בנק ישראל: 18% מהדירות המוצעות בהגרלות מחיר למשתכן נותרות ללא זוכה
לפי דו"ח הבנק, שיעור מכרזי המקרקעין שנותרו ללא זוכה ימשיך לעלות, לאחר שב-2018 הגיע כמעט למחצית מתוך כלל המכרזים; מכירת הדירות החדשות ירדה ב-10% ויש גם פחות התחלות בנייה, ובמקביל - עודף בביקוש. עוד מעלה הדו"ח כי שמירה על תקרת הגירעון תחייב מיתון של הוצאות הממשלה והתייעלות ניכרת בהוצאות השונות, במקביל או במקום העלאת מיסים
בזכות מחיר למשתכן: הערים שבהן דירות חדשות זולות מיד שנייה
מהפכה: כבר לא צריך להגיע לטאבו כדי לרשום דירה שיש עליה משכנתה
מנסים לצמצם פערים: 150 אלף יחידות דיור אושרו ב-2018
להערכת בנק ישראל, לפי דו"ח הבנק לשנת 2018 המתפרסם היום (א'), תוכנית "מחיר למשתכן" הצליחה לתת מענה מלא לביקושו של זוגות צעירים בפריפריה, כאשר שם התוכנית אטרקטיבית פחות מאשר במרכז (מאחר ובפריפריה ההנחה הניתנת על הקרקע קטנה יחסית).
>>לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
כדי לקבל אומדן כלשהו, מאחר ומטה הדיור לא מפרסם נתונים בנוגע לוויתורים על זכיות במחיר למשתכן, בנק ישראל הסתכל על מספר הזוכים בכל הגרלה, שכן במידה ולאחר הגרלה נשארות דירות ללא זוכים, נעשות הגרלות המשך. מהממצאים של בנק ישראל עולה כי 18% מהדירות המוצעות בהגרלות נותרות ללא זוכה, רובן בפריפריה.
הפריפריה נהייתה עוד פחות אטרקטיבית
במרכז, שיעור הדירות שנותרו בשנה שעברה ללא זוכה עמד על 1.5% כאשר השיעור בפריפריה עמד על 22.7%. שנה לפני כן השיעור היה כמעט כפול. זו הסיבה שהאוכלוסיות הנכנסות לקטגוריית הזכאים הולכות וגדלות (משפרי דיור ורווקים מגיל 26 למשל). מעל 1,000 דירות הוצעו בהנחה ללא כל הגרלה לזכאים, לאחר שלא נמצא להן ביקוש בהגרלות.
בחינת סך מכרזי המקרקעין שהסתיימו ללא זכייה מראה כי שיעור זה עולה במשך הזמן. המכרזים אליהם לא ניגשו ב-2018 היו על מגרשים בפריפריה ובישובים בהם היו הרבה התחלות בנייה בשנים האחרונות. בעוד ששיעור זה עמד על 36% ו-37% ב-2016 ו-2017 בהתאמה, בשנה שעברה הגיע כבר ל-49%.
לאחר שבין 2007-2012 שווקו מעט מאוד קרקעות במחוז המרכז ובמחוז תל אביב (39% ו-25%), "מחיר למשתכן" הקלה במידה מסוימת את הרכישה באזור המרכז ובכך הפכה את הפריפריה לפחות אטרקטיבית, לאור היעדר אפשרויות תעסוקה איכותיות ומערכת תחבורה ציבורית יעילה.
עודף ביקוש
לפי בנק ישראל מספר הדירות בבנייה פעילה עלה בממוצע מ-95 אלף ב-2013-2014 ל-117 אלף ב-2016-2018. אולם, בשנתיים האחרונות פחת היצע הדירות החדשות כפי שהוא נמדד לפי מספר התחלות הבנייה. ב-2017 ירד ב-8% בהשוואה ל-2016, ובשלושת הרבעונים הראשונים ל-2018 ירד ב-17% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2018, כאשר גם מספר היתרי הבנייה יריד באותה תקופה ב-13%.
בבנק ישראל צופים כי עודף הביקוש לדיור רק יילך ויגדל שכן הירידה בהתחלות הבנייה וחוסר הסימטריה בענף (הבנייה מצטמצמת כתגובה להאטה בביקוש הרבה יותר מהר משמתרחבת כתוצאה מעלייה בביקושים) זאת לצד העלייה בצורכי הדיור לאור התחזיות הדמוגרפיות. אולם בבנק מדגישים כי הירידה בהתחלות הבנייה היא בעיקר בפריפריה.
בבנק ישראל מסבירים את ירידת המחירים ב-0.7% (בעקבות ירידות המחירים בתל אביב ובדרום בלבד) בהרחבת ההיצע בשנים קודמות ובמדיניות הממשלה בנוגע לצמצום רכישות המשקיעים (שירדו ביותר מ-27% ב-2008-2010 ל-16% בשנה שעברה).
בבנק ישראל מציינים כי בשלב זה קשה לקבוע אם מחירי הדירות יוסיפו להציג מגמת ירידה. מכירת הדירות החדשות ירדה ב-2018 ב-10% אף שמדד אמון הצרכנים של הלמ"ס מראה כי שיעור המתכננים לרכוש דירה ב-12 החודשים הקרובים דווקא עלה ב-2018. בנוסף צריך לקחת בחשבון גם כי מדד מחירי התשומות בבנייה עלה ב-2018 ב-2% וכי החקיקה שאמורה לשפר את הבטיחות בעבודה כדי לצמצם את מספר ההרוגים מתאונות הבנייה (שעמדו על 41 בשנה שעברה) תוכל גם כן להוסיף לעלויות במידה מסוימת.
בכל הנוגע להסכמי הגג שמקדמת הממשלה מאז 2013, לפי ניתוח של בנק ישראל, רק 42% מהיקף הקרקעות שהוגדרו כיעד לשיווק, שווקו בהצלחה בסופו של דבר נכון לסוף 2018. בנק ישראל מדגיש כי "מכיוון שרוב ההסכמים נערכו עם יישובי הפריפריה, יישומם יושפע ממאמצי הממשלה להגביר את האטרקטיביות של המגורים בפריפריה".
בנק ישראל בחן את העמידה של הממשלה בתוכניות ההתחדשות העירונית אותן שמה כיעד נכון לשנת 2017. בחינת עמידה ביעדי התכנון לפי מחוזות מעלה כי במחוז ירושלים התוספת למלאי תכנוני עומדת על כ-75% מהיעד, במחוז הדרום היא עומדת על כ-65%, במחוז תל אביב על כ-37% ובמחוז מרכז על כ-25%, במחוזות חיפה והצפון לא אושר אף פרויקט של התחדשות עירונית בשנים 2016-2017.
לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית לאחר אישור פרויקט חולפות בממוצע חמישה שנים עד לתחילת הביצוע. כך שהמלאי התכנוני היום הוא המקור להתחלות הבנייה בחמש השנים הקרובות, והוא עומד על 36 אלף יחידות דיור, כ-60% מהיעד לחמש השנים הבאות.
הבנק מתריע כי "העמידה ביעדים בגוש דן תצריך ציפוף מסיבי ויש להעריך בזהירות את העלויות והתועלות הטמונות בו. היות שקיים קשר הדוק בין אפשרויות הציפוף ותוואי הציפוף באזורי הביקוש לבין התוואי הסופי של המערכת להסעת ההמונים, חשוב להתחשב בכך בעת קבלת ההחלטות ולתכנן במקביל את הפרויקטים בשני התחומים".
בנוגע להתחדשות עירונית בפריפריה, לה אין ביקוש רב לאור העדר הכדאיות הכלכלית ליזמים, מזכיר בנק ישראל כי "באזורי הפריפריה יש קושי לחזק ולמגן מבנים במסגרת מסלולי ההתחדשות העירונית הקיימים, אף על פי שהם חשופים יותר מאזורי הביקוש לרעידות אדמה ולאיומים ביטחוניים".
נטל תשלומי הריבית על החוב של ישראל - כפול מה-OECD
עוד עולה מהדו"ח כי בעוד שישראל רק הגדילה את הגירעון מנוכה המחזור, למרות הצמיחה היציבה וסביבת התעסוקה המלאה, לרמה של 3.7% בסוף 2018 לפי ההגדרות הבינלאומיות (ללא הפחתת ההכנסות ממכירת קרקעות המדינה) - המדינות אליהן משווים את ישראל מבחינת המאפיינים השונים צמצמו אותו בממוצע מ-2% ל-0.2% והתקרבו יותר לאיזון תקציבי. לפי ניתוח בנק ישראל, מאז הקמת הממשלה היוצאת, גדל הגירעון המבני בכ-3.7%, שלושה רבעים בעקבות הרחבת ההוצאות, ורבע בעקבות הפחתת המיסים.
בשורה התחתונה של הפרק הזה בדו"ח, נטל תשלומי הריבית על החוב הציבורי, אמנם ירד בשנים בהן ההכנסות היו גבוהות (אולם הירידה תיבלם כעת בעקבות העלייה בחוב ביחס לתוצר ב-2018 וזו הצפויה גם ב-2019), אך בכל מקרה הוא כמעט כפול מהממוצע ב-OECD ועומד על 2.2% מהתוצר לעומת 1.2% בממוצע. הסיבה לכך היא עלויותיו הגבוהות של החוב שגוייס בעבר, הריבית הגבוהה המשולמת לאג"ח המיועדות לקרנות הפנסיה וחברות הביטוח וגם פרמיית הסיכון הנדרשת על החוב הממשלתי בעקבות סיכונים שונים, ביניהם הסיכון הגיאופוליטי.
בנק ישראל מציין כי הרחבת ההוצאות אמנם תרמה תרומה חשובה במתן מענה לצרכים חברתיים המקבלים מענה מוגבל בישראל בגלל רמתה הנמוכה של ההוצאה הציבורית האזרחית, ואיפשרה שיפור של חלק מהשירותים הציבוריים שתקציביהם הופחתו בעשור הקודם, אולם מימונה של ההרחבה בעיקר על ידי הגדלת הגירעון המבני עלול להקשות על שימור התוספות שניתנו, ובוודאי על הרחבתן בהתאם לתוכניות הרב שנתיות שהממשלה אישרה. לפי הבנק שיעור הגירעון המנוכה עונתיות הגיע ל-4.2%.
השורה התחתונה של הבנק: "הגדלת החוב בשנים של תעסוקה מלאה וצמיחה בהתאם לשיעור הפוטנציאלי תקשה על הממשלה לעודד את הפעילות בתקופות של האטה". למרות ההכחשות השונות של כחלון לפיהן המדיניות שלו תחייב קיצוצים חדים בהמשך, לפי דוח בנק ישראל שמירה על תקרת הגירעון תחייב מיתון של הוצאות הממשלה והתייעלות ניכרת בהוצאות השונות במקביל (או במקום) להעלאת מיסים. על רקע התוכניות לשיפור התשתיות במשק שטרם תוקצבו, לממשלה הבאה יהיה אתגר לא קטן.
"הפחתות מס הביאה להגדלת הגירעון"
בנק ישראל מתריע בפני הממשלה הבאה שתקום כי עליית הגירעון לרמה כה גבוהה (3.5% בחודש פברואר) מחדדת את הצורך לנקוט צעדי מדיניות על מנת לעמוד ביעדי ההוצאה והגירעון שהממשלה קבעה לעצמה. לפי בנק הישראל הסיבה לכך שב-2018 ההכנסות היו נמוכות במעט מהתחזית היא החזרי מס גבוהים על תשלומים שנעשו ב-2017, לצד הפחתות מתמשכות בשיעור מס החברות והריבית הגבוהה יחסית שרשות המסים משלמת על עודפי המקדמות (שכאמור חלקן שולמו בחזרה). מה שהביא לכך שההכנסות עמדו בתחזית הם עודפים של הביטוח הלאומי.
בנק ישראל מדגיש שוב כי הגדלת ההוצאה האזרחית בשנים האחרונות לא לוותה בהגדלה של מקורות מימון קבועים, אלא להפך, דווקא בהפחתות מס ולכן הביאה להגדלה של הגירעון המבני באופן שיקשה על הממשלה לשמר לאורך זמן, במיוחד אם תחול האטה אז תהיה חייבת הממשלה לרסן את ההוצאות או לעלות מסים. מאחר וגם ככה רמת ההוצאה האזרחית בישראל יחסית נמוכה, הממשלה כנראה תצטרך לפנות לדרך של העלאת מסים, מה ששר האוצר הנוכחי סירב בשנים האחרונות.
ניתוח הוצאות הממשלה לפי מטרות מראה כי התוספות התקציביות הגדולות שניתנו בשלוש השנים האחרונות למעשה דומות לחלקן בהוצאות בשנים הקודמות - כך למשל התוספות הבולטות לביטוח סוציאלי וסיעוד שהיוותה 27% מהתוספת, התוספת לחינוך שעמדה על כחמישית מהתוספת והתוספת לבריאות שעמדה על 14% לא היו שונות ממשקלם של אותן הוצאות מאז 2011.
מי שדווקא כן נרשמה לגביו תוספת גדולה יותר (12% לעומת כ-6%) הם שירותים כלכליים, כלומר בעיקר השקעות בתשתיות ובינוי זו באה על חשבון תוספות שניתנו בעבר למערכת הביטחון. אולם עיקר ההשקעה בתשתיות הגיעה מהרשויות המקומיות שעשו זאת על רקע הבחירות בשנה שעברה, כפי שהן עושות בכל פעם לפני הבחירות.
אחד הדברים המעניינים שמוצא בנק ישראל הוא, שהיקף הקיצוצים הרוחביים שביצעה הממשלה הנוכחית גבוה בהרבה מהקיצוצים שביצעו ממשלות קודמות. הקיצוץ השנתי הממוצע עמד בשנות כהונתה של הממשלה על 4 מיליארד שקל בעוד שבשנים שלפני כן עמד על 1.4 מיליארד שקל. הסיבה העיקרית לכך היא כלל הנומרטור שהתקבל עם הקמתה, המונע ממנה לקבל החלטות ללא מקור תקציבי. אולם גם הממשלה הזו הצליחה לתמרן את ההוצאות וכך קיבל שר האוצר כחלון החלטות "חד שנתיות" בידיעה שיוארכו בהמשך. במקביל בעת אישור תקציב 2018 הוחלט על קיצוצים נרחבים בתקציבים שיידרשו ממשלות חדשות לאשר- 2.8 מיליארד שקל ב-2020 ו-5.1 מיליארד שקל ב-2021, בין היתר כדי לממן את התוספות הגדולות שניתנו לשוטרים וסוהרים.
ריבלין: "חשוב להגביר את החופש הכלכלי"
בפגישת הנשיא ריבלין עם הנגיד ירון אמר ריבלין: "יש לנו במה להתגאות - שיעור האבטלה נמוך מאוד, המשק ממשיך לצמוח, השקל חזק מאוד, והאינפלציה נותרה נמוכה. אולם, למרות הצטמצמות הפערים החברתיים, הם עדיין גבוהים מידיי. הטיפול בבעיות אלו איננו פשוט. הגדלת ההוצאה הממשלתית נראית לפעמים כפתרון הקל, אך הוא איננו תמיד הפתרון הנכון. חשוב יותר להגביר את החופש הכלכלי, לעודד את הצמיחה, ולהעלות את היצע הדיור. עלינו לאתר את אלו שאינם מטפסים במעלה הסולם החברתי, ולהשקיע בשיפור מצבם. באופן ספציפי עלינו להשקיע באוכלוסייה החרדית ובאוכלוסייה הערבית, המתקשות להיחלץ ממלכודת העוני".
עוד התייחס הנשיא לעת תקופת הבחירות: "תקופת בחירות היא תקופה מאתגרת למשק. רבים מבטיחים דברים שאינם יכולים לקיים. אי-הוודאות משפיעה לרעה על הביצועים המקומיים ועשויה לפגוע בהשקעות. אני מקווה שהממשלה הבאה תורכב במהירות, ותגבש מדיניות מאוזנת למשק. מדיניות שתגביר את החופש הכלכלי ואת התחרותיות במשק, ובד בבד תדגיש את חלחול הצמיחה לעשירונים הנמוכים, ותשים בראש מעייניה את הגברת המוביליות החברתית. בנק ישראל איננו נבחר, ולא לחינם ניתנה לו עצמאותו המוניטארית. אני מאמין בשמירה על עצמאות זו, למרות קולות אחרים שנשמעים במערכת הפוליטית".
הנגיד ירון אמר כי "2018 הייתה בסך הכל שנה טובה לכלכלה הישראלית. התוצר צמח, הייצוא גדל והפעילות המקומית התרחבה. המשק נמצא בסביבת תעסוקה מלאה, שיעור האבטלה ממשיך לרדת והגיע לרמה הנמוכה בותר זה כמה עשורים, ועליית השכר האיצה. עם זאת, הגירעון בתקציב הממשלה גדל ונדרשות התאמות פיסקליות כדי לייעל את פעילות הממשלה, היות שתוכניותיה לשנים הבאות כרוכות בהוצאות גדולות. יש להתאים את קצב גידול ההוצאות לקצב הגידול המצרפיים ולהעלות הכנסות ממיסים. יש לפעול להגדלת הפריון בכמה מישורים: שיפור ההון האנושי, ובפרט צמצום הפערים בחינוך, השקעה בתשתיות וביחוד בתחבורה הציורית, ולהמשיך לפעול לשיפור הסביבה העסקית. נוסף על כך, יש להגדיל את שיעורי התעסוקה במגזרים שעדיין ממעטים להשתתף בכוח העבודה. מדיניות כוללת ומתמשכת בתחומים אלה תתרום להעלאת רמת החיים של כלל חלקי האוכלוסייה ולצמצום אי השוויון במשק".
לפנייה לכתב/ת 
