מה כדאי לרוכשי מחיר למשתכן לדעת לפני שלוקחים משכנתה
זכיתם בדירה במסגרת פרויקט מחיר למשתכן? קיימים הבדלים בין רכישת דירה רגילה לבין רכישה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ולהבדלים הללו יש משמעות לא מבוטלת בכל הקשור למימון הרכישה ונטילת משכנתה. הנה מה שחשוב שתדעו
>>לסיפורים הכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
הכירו: זו המערכת שאמורה להוזיל לכם את ההלוואה
ביטוח החיים למשכנתה הוזל - אך בבנק עדיין יקר
לקראת פסח: ההלוואות הזולות שייתכן שאינכם מכירים
מחיר למשתכן? לפעמים דווקא דירה יד שנייה תעלה לכם פחות - בדיקה
אמנם מתוך עשרות אלפים שזכו בהגרלות במסגרת התוכנית, הרוב עוד ממתינים (חלקם כבר זמן רב) לחתימה מול הקבלנים - שרבים מהם טרם קיבלו היתר בנייה,במקביל חלק מהפרויקטים כבר הבשילו והזוכים נדרשים להתחיל בתשלומים.
הסיכוי הגבוה ששר האוצר המכהן, כחלון, ימשיך בתפקידו, מחזקת את ההערכה שהתוכנית הזו (מחיר למשתכן) תימשך, מה שצפוי להגביר עוד יותר את פוטנציאל הלווים הללו.
נדרש הון עצמי נמוך יותר
ישנם הבדלים בין רכישת דירה רגילה לבין רכישה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ולהבדלים הללו יש משמעות לא מבוטלת כאשר לוקחים הלוואת משכנתה.דוגמה בולטת לכך היא האפשרות לקנות דירה עם הון עצמי מופחת בהרבה מההון העצמי הנדרש לדירה בשוק החופשי. על רכישת דירה ראשונה, שלא במסגרת מחיר למשתכן, אפשר לקבל לכל היותר 75% משווי הנכס כמשכנתה מהבנק, ולכן צריך להביא הון עצמי של לפחות 25% משווי הבית. לעומת זאת, במחיר למשתכן אפשר לקבל הלוואה של עד 75% משווי השוק של הנכס ולא מעלות הרכישה. בגלל שמרבית הנכסים בפרויקט נמכרים בהנחה, עניין זה, מפחית את ההון העצמי שנדרשים להביא הקונים.
לדוגמה, בית בפרויקט בבאר שבע, שעולה כמיליון שקל, יאפשר קבלת משכנתה של מקסימום 750 אלף שקל. בפרויקט של מחיר למשתכן, שבו השמאי מעריך את הבית במחיר של 1.2 מיליון שקל, הבנק יכול לתת משכנתה של 900 אלף והרוכשים צריכים לספק הון עצמי של 100,000 שקל בלבד.
יש לציין עם זאת, כי בכל מקרה, על פי ההוראות, הלווים נדרשים להביא לפחות 100 אלף שקל הון עצמי ממחיר הדירה (חלקו יכול להתקבל כמענק מקום, כגון בישובי פריפריה) ובכל מקרה, ההקלה הזו ניתנת לדירות ששווין עד 1.8 מיליון שקל.
המכה של מדד תשומות הבנייה
מדד תשומות הבנייה מתפרסם אחת לחודש, ומשקלל בתוכו את השינויים במחירי הבנייה של הדירה בעקבות השינויים בעלות חומרי הגלם לבניית הדירה.
הרצון של רוכשי הדירות הוא להימנע עד כמה שניתן מספיגת עליית מדד תשומות הבנייה, שמשמעותו תוספת של עשרות אלפי שקלים למחיר הדירה.
נסביר: במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, הצליחו הקבלנים להכניס לחוזה מול המדינה סעיף, לפיו כל הדירות שיימכרו, יוצמדו למדד תשומות הבנייה מיום הזכייה במכרז (בעסקת רכישה רגילה מקבלן ההצמדה נעשית מיום חתימה על חוזה הרכישה). כך, בעוד הפרויקטים השונים מתעכבים ועוד בטרם עלה הטרקטור הראשון על הקרקע, מחיר הדירה מתחיל לעלות - בהתאם לשינוי במדד.
ניקח לדוגמה פרויקט מחיר למשתכן בו זכה קבלן במרץ 2016. מחיר הדירה המוזל המוצהר עמד על 1.3 מיליון שקל. אולם, מאז מרץ 2016 ועד היום עלה מדד תשומות הבנייה ב- 6.1% והוא הוסיף למחיר הדירה כמעט 80 אלף שקל. אם נבחן את המדד הזה בשלוש השנים שחלפו, נגלה כי ב-2016 הוא עלה ב-1.5%, בשנת 2017 הוא עלה ב-1.9% ובשנת 2018 הוא טיפס ב-2%.
במציאות זו, כאשר קיים חשש להמשך העלייה במדד הזה, הרוכשים מעדיפים להקדים ולקחת משכנתה כדי לשלם לקבלן עבור הדירה ולחסוך את ההתייקרות.
נציין שבעקבות העיוות הזה, תיקון שנעשה במכרזים שהחלו באמצע 2018, קובע שההצמדה תיעשה החל ממועד קבלת היתר הבנייה.
לשלם משכנתה במקביל לשכירות
במחיר למשתכן, כאשר הזכאים ממתינים להשלמת הבנייה, המשכנתה נלקחת במקביל לשכירות, כיוון שהדירה נרכשת במרבית המקרים על הנייר. תשלום המשכנתה והשכירות במקביל, יכול ליצור עול כלכלי כבד על מרבית הזוגות. העול הזה גדל עוד יותר, כפי שהסברנו קודם, כשמעדיפים להקדים את התשלומים כדי לחסוך את התייקרות מדד תשומות הבנייה.
במציאות כזו, ייתכן ויש לבחון נטילת משכנתה עם גרייס. כלומר, לקחת משכנתה עכשיו על מנת לא לפספס את הדירה, אך להתחיל לשלם את המשכנתה במעמד קבלת המפתח לדירה החדשה או בסמוך למועד זה. חשוב לדעת, כי בתקופת הגרייס, עדיין תצטרכו לשלם מידי חודש את הריבית על המשכנתה, אך לא את מלוא הסכום.
כך לדוגמה, בבדיקה שעשה עבורנו יועץ המשכנתאות בארי גורטלר הר-טוב, חבר בהנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות, גרייס של שנתיים שבו משלמים בתחילת הדרך רק את הריבית, בהלוואה של 900 אלף שקל, יעלה בסופו של דבר כ-35 אלף שקל.
העול הכלכלי הכבד, הוא בהחלט לא פשוט למשפחה צעירה. החלום הישראלי הוא כמובן לקנות דירה, ותוכנית מחיר למשתכן אמורה לקרב את החלום לזוגות שאינם יכולים להשיג את ההון העצמי המינימאלי לדירה בשוק החופשי. עם זאת, לא מומלץ לעשות את הצעד הזה בכל מחיר.
"אם אתם מתקשים להביא את ההון העצמי המינימאלי לדירה במסגרת התוכנית ואף צריכים לקחת הלוואה נוספת ומסוכנת כדי להגיע אליו, או לחלופין ההוצאות שלכם גדולות מההכנסות עוד טרם לקיחת המשכנתה, כנראה שחלום הדירה יצטרך לחכות מעט בשביל שלא תקרסו כלכלית לאחר כמה תשלומים", ממליץ הר-טוב. "לגור עם ההורים, כאשר זה מתאפשר, זו בהחלט אופציה ולא כדאי לשלול אותה על הסף".
לא חייבים מחיר למשתכן
נדגיש, עם כל הכבוד לתוכנית שאמורה לסייע לחסרי הדיור להגיע לנכס משלהם, בהחלט ייתכן שאחרי בדיקה מעמיקה ומקיפה, אתם עשויים למצוא דירה זולה יותר דווקא שלא במסגרת התוכנית.
בכל מקרה, לפני שהולכים לצעד של רכישה ונטילת הלוואה, מומלץ לשבת ולבחון היטב את המשמעויות, לעשות הערכה מראש ולבחון סימולציות שונות. כמו בכל משכנתה, שינויים בריבית המשק או במדד המחירים לצרכן, אליהם מצמידים לרוב את ההחזרים החודשיים, יעלו לאורך זמן את התשלומים החודשיים.
בעקבות השינויים הללו, יכול להיווצר מצב בו התשלומים הראשונים נוחים ומתאימים לתקציב, אך בהמשך, התשלומים יהיו גבוהים יותר ויתכן שתתקשו לעמוד בהם. כך גם הארכת תקופת המשכנתה. במקרה הצורך, אל תהססו להתייעץ עם איש מקצוע אמין.
יש לבחון גם את ההון העצמי הנדרש, כלומר כמה תוכלו "לגרד" מכל המקורות האפשריים וכמה תוכלו לקבל בהלוואות מוזלות אחרות. כשבאים לבחון את הלוואת הזכאות של משרד השיכון, בחלק מהמקרים היא יכולה להיות זולה יותר בהשוואה לריבית שמציע הבנק במשכנתה הרגילה (הזכאות אינה קשורה למחיר למשתכן והיא נקבעת לפי קריטריונים המתפרסמים על יד משרד השיכון) ובנוסף כדאי שתוודאו שנשאר לכם מספיק כסף בצד למימון ההוצאות נוספות שכרוכות ברכישה.
לפנייה לכתב/ת 
