קבוצת סיכון: "היום לא הייתי נכנס לקבוצת רכישה"
משתתפי קבוצות הרכישה של ענבל אור הם לא המאוכזבים היחידים בשוק קבוצות הרכישה הפרוץ. הדירות שנבנות על ידי קבוצות כאלה התבררו כעסק רב סיכון, ורוכשים תקועים שנים ללא דירה ועם עלויות שרק מאמירות. מה מעכב את תיקוני החקיקה והאם כדאי בכל זאת להשתתף בקבוצת רכישה?
כבר כמעט עשור ש־א', חבר בקבוצת הרכישה של פרויקט "מגדל הספורט" היוקרתי ברמת־גן, ממתין לדירתו. הוא רכש דירת 4 חדרים בפרויקט. לדבריו, מאז שהתגבשה הקבוצה, ב־2009, מחיר הדירה שלו טיפס מ־1.35 מיליון שקל לכמעט 1.8 מיליון שקל. רק היום רואים 80 חברי הקבוצה, והוא בתוכם, אור בקצה המנהרה, כשהאכלוס צפוי בעוד כארבעה חודשים. אבל בדרך הם עברו לא מעט תלאות.
"כשחתמנו על החוזה לא סיפרו לנו שיש בעיות מול בעל הקרקע הקודם, ושהוא טוען שחייבים לו כספים. הוא הוציא צו עיכוב מבית המשפט ומנע מאיתנו לעלות לקרקע. לקח כמעט ארבע שנים עד שהגענו איתו לפשרה שבמסגרתה פיצינו אותו בכ־1.5 מיליון שקל".
בשלב מסוים הם פיטרו את מארגן הקבוצה, חברת קפיטל גרופ, אבל הקשיים נמשכו. "הבנייה החלה לפני כ־5 שנים, אבל חברת הבנייה פשטה רגל באמצע השלד", מספר א'. "הרוכש של החברה המשיך את הפרויקט, אבל העלה לנו את המחיר ב־2 מיליון שקל, כלומר עוד 20 אלף שקל לכל יחידת דיור. היינו גם במו"מ עם חברות בנייה אחרות, אבל הם רצו יותר מפי 2".
על השאלה אם הוא מתחרט, משיב א': "ברור. קניתי את הדירה להשקעה, ובכל השנים הללו יכולתי לקבל שכירות. הפרויקט הזה כבל אותי והייתי במשך שנים בחוסר ודאות, כשכל הזמן חשבנו שהנה, אוטוטו התהליך מתחיל לנוע. היו גם הרבה זוגות צעירים מסכנים שהתחילו איתנו את הפרויקט ועזרנו להם למכור את יחידות הדיור שלהם ולצאת ממנו, כי הם לא יכלו לעמוד בעלויות והבנק לא אישר להם ליווי בנקאי.
"היום לא הייתי נכנס לקבוצת רכישה. מי שיש לו הון עצמי, לא משתלם לו לחכות עשר שנים. היה עדיף לי לקנות דירה בשוק החופשי. בזמנו, כשנכנסתי לקבוצה, החיסכון היה של 200 אלף שקל ליחידת דיור, אבל בסוף כל דירה עלתה קרוב ל־450 אלף שקל יותר".
"אמירה עקרונית כלפי היועצים המקצועיים"
השבוע, כמעט שלוש שנים אחרי הקריסה של יזמית הנדל"ן ענבל אור, נודע כי בית המשפט אישר הסדר פשרה בין פירמת רואי החשבון שטיינמץ־עמינח, שהייתה בעבר המשרד המבקר של חברות בקבוצה שקרסה, לבין המפרק, עו"ד איתן ארז.
במסגרת ההסדר תשלם שטיינמץ־עמינח 11.5 מיליון שקל לנושי הקבוצה. כמה מהסכום הזה יגיע ל־600 המשפחות שהפקידו את כספיהן אצל אור? לא יותר מדי. כ־7 מיליון שקל, ככל הנראה, צפויים להגיע למס הכנסה, מע"מ ובנק מזרחי. השאר, בתקווה, יחולק לנושים הלא־מובטחים.
אף שההסדר הושג ללא הליך משפטי ומבלי שמשרד רואי החשבון הודה בטענות שהועלו נגדו, לדברי עו"ד שי אליאב, שותף במשרד עורכי הדין גינדי־כספי, "יש פה אמירה עקרונית ומשמעותית כלפי היועצים המקצועיים של קבוצות רכישה, ובהם יועצים משפטיים, קבלנים, מנהלי חשבונות, לפיה יש להם אחריות מקצועית כלפי חברי הקבוצה".
הנושים של אור שאיבדו את כספם ורוכשי פרויקט "מגדל הספורט" שתקועים בלי דירות, אינם היחידים שנחלו אכזבה מרעיון קבוצות הרכישה. מאז הקריסה המהדהדת של אור, ואחרי שנים שנחשב לאחד התחומים החמים בשוק הנדל"ן המקומי - שוק קבוצות הרכישה מדשדש.
הדשדוש משתקף בנתונים שמסר הלמ"ס ל"ידיעות אחרונות": אם ב־2016 החלה בנייה של 4,238 דירות במסגרת קבוצות רכישה, הרי שב־2017 צנח מספרן ב־22% ל־3,311 דירות. בינואר־ספטמבר 2018 הוחל בבנייתן של 1,775 דירות בלבד במסגרת קבוצות רכישה.
לדברי עו"ד משה רז־כהן, מומחה בדיני נדל"ן ומקרקעין ושותף במשרד עורכי הדין רז־כהן, פרשקר ושות', הירידה בפופולריות החלה עוד לפני פרשיית ענבל אור, מאז שהושת מע"מ על קבוצות רכישה המונות עשרה חברים ומעלה, ובהמשך הוטל מס רכישה על המארגנים. "הרעיון היה שחברי הקבוצה חוסכים את הרווח היזמי ונהנים ממוצר זול יותר, אבל פתאום השיתו מס חדש, צצו עלויות בנייה שלא תיכננו, וכל אלו די מחקו את היתרון הכלכלי", הוא אומר.
"בנוסף, בגלל שהתחום הפך לפופולרי, המון קבוצות החלו להתחרות על כל קרקע. התחרות הביאה לכך שקבוצות רכשו קרקע במחיר שוק ויותר, וזה חשף אותן לסיכון. יותר ויותר פרויקטים כשלו, ואנשים התחילו להתרחק מהרעיון. יש עדיין כמה קבוצות שעושות חיל מתחת לרדאר. אני מעריך שזה גל שצפוי להימשך כמה שנים, ובסיומו אני צופה שתגיע עוד עלייה".
הכי חשוב - לבדוק מי המארגן
לפי הערכת משרד המשפטים מלפני כשנה, קבוצות הרכישה מהוות כ־10% מכלל עסקאות הנדל"ן בישראל. היקף הקבוצות שנכשלות אינו ידוע. להערכתו של רז־כהן, מדי שנה מתגבשות כ־30־40 קבוצות רכישה בגדלים שונים בשוק, וכל שנה כ־5־6 קבוצות לא מגיעות ליעדן ונתקעות. "ארגון לקוי עלול להוביל לצרות. ודי ברוכש אחד שפשט רגל או הפסיק להזרים כסף, הבנק מפסיק את הליווי וכל הפרויקט נתקע", הוא אומר.עו"ד שי אליאב אומר כי בשנה וחצי האחרונות חילץ משרדו - באמצעות קרנות חוץ־בנקאיות - קבוצות רכישה עם למעלה מ־1,500 דירות, בהיקף מימון של כמיליארד וחצי שקל סך הכל. "מדובר בקבוצות שהיו תקועות למשך שנים, חלק ניכר מהן במגזר החרדי, מכיוון שהן לא הוקמו כמו שצריך", הוא מספר. "קיבלו אומדנים נמוכים, העלויות האמירו, הכסף נגמר, ואף בנק לא היה מוכן לעבוד איתן".
הקשיים שאליהם נקלעו חברי קבוצת הרכישה של פרויקט היוקרה "יונטייד שרונה" בתל־אביב, שנוהל על ידי חברת מינהל מגורים בראשות מוטי פלד, לא מוסיפים לתדמית של התחום. אלה מצאו עצמם בחריגות דרמטיות לעומת אומדן העלויות שקיבלו בהתחלה.
לעו"ד משה רז־כהן יש המלצה חד־משמעית לרוכשי דירה ראשונה ולמשפרי דיור שזו דירתם היחידה: "אם זה ההון היחיד שלכם, הייתי ממליץ שלא לרכוש בקבוצת רכישה, כי ההשקעה כרוכה בסיכון אדיר. השוק הזה מתאים בעיקר למשקיעי נדל"ן". גם עו"ד אליאב מציע: "הדבר הכי חשוב הוא לבדוק מי המארגן. אם זו דירת מגורים יחידה, הייתי חושב פעמיים, כי אין ספק שלקנות דירה מקבלן זה הרבה יותר בטוח".
"מכרו חלומות לאנשים"
אחת מקבוצות הרכישה הגדולות בארץ היא נאות חריש, שהתאגדה ב־2012 וכוללת 705 משפחות, שצפויות להתגורר ב־42 בניינים בעיר חריש. את הקבוצה מלווה חברת הניהול מינהל מגורים של מוטי פלד. אורי רוזנצוייג, שמשמש כמיופה כוח של אביו בקבוצת הרכישה, מספר כי הם עברו ועדיין עוברים לא מעט תלאות.
"מכרו חלומות לאנשים", הוא אומר. "עברנו תהליך ארוך ומייגע, עם אינספור אלמנטים שהביאו לעיכובים. הבטיחו לנו מספרים לא ריאליים, 630 אלף שקל ליחידת דיור בת 4 חדרים, ולא חשפו את התחשיבים שלהם. האומדן היום לדירת 5 חדרים הוא 900 אלף שקל, והמון רוכשים התקשו לעמוד בתשלומים והיו צריכים למכור את זכויותיהם. חלק לא הצליחו למכור.
"התחלנו את הפרויקט עם ההון העצמי שלנו, ולקח המון זמן עד שמצאנו בנק מלווה בגלל שזו קבוצה מאוד גדולה", הוא מוסיף. "בחברת הניהול טעו בהמון פרמטרים, כמו חישוב עלויות הפיתוח והבנייה. בנוסף הקבלן קרס וכחצי שנה לא עבדו בשטח. היינו צריכים למצוא מישהו אחר שייקח את הפרויקט. כל פעם קופצת שטות אחרת, ורוב הספקים מנסים לחלוב אותנו מכל כיוון".
כיום רוב הבניינים בפרויקט כבר לקראת שלבי סיום, אך עד כה לא נמסרה ולו דירה אחת. רוזנצוייג מעריך כי כ־60% מהרוכשים מתכננים לגור בדירותיהם, כך שהעיכובים הרבים העמיסו עליהם לחץ נוסף של תשלומי שכירות ומשכנתה במקביל.
"אם במקום לשים את הכסף בקבוצת רכישה היינו קונים דירה מקבלן, היינו מקבלים דירה כבר לפני שלוש שנים", הוא מציין. "מבחינה כלכלית הרכישה אולי השתלמה, אבל התהליך היה סיזיפי וקשה. אנחנו מחכים כבר 6 שנים, ואין לנו מול מי להתנהל בדרישה לפיצויים".
אבל יש גם דוגמאות מוצלחות. אייל מלכא, חבר בקבוצת רכישה שבנתה ברחוב הפלמ"ח ברחובות, קיבל לפני חצי שנה את הדירה בפרויקט, כחמש שנים לאחר שהקבוצה התגבשה. הוא רכש דירת 5 חדרים במחיר של 1.25 מיליון שקל, ושילם לבסוף 1.3 מיליון שקל. שווי הדירה בשוק החופשי נאמד כיום בכ־2 מיליון שקל.
"לא ידעתי לעומק מה זה קבוצות רכישה, אבל ראיתי שהרוכשים הם אנשים איכותיים, המארגנים היו מסונכרנים איתנו, הרגשתי שעשיתי את העסקה הנכונה, ואני מאוד שמח. צריך לעשות שיעורי בית. אני חושב שהצלחת הקבוצה תלויה בעיקר במארגן. כשהוא ישר ניתן לתת בו אמון".
איפה שינויי החקיקה?
בעקבות פרשת ענבל אור גיבשו בלשכת עורכי הדין הצעת חוק להסדרת התחום, שהוגשה ב־2016 בשיתוף ח"כ אלי כהן מכולנו. ההצעה עברה בקריאה ראשונה, אך לאחר שכהן מונה לשר הכלכלה היא נתקעה בוועדות הכנסת, וכנראה שלאיש לא היה עניין לקדמה במהירות.
בינתיים משרד המשפטים החל לקדם הצעת חוק ממשלתית, שנמצאת עדיין בשלבי גיבוש. בדצמבר אשתקד פורסם דוח הצוות הבין־משרדי שנועד לשמש בסיס להצעה הממשלתית. עיקרי ההמלצות כללו הטלת חובות על המארגן ועל נציגות הקבוצה, למשל איסור ארגון, פרסום או שיווק של קבוצה ללא תוכנית מפורטת וללא דו"ח שמאי מקרקעין, אפשרות לצאת מהקבוצה בשלבים ובתנאים מסוימים, חובת רישום זכויות חברי הקבוצה בקרקע על שמם, ועוד. אחד הסעיפים החשובים בהצעות השונות הוא שכספי הרוכשים יופקדו בנאמנות, ולא בחשבונות הפרטיים של היזמים, וייועדו אך ורק למטרות הקבוצה.
למה עדיין אין חוק? במשרד המשפטים אומרים: "תזכיר החוק פורסם על ידי משרד המשפטים ביוני האחרון, וכעת מסיימים במשרד את ליבון ההערות לקראת המשך הליכי החקיקה". עו"ד שי אליאב, שהיה שותף לגיבוש הצעת החוק הפרטית של לשכת עורכי הדין, אומר: "הצעת החוק תתקדם כשיקרה המשבר הבא. בינתיים כל אחד יכול להיות מארגן של קבוצה ולפרסם קול קורא להצטרף להתאגדות, על בסיס לוחות זמנים ועלויות שהוא בודה מראשו, לרוב עוד לפני שרכש את הקרקע".
עם זאת, לדבריו, יש חברות המנהלות קבוצות רכישה, בעיקר הגדולות בשוק, שכבר אימצו בצורה וולונטרית את ההמלצות שפורסמו על ידי לשכת עורכי הדין, תחת השם 'רכישה מפוקחת', כדי שהדבר יסייע להן בשיווק מול הרוכשים.
גם עו"ד אברהם ללום, סגן יו"ר לשכת עורכי הדין ויו"ר פורום מקרקעין בלשכה, היה מכותבי הצעת החוק שהגישה הלשכה. לדבריו, הצעת החוק הממשלתית מרוככת יותר. "הגישה שלהם היא שלשכת עורכי הדין החמירה מדי. אם ההצעה שלנו הייתה מקודמת, פרשייה כמו יונטייד שרונה לא הייתה יכולה לקרות", הוא אומר. "זאת מכיוון שההצעה שלנו חייבה להוציא דו"חות מגודרים, שמפרטים את העלות הסופית של הדירה, כולל מרכיבי הסיכון ועלויות עתידיות, על ידי גורם שמאי חיצוני. הדו"ח אמור לכלול גם תקציב נוסף לדברים לא צפויים".
אתה ממליץ לאנשים להצטרף לקבוצות רכישה?
"ליוויתי 40 קבוצות רכישה. אם פועלים בהתאם להמלצות שלנו ל'רכישה מפוקחת', הסיכון שעלויות הבנייה יגדלו בהמשך הוא קטן מאוד. נכון, התחום יותר מסוכן מפעם, ובגלל זה יש דווקא יתרון למארגנים הגדולים והמנוסים. כמעט 500 קבלני ביצוע פשטו רגל מתחילת השנה, חברות קרמיקה, מטבחים. זה עלול להביא לייקור העלויות של הקבוצה. עם זאת, אם בודקים מראש מי המארגן, חותמים על חוזה טוב, ועושים את הדוח אפס בצורה מדויקת (דוח שהבנקים דורשים לשם הערכת הכדאיות הכלכלית - ב"פ), הלוקחת בחשבון בעיות לא צפויות וסיכונים - הסיכון שהעלויות יאמירו מצומצם, והרווח יהיה עדיין נמוך ממחיר השוק, כך שהרוכש לא ייצא בנזק גדול".
תגובות
תגובת קפיטל גרופ (בקשר למגדל הספורט): "קפיטל הוחלפה מניהול הפרויקט לפני למעלה מ־7 שנים לטובת חברת מליבו, וויתרה על כל רווחיה הצפויים מתוך רצון לסייע לפרויקט, אך לצערנו מדובר בפרויקט שהסתבך בצורה קיצונית. בעשור האחרון ארגנה קפיטל גרופ קבוצות רכישה למעל 700 יח"ד – כולן אוכלסו. אנו בטוחים כי אלמלא הוחלפנו, הפרויקט היה מסתיים לפני כמה שנים ובעלות סופית נמוכה יותר משמעותית".תגובת מינהל מגורים: "ביונייטד שרונה השלמנו בהצלחה את ארגון הקבוצה ורכישת הקרקע. מזה למעלה משנה, בהחלטת הקבוצה, מנהלת את הפרויקט חברת בסר. לפי הערכות שמאיות עדכניות, צפוי חיסכון לחברי הקבוצה במחיר הדירות. בנאות חריש מינהל מגורים ארגנה את עמותת הרכישה, מנהלת את הפרויקט ואף השיגה לעמותה מימון בנקאי. בעיקר הודות למאמצי החברה, קריסת קבלן הביצוע גרמה לעיכוב של כחצי שנה בלבד. מסירת הדירות תתקיים בהדרגה בחודשים הקרובים, תוך שעלויותיהן מגלמות חיסכון לחברי העמותה. בשני הפרויקטים חלו שינויים דרמטיים על פי החלטות הרוכשים, ולא הוגן לטעון שחלה התייקרות בעלויות מבלי לקחת בחשבון שינויים אלו, כמו גם סיבות ואירועים חיצוניים שאינם בשליטת הרוכשים או החברה".
לפנייה לכתב/ת 
