מדד מחירי הדירות - כלי פופוליסטי בידי האוצר

דבר לא מפריע למשרד האוצר לפזר כותרות שמטרתן לשקף לציבור האטה וקיפאון במחירים. הממשלה הבאה תטרוף את הקלפים ואת מחיר למשתכן

עדי גזיתפורסם: 21.11.18 , 04:46

מנוף מנופאי מנופים תאונות עבודה בטיחות נדל

.(צילום: shutterstock)

מדד מחירי הדירות המפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) ממשיך לדשדש ורשם בשנה האחרונה ירידה קלה של 2%, אחרי שבפרסום האחרון של אוגוסט-ספטמבר 2018 רשם עלייה מזערית של 0.1%. אולם בחינה מעמיקה יותר מגלה מציאות מורכבת ושונה לגמרי. מדד מחירי הדירות הוא חשוב ובעל עניין רב לציבור המתכנן למכור או לרכוש דירה, אולם האופן שבו משתמשים בנתוניו בתקשורת משרת מלחמת תודעה פופוליסטית נגד עליית מחירי הדירות, אשר לא נותנת מענה אובייקטיבי להיצע הדירות בשוק.

לטורים נוספים - היכנסו לערוץ הדעות ב-ynet

למ"ס מפרסמת שני מדדים עיקריים בתחום הדיור: "מדד מחירי הדירות" ו"מדד מחירי העסקאות בדירות". הראשון מתפרסם אחת לחודש ומטרתו לשקף את מחירי העסקאות שבוצעו בפריסה ארצית. השני מתפרסם אחת לרבעון ומשקף את ממוצע סך העסקאות שבוצעו. מביניהם, מי שמספק נתונים באופן מדויק ומקיף, וניזון ממאגר מידע רחב יותר – הוא מדד מחירי הדירות.

ירידות המחירים שהוא משקף נובעות מהיקף עסקאות נמוך המאפיין שוק לא נזיל. כשמנתחים מגמות שוק, ירידת מחירים במחזורים נמוכים אחרי גל עליות ארוך, לא מעידה על שינוי במגמת העלייה אלא רק בתיקון קצר טווח. כרגע נראה שהירידה זמנית ולא תאריך ימים. אכן, ישנו שינוי במגמת מחירי הדירות, אבל ניתן יהיה לייחס תוקף מבוסס לשינוי מגמה רק כאשר היקף העסקאות יהיה גבוה בדומה להיקף העסקאות בתקופת עליית המחירים.

כאמור, קיימת בעיתיות גדולה בבסיס המדד. דירות הן מוצר הטרוגני: הן נבדלות בפרמטרים שונים כגון אזור, גודל הדירה, מספר החדרים, טיב הבניה, חניה, שטחים נוספים ועוד. ברור שהמדידה מורכבת, קל וחומר כשלא כל הדירות נמכרות כל התקופה. לכן קשה לדעת מה קרה למחירי הדירות באזור ספציפי שלא בוצעו עסקאות. ככל שלא יכללו מספרים מדויקים ומפורטים על אודות הדירות הנמכרות, יהיו הנתונים המוצגים לציבור בלתי שמישים ואף מטעים. לפיכך נכון יהיה לחלק את המדד לכמה מדדים אשר ייתנו מענה מדויק ורחב יותר, כל אחד על פי צרכיו ובהתאם לאזור מגוריו וסוג הדירה.

כל זה לא מפריע למשרד האוצר להמשיך לפזר כותרות שמטרתן אינה אלא לשקף לציבור האטה וקיפאון במחירים. רק בפברואר האחרון פרסם האוצר סקירה המעידה גם היא על ירידה של כ-12% בהיקף העסקאות של משפרי דיור. פרסומים כגון זה אולי נכונים כנתונים יבשים, אולם גורמים בלבול רב, אי ודאות ומובילים לעיוות (הזמני) שנוצר בשוק.

הביקושים הדמוגרפיים בשוק ממשיכים לעלות. עיקר הרוכשים סבלניים (כרגע) וממשיכים לחכות על הגדר כעדר הממתין לרועה שנראה כי איבד את דרכו, הרבה בזכות הפצרות האוצר על ירידות מחירים ו/או קיפאון, ואולי יותר מכל עקב תוכנית "מחיר למשתכן", שלא הוכיחה את עצמה במבחן התוצאה.

עיקר מכרזי "מחיר למשתכן" משווקים באזורי פריפריה, אשר לעיתים לא זוכים להיענות מצד קבלנים או יזמים. מנגד עומדים זוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור שלא נרשמים: מחד הם מעדיפים דירות באזורי ביקוש ומאידך הם לא מעוניינים להפסיד את ההזדמנות שמציעה התוכנית, ולכן גם הם יושבים על הגדר.

מגמה זו יצרה עיוות שמקשה על השוק להתנהל. הממשלה הבאה שתורכב מתישהו ב-2019 ככל הנראה תטרוף את הקלפים ואיתם את תכנית מחיר למשתכן. הפתרון לבעיית הדיור הוא הגדלת ההיצע תוך שחרור קרקעות בבעלות המדינה. אין פתרון קסם מהיר ומיידי לנושא, ואלה שהובאו עד כה רק העמיקו – ועוד יעמיקו - את הבעיה בטווח הבינוני והרחוק.

אז האם ניתן להתבסס על מדד מחירי הדירות כאמת מידה להשוואה בזמן שהשוק לא מתנהל בטבעיות נדרשת של קונים/מוכרים, ללא מעורבות ממשלתית? לא בטוח.