היכן תמצאו דירות זולות יותר ממחיר למשתכן?
מקווים לזכות בדירה חדשה "מהניילונים" במחיר למשתכן? בדיקה שערך אתר יד2 עבור ynet מעלה כי בחלק מהאזורים תוכלו למצוא דירות מיד שנייה באותם מחירים ולעתים אף בפחות מכך. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר הסביר באולפן yent באילו שיקולים יש להתחשב לפני שמחליטים מה עדיף
תוכנית מחיר למשתכן מציעה לצעירים שאין בבעלותם דירה, אפשרות לרכוש דירה חדשה בהנחה ביחס למחיר השוק. אולם, התמונה משתנה כשמשקללים את מחיר שכר הדירה שייאלצו לשלם עד האכלוס.
בדיקה שערך אתר יד2 מראה שבחלק מהאזורים ניתן לרכוש דירות יד שניה באופן מיידי, באותן רמות מחירים של דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ולעתים אף בפחות מכך - אם משקללים במחיר הדירה המוזלת גם את עלויות שכר הדירה.
סיכום שנה בנדל"ן: ממשיכים להמתין לירידות המחירים
מחיר למשתכן עלתה למדינה עד כה 5.2 מיליארד שקל
"כחלון, עזור לנו": דירות במחיר למשתכן מתעכבות
הבדיקה נערכה ב-15 ערים שמשתתפות בהגרלה הנוכחית, וכללה דירות 4 חדרים באותם האזורים. לצורך שקלול המחיר הסופי של דירת מחיר למשתכן, הוסיפו את הוצאות שכר הדירה הצפויות לתקופה של כ-5 שנים, מיום ההגרלה עד ליום קבלת המפתח.
הממצאים הראו כי בחלק ניכר מהערים ניתן לרכוש בשוק יד שניה דירת 4 חדרים באותו המחיר ולעתים אף בזול יותר, אם נמצא בידיכם ההון הראשוני הדרוש לכך.
פער גדול יותר, של כ-58 אלף שקל, נמצא בשכונת כרמל צרפתי (סטלה מאריס) בחיפה, שם מחיר דירה מוזלת במחיר למשתכן, בשקלול שכר דירה ל-5 שנים, מגיע לכ-1.51 מיליון שקל. בשוק יד שנייה ניתן למצוא באותה השכונה דירת 4 חדרים עם כניסה מידית, בשטח של 105 מ"ר ובמחיר 1.45 מיליון שקל.
בערים אחרות נמצאו פערים קטנים לטובת מחיר למשתכן. כך בנס ציונה, דירה בשכונת יד אליעזר במסגרת מחיר למשתכן תעלה 1.76 מיליון שקל, בשקלול שכר הדירה. לעומת זאת, דירה מיד שניה בשכונת גבעת הצבר, ששטחה 109 מ"ר, כולל מרפסת, מוצעת כיום במחיר של 1.8 מיליון שקל - פער של כ-39 אלף שקל.
דוגמה נוספת היא אופקים, שם מחיר דירה במסגרת מחיר למשתכן בשכונת הפארק עולה 773.6 אלף שקל בשקלול שכר הדירה. זאת בזמן שכיום מוצעת בשכונת הארזים הסמוכה דירת גן עם 4 חדרים, בשטח של 90 מ"ר ו-70 מ"ר גינה, במחיר של 800 אלף שקל - פער של כ-26 אלף שקל.
ברמלה, דירה במחיר למשתכן תעלה כ-1.9 מיליון שקל בפרויקט במערב העיר, בעוד שדירת יד שנייה עם מרפסת בשכונת גבעת הדבר, בקומה ה-11 של מגדל הכולל 18 קומות, מוצעת ב-1.42 מיליון שקל - פער של כ-31 אלף שקל.
הערים שבהן התוכנית כן משתלמת
לצד נתונים אלו מעלה הבדיקה גם ערים שבהן תוכנית ההוזלות הממשלתית לדיור כן משתלמת. כך למשל בשכונת האצטדיון בנהריה, שבה דירה במסגרת מחיר למשתכן תעלה 1.119 מיליון שקל לעומת 1.25 מיליון שקל לדירה יד שנייה בשכונת עין שרה - פער של כ-131 אלף שקל.
דוגמה נוספת היא שכונת שחמון באילת, שם מחיר דירה במחיר למשתכן עומד על 1.07 מיליון שקל. דירת יד שנייה ברובע אחר באותה השכונה, בקומה ה-2 מתוך 4 ובשטח של 119 מ"ר, מוצעת במחיר של 1.28 מיליון שקל - פער של 116.5 אלף שקל.
ב-5 ערים נוספות - בית שמש, בנימינה, חדרה, קריית מוצקין ובאר יעקב, המחיר המשוקלל מאפשר לרכוש דירות יד שנייה קטנות יותר - בנות 3 חדרים בלבד. לפיכך, התמורה לזכאים עבור דירות מחיר למשתכן בערים אלו גבוהה יותר.
באתר יד2 מחדדים כי בערי הפריפריה, הדירות מיד שניה שנכללו בהשוואה הן בפרויקטים חדשים יחסית, מהעשור או שני העשורים האחרונים. הדירות במרכז הארץ לעומת זאת, שבאותן רמות מחירים של מחיר למשתכן - הן לרוב דירות ישנות יותר, שעומדות לפני תמ"א או לפני פינוי בינוי. עוד יש לקחת בחשבון, שגם אם רמות המחירים זהות - הרי שברכישת דירה מיד 2 תצטרכו לגייס הון ראשוני גבוה יותר, מזה שנדרש במסגרת מחיר למשתכן.
"רצוי שהזכאים בתוכנית מחיר למשתכן יבחנו את כלל האלטרנטיבות בשוק, ורק לאחר מכן יקבלו את ההחלטה", מציינת גל עופרים, סמנכ"לית ביד2. "היתרון של רכישת דירת מחיר למשתכן הוא בכך שהזכאים מקבלים דירה חדשה מהניילון, ללא הבעיות המאפיינות לעיתים דירות ישנות, כמו למשל תחזוקה לקויה. יחד עם זאת, בערי ישראל קיים היצע של דירות יד שניה חדשות יחסית, שאוכלסו בשנים האחרונות, ובניגוד לדירות מחיר למשתכן הכניסה אליהן היא מיידית".
השיקולים שיש לקחת בחשבון לפני שמקבלים החלטה
אז מה עדיף - לרכוש דירה מיד שנייה, אליה ניתן לעבור באופן מיידי - או להמתין במשך מספר שנים לדירה שתבנה במסגרת תוכנית למשתכן? ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ציין בראיון לאולפן ynet כי התשובה כוללת שיקולים לשני הצדדים.
בתוכנית מחיר למשתכן, שם מדובר בשכונות ובפרויקטים שמתוכננים מאפס, היתרונות ברורים - דירה "חדשה מהניילונים", במחיר שלא ניתן לרכוש בו דירות חדשות בשוק. עם זאת, עד שהדירות ייבנו בפועל יקח עוד זמן רב, במהלכו העלויות עשויות לעלות בשל התייקרות תשומות הבנייה.
בנוסף, הרוכשים לא באמת יודעים אילו שירותים יפעלו כשיעברו סוף כל סוף לדירתם, או כיצד היא תראה. בהקשר זה עלו לא מעט תלונות של רוכשים שזכו בדירה, בדבר מפרט נמוך ובסיסי ביותר של הדירות, כשלא ניתן לבצע בו גם שינויים שיתאימו לטעמם ולצורכים של הרוכשים.
ברכישת דירה מיד שנייה לעומת זאת, היתרונות כוללים כניסה מידית לדירה, אין הפתעות באשר למפרט או לסביבת המגורים, וניתן לשדרג אותה בהתאם לטעם של הרוכשים. עם זאת, כהן מחדד, נדרש הון ראשוני גבוה יותר מהרוכשים, בהשוואה למחיר למשתכן.
"ההון העצמי שצריך להביא למחיר למשתכן הרבה יותר נמוך מאשר לדירה יד שניה", הסביר. "מכיוון שהבנקים נותנים משכנתאות של 50%-60%, בדירה מיד שנייה צריך להביא הרבה הון עצמי מהבית כדי לקנות את אותה דירה".
עוד הוא הדגיש, כי דירה מיד שנייה עלולה להיות כרוכה גם בעלויות של שיפוץ, שלא נלקחו בחשבון בבדיקה זו, ושמתחילות בדרך כלל מסכום של כ-200 אלף שקל. אם מדובר בדירות ישנות במיוחד הן גם עשויות לעבור תמ"א או פינוי בינוי בעתיד הנראה לעין. "יש הרבה מאוד משתנים שצריך לקחת בחשבון", אמר. "אחד מהם הוא רמת המפרט של הדירה, כמה היא ישנה וכמה צריך להשקיע בה".
אז מהי העצה הטובה ביותר לזוג צעיר - האם לחכות חמש שנים לדירה במחיר למשתכן, או לקנות דירה דומה שנמצאת בשוק כבר 15 שנה? כהן השיב כי מדובר בשאלה מאוד אינדיבידואלית. "אם אתה זכאי ויכול לחכות לדירה חדשה, לפעמים עדיף לך לחכות", אמר. "אבל אם אתה זכאי ויש לך דירת יד שניה שהיא זמינה מחר בבוקר וההשקעה יחסית מינימלית בשיפורים שלה, אני הייתי הולך דווקא על הדירה יד שניה. טוב משהו ביד מאשר משהו מאוד רחוק".
לפנייה לכתב/ת 
