות, קרי ערבויות בנקאיות או ערבויות אוטונומיות, שיבטיחו את ביצוע העבודות לדיירים", מוסיף סיסו.
לסיום, מהן החלופות של יזמים במימון הפרויקטים?
סיסו: "ישנה קודם כל החלופה המסורתית, שזה ללכת לבנק ולקבל מהבנק ליווי בנייה. זה דבר שהוא כמובן מצוין. יש יזמים שבוחרים לעשות את הבנייה בלי מימון של גורם מממן, קרי לרשום הערות אזהרה לדיירים החדשים, ובצורה הזאת לקוות שיהיה להם מספיק מקורות מזה שהם ימכרו את הדירות החדשות. זה פתרון לא מומלץ, כי אין גורם מפקח מלבד הקבלן. מעבר לבנק שהוא הגורם הקלאסי, נכנסו לאחרונה גם גורמים חוץ-בנקאיים שעושים בדיוק אותה עבודה כמו הבנק - גם הם מנפיקים ערבויות על פי חוק מכר לדיירים, ובצורה הזו מבטיחים שהדייר בסופו של דבר יקבל את הדירה, ושיש גורם אחראי שאפשר לפנות אליו".
בשיתוף מרכז הנדל"ן
