האירוויזיון שייערך בתל אביב בחודש מאי מעורר את תיאבונם של שוכרי הדירות בעיר, שמזהים את ההזדמנות לעשות קופה לא רעה. התיירים הצפויים להגיע בהמוניהם, לצד התפוסה המלאה בבתי המלון, אכן מייצרים אפשרות להכנסה יפה למשך תקופה קצרה עבור מי שמתגורר בתל אביב.
עידן, ששוכר דירת 3 חדרים עם שותף באזור הבימה במרכז העיר, ונוהג מפעם לפעם להשכיר את חדרו בעלות של כ-300-180 שקל ליום, מתכוון להקפיץ את המחיר בשבוע של האירוויזיון ל-500 ואפילו 600 שקל - וזה עוד צנוע ביחס לסכומים שמתרוצצים ברשת.
עידן מתגורר בדירה כשנתיים ומשלם עבורה עם השותף כ-5,800 שקל בחודש. הוא מספר כי מדובר בדירת רווקים סטנדרטית, שהיתרון המרכזי שלה הוא המיקום. "זה התחיל כשהיתה לי בת זוג שגרה באזור גן מאיר ולא ישנתי בבית הרבה לילות, אז החלטתי לעשות הכנסה עם Airbnb", הוא מספר ל-ynet.
"הייתי סטודנט באותה התקופה ולחוץ בכסף, אז כמה לילות כאלו בחודש סגרו לי פינה", הוא מוסיף. "עם הזמן ראיתי כי טוב, אהבו את החדר שלי והוא קיבל תגובות טובות, מה שהעלה את הדירוג ואת המחירים. לשותף שלי זה לא הפריע ועם הזמן גם הוא התחיל לעשות את זה. לרוב אלו אנשים שבקושי נמצאים בבית, שמים את הדברים ויוצאים בבוקר".
לטענתו, לבעלי הדירה זה לא מפריע. "הבניין נמצא בבעלות מישהי מקנדה ומאוכלס כולו בצעירים כמונו", הוא מספר. "כשנכנסנו הנה, מי שמנהל עבורה את הדירות אמר לנו שאין לו בעיה אם נעשה סאבלט ושנעשה מה שאנחנו רוצים". תוך כדי שיחתנו הוא מקבל הודעה ומשתף: "הנה, מחר אני בדיוק נוסע לסיני אז פרסמתי וישר נכנסו בני זוג. זה סוגר לי פינה".
דליה, בעלת מספר דירות בתל אביב, לא מוכנה לשמוע על אפשרות שהשוכרים שלה יסבלטו את דירתם: "הדייר הראשון שלי שיעשה את זה – למחרת עף", היא מבטיחה. "אין לי דירות להשכרה לטווח קצר, ואולי זה חבל, אבל יש לי דיירים ותיקים, שנמצאים אצלי הרבה זמן ושאני לא מעלה להם משמעותית את שכר הדירה, כי החשבון שלי הוא כזה שהשותף שלי הוא גם מס הכנסה. בגילי אני לא יכולה לעשות כאלו שטויות, ואין לי כוח לסיפורים כאלו".
עו"ד אורי שילה, שותף מייסד במשרד א. שילה ושות' המתמחה בנדל"ן, מציין כי חוזי השכירות אוסרים בדרך כלל על השכרת משנה, וכי רק אם המשכיר נותן לכך את הסכמתו בכתב ניתן לעשות זאת. "חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 קובע כי השוכר אינו רשאי להעביר את הזכות להחזיק להשתמש במושכר או חלק ממנו ולהשכירו בהשכרת משנה, אלא בהסכמת המשכיר", הוא מפרט. "עוד יש לדעת שהשכרת משנה לא מותרת תיחשב הפרה יסודית ועלולה להביא לפינוי השוכר מהדירה".
עם זאת, הוא מציין כי השכנים, מן הסתם, לרוב פחות מרוצים מתחלופת הדיירים הגבוהה. "המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב קיבלה השנה תביעה של נציגות בית משותף נגד אחד מבעלי הדירות שהשכיר דירה באמצעות Airbnb לטווח קצר. זאת מאחר שהדבר נוגד את תקנון הבית המשותף, ומשום שיש להשכיר את הדירות בבניין רק למגורים ולא לשימוש מעורב, השקול להפעלת עסק לכל דבר".
מנגד, עו"ד אבי מורה, מומחה למשפט מסחרי ודיני מקרקעין, אומר כי אין מגבלות על השכרת משנה של הנכס. "שוכרים יכולים להשכיר את הנכס לשוכרי משנה באופן חוקי, אלא אם יש על כך איסור בהסכם השכירות", הוא מציין. "כעיקרון, מי שאחראי לשוכר המשנה הוא השוכר הראשי, כך שאם נגרם נזק, הרי שמי שנושא באחריות מול בעל הנכס הוא השוכר".
אולם בצד היתרונות הברורים הוא מזהיר מסיכונים: "הדבר אמור להטריד בעלי נכסים מכיוון שעלולים להיגרם נזקים לדירה, שבסופו של דבר יצטרך השוכר לתקן. כדי להימנע מכך, יש להוסיף סעיף לחוזה שאוסר על מצב של שכירות משנה או מתן אפשרות שימוש לבצע דברים כאלה.
"צריך לזכור כי לא תמיד בהסכם השכירות שוכר רשאי להשכיר בשכירות משנה את הדירה שאותה הוא שוכר, והדבר עלול להוות הפרת הסכם שכירות", הוא מוסיף. "בעיה נוספת שעלולה להיווצר היא כיצד ניתן לבטח מפני נזקים כאשר מדובר בשכירות לתקופה קצרה ולתיירים. כך למשל עשוי להיות מקרה שבו תייר מתחייב לשכור נכס, אך בפועל הוא שוכר ומשכן בדירה עוד 10 חברים, ונגרמים לדירה ולרכוש המשותף נזקים. לפיכך חשוב לתת את הדעת במקרים כאלה לאופן ההתקשרות ולאופן הבטחת תשלום השכירות, פיצוי עבור גרימת נזקים ועוד".
הילה (35) מתל אביב מתגוררת בשכירות בלב תל אביב, ומתכננת גם היא לסבלט את דירתה בערב האירוויזיון - אבל לא בהכרח לכל המרבה במחיר. "ברור לי שזאת דרך לעשות כסף ואני לא מתביישת בזה", היא אומרת. "אני משלמת שכירות כבר עשר שנים בעיר ללא הפסקה, ושכר הדירה רק ממשיך לטפס. לצד יוקר המחיה והעובדה שאני לא עובדת בהיי-טק, אני לא רואה הרבה ברירות. גם כשאני נוסעת לסוף שבוע אני משתדלת לסבלט את הדירה - וזה לא מחזירות. השכירות והתשלומים 'אוכלים' לי את הכסף שנמצא בקושי בעובר ושב. זה נכון שאני יכולה לבחור לגור בעיר אחרת ולשלם פחות, אבל כאן אני עובדת וכאן הסביבה שלי זה עשור".
לדברי הילה, היא לא מתכננת לגבות סכומים בלתי הגיוניים ממי שמעוניין להגיע למופע שכבר מזמן חוצה יבשות. "עוד לא החלטתי איזה סכום אני אקח, אבל אם מדובר בלילה אחד אני מעריכה שלא אגבה יותר מ-500 שקל ללילה. זה לא הוגן כלפי דייר המשנה שיגיע, ואני גם לא מעוניינת 'לעשות קופה' על בעלת הבית שלי. כן, אני ארוויח מזה קצת, אולי ארגיש טיפה גרידית ליום אחד, אבל לא בצורה מוגזמת. בסופו של דבר, יש לי בעלת בית מקסימה ואני לא מתכוונת להרוויח על חשבונה".
מיכל, צעירה בשנות ה-30 לחייה, שוכרת דירה מעוצבת ביפו שאותה היא מסבלטת מפעם לפעם. "ברור שחשבתי על זה", היא אומרת. "אני יכולה להשכיר את הדירה לשלושה-ארבעה ימים ולעשות ים כסף. אנשים כבר מחפשים, ושמעתי שמשכירים דירות ב-2,000 שקל ללילה ואפילו יותר. זה מטורף".
מיכל מספרת כי סבלטה בעבר את הדירה, אבל תמיד לחברים ולמכרים, ולרוב בתמורה להשקיית העציצים או לתשלום סמלי. "עכשיו חשבתי בעיקר לעשות את זה בגלל הדיבור מסביב. לפעמים זו גם הזדמנות טובה לנצל את הזמן כדי לנסוע לכמה ימים. גם אם אסע לשלושה ימים ליוון, זה עדיין משתלם.
"לא הייתי שמה את הדירה ב-Airbnb, בעיקר כי צריך לפתוח מנוי וכדומה, אבל חשבתי לפרסם בפייסבוק כך שחברים יביאו חברים. מה שלא מפחיד אותי, בקטע חיובי, זה שאלו אירופאים, אנשים שרגילים להתארח כך ושיש להם כבוד. אני לא בטוחה שהייתי מסכימה להשכיר כך לשני חבר'ה מישראל. מצד שני, עדיין יש לחץ להשאיר כך את הבית, כי אני לא באמת אורזת את הכול ודברים נשארים חשופים. חס וחלילה שישברו לי איזה ציוד".
לשאלה מה היה אומר בעל הבית שלה היא עונה: "מה שהוא לא יודע לא משנה לו, אבל אני לא חושבת שהיה אכפת לו. זה בסך הכול לכמה ימים, וזה לא שאני עושה מסיבה בבית ומזמינה אנשים שיתארחו במקומי. לבעל הבית הקודם שלי זה כן היה מפריע, חד-משמעית, מה גם שהייתי חתומה בחוזה שאסור לי לסבלט את הדירה, אבל בעל הדירה הנוכחי לא התייחס לזה.
"בסופו של דבר זה מסתכם ביחסים עם בעלי הנכס שלך. יש לנו יחסים מצוינים, הם יודעים שאני בדירה לטווח ארוך ורואים שהיא מסודרת. אני שוכרת טובה ויודעים שאני שומרת על הנכס. ברור לי שיש בעלי נכסים שחוששים ויחששו, כי יש שוכרים שלא דואגים לדירות שלהם ולא אכפת להם. אבל אני חושבת שאירופאים שבאים לארץ רוצים נקי ומסודר בעיניים, ולכן לא בטוח שייקחו דירות כאלו".
התופעה התרחבה זה מכבר לבניינים שלמים, המושכרים כחטיבה אחת לחברות ניהול, שמנהלות אותם כבנייני דירות מלון לכל דבר. "לא תמיד זה תואם את הוראות התוכניות החלות עליהם, ולכן הדבר עלול להוות עבירת תכנון ובנייה", מסביר שילה. "אם ייעוד הדירה הוא מגורים, ניתן להשכירה למטרת מגורים של אורחים על בסיס השכרה קצרת מועד, אך אם יש לבעלים מספר דירות, עליו לבחון עם מומחה לתכנון ובנייה ומומחה מס אם ההשכרה היא פעילות מסחרית המהווה גם שינוי ייעוד מדירה לשימוש מלונאי. שימוש חורג מהשימוש המותר עלול להיחשב כעבירה על חוק התכנון והבנייה".
במקרים שבהם אנשים מחזיקים במספר דירות נופש, שילה מצין כי יש לתת את הדעת גם להיבט המיסויי: "כשלבעל דירת הנופש יש מספר דירות נופש, הוא עלול למצוא את עצמו מול טענה כי מדובר בעסק של השכרה, המחייב ניהול ספרים והגשת דו"חות מס שנתיים", הוא מסביר. "הכנסות שאותן מפיק בעל דירת הנופש חייבות במס הכנסה, מכוח היותן הכנסה מנכס מקרקעין, ויחולו עליהן שיעורי המס השוליים של המשכיר ודיני קיזוז ההפסדים, בהתייחס לעובדה כי אין מדובר בהכנסה מיגיעה אישית".
לאחרונה עלו משכירי הדירות לטווח קצר על הכוונת של עיריית תל אביב, שהחליטה לגבות מהם ארנונה גבוהה במיוחד. עם זאת, שילה סבור כי "בתחשיב כללי, ניתן עדיין לראות כי ההשכרה לטווח קצר אומנם כרוכה בהתעסקות רבה יותר של המשכיר, אך פוטנציאל התשואה שלה גבוה בהרבה".
כך או אחרת, הוא ממליץ לחתום על הסכם שכירות לטווח קצר מול התיירים. "אם הם דוברי שפה זרה, עדיף להכין הסכם גם בשפה האנגלית ולכלול מלבד שמות הצדדים להסכם גם כתובות מדויקות, צילומי דרכונים, מספרי טלפון ודוא"ל, כמו גם את כל התנאים וההסכמות של ההשכרה, תאריכי כניסה ועזיבה מהדירה, פרטי כרטיס אשראי למימוש או ערבות בנקאית למימוש במקרה של הפרה או נזק, רשימת ציוד וריהוט בדירה ואחריות לתיקון נזקים שגרמו לדירה".
שילה מוסיף כי לא כל דירה מתאימה להשכרה לטווח קצר: "לרוב אלו דירות ברמות גימור ועיצוב גבוהות יחסית, עם כושר שרידות גבוה עקב מספר רב של משתמשים", הוא מפרט. "בדרך כלל היא תכלול אבזור מלא, כולל אינטרנט, מצעים, מגבות, ציוד מטבח וניקיון".
