התחדשות חברתית: הפריפריה ממתינה
"הקטר של ענף הנדל"ן" - כך מכונה ענף ההתחדשות העירונית, שצובר תאוצה בגוש דן ובירושלים. בשילוב פסיקות משפטיות שמסייעות לשוק להתקדם, ההתחדשות העירונית תמשיך להוביל את הענף בשנים הקרובות. אך היכן נמצאות ערי הפריפריה שבהן קיימים צורך אמיתי להתחדשות ופוטנציאל אדיר ולא ממומש? יצאנו לבדוק בפרויקט פינוי-בינוי עתידי בקריית ים
בשיתוף מרכז הנדל"ן
תחום ההתחדשות העירונית נחשב לקטר של ענף הנדל"ן הישראלי: למרות הירידה במספר הבקשות וההיתרים בשנת 2018, התחדשות עירונית עדיין נתפסת כחבל ההצלה לביקושים המאמירים במרכזי הערים ברחבי הארץ. תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תמ"א 38, נוסדה במטרה לשמש את אזורי הסיכון מפני רעידות אדמה בחיזוק המבנים הוותיקים. אלא שבחלוף השנים נוצר פער בין הכדאיות הכלכלית באזורי הסיכון מפני רעידות אדמה לצורך האמיתי לחיזוק המבנים בערי הפריפריה.
"לפריפריה יש פוטנציאל מאוד גדול להתחדשות עירונית", אומר לנו עו"ד גיא פרבמן, בעלים של משרד עורכי הדין פרבמן, רשף ושות', המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית. "אפשר לייצר פה שכונה חדשה מעורבת שימושים. לא רק לחדש אלא לגרום לאוכלוסייה להשתדרג - כי אין מה לעשות, ברגע שאתה מייצר פה בנייה חדשה, אתה גורם לאוכלוסייה עצמה לצמוח איתך. לצערי לא רואים מספיק התחדשות עירונית בפריפריה בגלל סיבות כלכליות. בפריפריה שווי הקרקע שונה מזה של תל אביב-יפו או במרכז, אבל למרות כל זאת לדעתי אנחנו מתחילים לראות שינוי", מתאר פרבמן.
"בפריפריה ערכי הקרקע יחסית נמוכים מאוד, ומה שאנחנו רואים שקורה במרכז באמצעות הכוחות החופשיים בגלל ערכי קרקע לא קורה פה", מתארת עו"ד אפרת רשף, שותפה במשרד עו"ד פרבמן, רשף ושות', את מצב ההתחדשות העירונית בפריפריה. "מה שנדרש לבצע בפריפריה זה עירוי חיצוני שיאפשר לאותם פרויקטים לצאת לדרך גם מבחינה כלכלית. הרשויות המקומיות, ביחס למרכז למשל, הן כמה צעדים לאחור כי אם בתל אביב-יפו יש לנו כבר תוכנית מוגדרת עם מתחמים וזכויות בנייה מוגדרות - אז פה בפריפריה רק עכשיו למעשה מסיימים להכין ולאשר את תוכנית האב", מסבירה רשף.
כדי לפתור את סוגית הכדאיות הכלכלית ליזמי נדל"ן בערי השדה הצהירו הממשלה והרשות להתחדשות עירונית רק לאחרונה על תמיכה ביוזמה המציעה להעניק ליזמים קרקע משלימה באזורי ביקוש בתמורה לקידום מיזמי התחדשות בפריפריה. "עתודות הקרקע במרכז הולכות ונגמרות, ולכן אנחנו נהיה חייבים לצאת למתחמים רחוקים יותר. הממשלה כבר עכשיו פועלת כדי לנסות לסייע ולתת פתרונות גם לאזורים האלה. אני כן מאמינה שאנחנו בעתיד הקרוב מאוד נראה הרבה יותר יזמים יוצאים לפריפריה", אומרת עו"ד רשף.
המומחים בתחום ההתחדשות העירונית אופטימיים לגבי הופעתם העתידית של מיזמי פינוי-בינוי בערי הפריפריה. כדי לבדוק את הסוגיה הגענו לשדרות צה"ל בקריית ים, שם מתוכנן מיזם פינוי-בינוי במתחם דיור ותיק באמצעות חברת הכשרת היישוב המיוצגת על ידי משרד עוה"ד פרבמן רשף ושות'. "אני חושב שבקריית ים יש רצון אמיתי מבחינת ראש העיר, והוא מעוניין לקדם את הפרויקט של פינוי-בינוי. גם הוועדה המחוזית, ששם העברנו החלטה מקדמית, מאוד מעוניינת בפרויקט, וכאן בקריית ים יש רצון מאוד גדול להוציא את המיזם אל הפועל", אומר עו"ד פרבמן.
"קריית ים היא חלק מהמעגל השני - היא בעצם חלק מהמרכז (Hub) הזה של מטרופולין חיפה. אני חושב שזה כשלעצמו, כאזורי תעסוקה, כאזורי חינוך, כאזורי השכלה גבוהה – אלה משרתים את כל הסביבה, הכול יש פה", מתאר השמאי עודד לנדאו. "אנשים רוצים לגור באיכות חיים ולא רק בסביבה עירונית, ואני חושב שזה בדיוק מה שהתחדשות עירונית מציעה להם. אני יכול להגיד לך שאם התושבים יקבלו את הדברים בזרועות פתוחות, ואם יהיה תכנון של הפרויקט כראוי, תוכל להיות פה הצלחה ואנשים ירצו לבוא ולגור פה - זה יוליד ביקושים ויהווה אלטרנטיבה לערים הגדולות", אומר לנדאו.
"האוכלוסיות שבפריפריה הן הרבה פעמים אוכלוסיות ממעמד סוציו-אקונומי נמוך יותר – אוכלוסיות שבאמת סובלות ממצוקה אמיתית מבחינה כלכלית. חשוב לזכור את זה שהמטרה פה היא לא עוד מ"ר או עוד 25 מ"ר, אלא באמת לשקם את השכונה", מסכמת עו"ד רשף.
בשיתוף מרכז הנדל"ן
