הליכי ההתחדשות העירונית הולכים ותופסים תאוצה ברחבי הארץ, מגמה שרק צפויה להתגבר בשנים הקרובות. יש יותר פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, אבל בניגוד לפרויקטי בנייה אחרים - כאן היזמים לא מנהלים מו"מ עם בעל הקרקע, לרוב איש עסקים, אלא עם בעלי הדירות - אנשים. וכפי שמגוון הדיירים בבניין הוא רחב, כך גם מגוון ההתנגדויות והחששות.
מנתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הפועלת תחת משרד השיכון, עולה שב-2018 אושרו 12,800 דירות במסגרת פינוי-בינוי, זינוק של 50% לעומת 2017. גם מספר ההיתרים שניתנו לתמ"א 38 עלה. אבל לא הכל ורוד. הניסיון שנצבר מעורר ברחששות אצל דיירים ששוקלים הליך שכזה, וכפי שרבים חוו על בשרם, סרבנות שכזו יכולה לתקוע פרויקטים שלמים. יצאנו לבדוק מיהם אותם סרבנים, ומהן הסיבות הנפוצות לסרבנות.
"פעם היינו עושים עסקה מול בעל קרקע, איש עסקים מול איש עסקים. בהתחדשות עירונית בעלי הדירות הם בעלי הקרקע והם קובעים את הטון ואת סוג העסקאות", אומר רו"ח אודי בלום, מנכ"ל חברת הבנייה מטרופוליס שמתמחה בהתחדשות עירונית. "זה ענף שדורש התמחות. זה עולם שלם של פתרון סכסוכים".
יש מגוון מקרים והתמודדויות, מספר בלום, בהם ענייני ירושות, צוואות, סכסוכים בין בני משפחה, עיקולים של עשרות שנים, ובעלים בחו"ל שלא יודעים שיש להם דירות בכלל. "מהשלב הראשון אנחנו סביב הדיירים, מתחילים להבין את יחסי הכוחות בבניין ולאפיין את המשפחות. מי מבני הזוג מחליט, איזו דיירת יושבת כל יום במרפסת ולא מוכנה לזוז משם. הרבה אבק מתנער בתהליך הזה, לפעמים של עשרות שנים. כל קושי יוצא החוצה, ממקרים שבהם לא התעסקו שלושה דורות עם רישום הדירה, ועד קשיים אמיתיים של קשישים שאם ישנו להם את הדרך לתחנת האוטובוס - חרב עליהם עולמם. בסופו של דבר אנשים מתעשרים מהתהליך הזה, אבל עולות בו הרבה אמוציות וזה לא הופך אותו לקל. מי שלא קולט שמדובר באנשים ושצריך להתמודד עם קשיים וצרכים, לא צריך להיכנס לזה".
דוגמאות למאמצים הנדרשים להשגת החתמות הדיירים והליווי הנדרש בהמשך, יש לו בשפע. למשל מבצע בלשי כמעט, שהגיע עד מעבר לים, לאיתור בעלים של דירה בשרון. "הדירה הייתה רשומה על שם הסבתא, שהלכה לעולמה והורישה אותה לשתי בנותיה, שנפטרו אף הן. לקחנו חוקר והוא גילה שאחות אחת לא הותירה יורשים, והשנייה תושבת אירופה, שהותירה שלושה ילדים. יצרנו איתם קשר והם אמרו שלא ידעו על כך בכלל. מאז אנחנו מלווים אותם". במקרה אחר הוא מספר כיצד סייעו לבעלת דירה שהיו רשומות עליה הערות אזהרה, עיקול ושעבודים. "הזוג קנה דירה מכונס נכסים לפני 33 שנה, והם התרשלו בטיפול בהעברת הזכויות. הבעל הלך לעולמו בינתיים. האישה לא ידעה שיש בבוידעם את שטרי העברת הבעלות בטאבו, ופנינו לכונס, שסירב לשתף פעולה בתחילה", הוא מפרט.
אחד הפרויקטים הגדולים שהשלימה החברה הוא גרין פארק בנווה שרת בתל-אביב, שכלל פינוי 154 דיירים קיימים מעשרה בניינים, שבמקומם נבנו שישה מגדלים עם 447 דירות. "חלק גדול מהדיירים היו קשישים ממצב סוציו-אקונומי נמוך מאוד", הוא מספר. "זה לא היה פשוט. מצאנו פתרונות, למשל לקשישים שרצו להמשיך להתגורר ליד תחנת האוטובוס, הרופא או המועדון. יש גם דיירת שמימנו עבורה מגורים בדיור מוגן, ולצערי היא נפטרה כחצי שנה לפני האכלוס".
אשר אלון, בעלי חברת הבנייה אשלי לירן שהקימה מספר פרויקטי פינוי-בינוי, אומר כי "המושג דיירים סרבנים חוטא למציאות. בעלי הדירות מפקידים את הנכס היקר ביותר שלהם בידי יזם, בתקווה שבסוף הליך לא קצר יקבלו דירה חדשה. הם חוששים והחשש שלהם מוצדק, ולכן זה מחייב רגישות ומתן מענה לחששות"..
5 צפייה בגלריה
''מהשלב הראשון אנחנו סביב הדיירים, מתחילים להבין את יחסי הכוחות בבניין''
(צילום: דורון סהר)
בין אותם חששות מוצדקים, נזכר אלון במקרה של דייר שסירב בעקשנות לפרויקט, ולאחר בירור לעומק התברר שהסיבה היא מחלת עיניים שבעטיה הוא הלך והתעוור, וחשש לעבור לדירה השכורה בשלב שבו יתקשה כבר לראות.
לפעמים אין פתרון שבו כולם יוצאים מרוצים. אלון מספר על דייר שהתגורר בדירת הוריו במשך שנים ושהייתה שייכת גם לארבעת אחיו, שהיה ביניהם סכסוך ממושך. "אם היה חותם על הפינוי, הדירה החדשה כבר לא הייתה שייכת לו. במקרה זה נאלצנו לפנות לבית המשפט במסגרת הליך דייר סרבן. עם זאת, המקרים שנאלצתי לפנות לבתי המשפט הם ספורים".
סקר חדש שהגיע לידינו ונערך בקרב 206 דיירים המצויים בשלבים שונים של הליכי פינוי-בינוי, מבקש למפות את הסיבות העיקריות לסרבנות. הממצאים מגלים שהסיבה המרכזית לסרב היא חוסר אמון בגורמי הפרויקט (57%). מחצית מהמשיבים ציינו את עורך הדין המלווה כגורם שבו הם אינם בוטחים, שליש ציינו את היזם, 12% את נציגות הדיירים, ו-5% את המארגן. המשיבים הסבירו שעוה"ד לרוב נבחר על ידי היזם או על ידי נציגות דיירים שמקורבת אליו, שיש אינטרס כלכלי מצידו, וכן חששו מליווי חלקי שלא נמשך לאורך כל חיי הפרויקט.
סיבות נוספות לסרבנות הן אי-שביעות רצון מתנאי ההסכם, אי-נוחות במהלך ביצוע הפרויקט, אי-שוויון בתמורות לדיירים או חוסר רצון בדיור חלופי.
את המחקר ערכה החברה הבת של עיריית תל-אביב, "עזרה ובצרון", בשיתוף הקליניקה לדיור, קהילה ומשפט באוניברסיטת ת"א והקליניקה לזכויות דיור ופיתוח עירוני של בית הספר למשפטים במרכז הבינתחומי הרצליה. המחקר נערך באמצעות פילוח פניות שהגיעו ל"בית להתחדשות עירונית", מרכזים שמפעילה עזרה ובצרון בשכונות יד אליהו, נווה שרת ויפו, במטרה ללוות ולהעניק לתושבים שירותים בתחומי ההתחדשות העירונית. לפי המנכ"ל אלי גינזברג, צפויים להיפתח מספר מרכזים נוספים ברחבי העיר.
מהסקר עלה שרבים מהנשאלים מרגישים לא בנוח עם הסכם ההתקשרות המשפטי בין הדיירים ליזם. 26% הסבירו שזה בעקבות אי-שוויון בתמורות (למשל, דיירים שהגדילו את הדירה באמצעות בנייה בלתי חוקית שחלה עליה התיישנות, וכעת מציעים להם דירה גדולה יותר). רבע נוסף ציינו אי-שביעות רצון מתנאי ההסכם - למשל סגירת קיר שחוסם כניסת אור לדירה או חוסר ודאות באשר למיקום הדירה, ועוד רבע ציין קשיים בהבנת הכתוב בהסכם. כחמישית מהפונים הביעו רצון לבטל את ההסכם לאחר שנחתם, וכ-4% ציינו הפרות של ההסכם על ידי היזם, למשל סגירת קיר לא מתוכננת.
"כשבחנו אילו סיבות הובילו אנשים לפנות למרכזים, עלה שלדיירים אין אמון במי שמייצג אותם", אומרת עו"ד ענת רודניצקי, לשעבר מנהלת הקליניקה לדיור באוניברסיטת ת"א ומעורכות המחקר. "רובם מיוצגים ע"י עו"ד, אבל כששאלנו למה הם לא שואלים אותו מה כתוב בהסכם - הם השיבו שאין להם אמון בו". המסקנה המרכזית שלה היא שנדרשת התערבות של המדינה בליווי הדיירים בתהליך, בין השאר באמצעות תקצוב גופים שייתנו סיוע משפטי לדיירים.
לקשישים קשה יותר
כמעט מחצית מהאוכלוסייה הסרבנית הם קשישים ודיירים עם מוגבלויות, שהקשיים הניצבים בפניהם בתקופת העבודות גדולים יותר, לאור הצורך לעבור לדירה שכורה או להתגורר באתר עבודות בנייה.
לדברי רודניצקי, כמחצית מהסרבנים מציגים בעיות מוצדקות - אך הן לא תמיד מתקבלות ברמה המשפטית. "דיירת בת 90 עשויה לסרב כי זה לא מעניין אותה והיא לא צריכה את זה, ומחקרים באמת מראים שקשישים שמעבירים אותם - מתים מוקדם מהצפוי. עם זאת, בתי המשפט לא קיבלו עד היום טיעון שכזה, והם מעדיפים את האינטרס הכולל של התחדשות העיר ולא את האינטרס של אותה קשישה. דייר לא יכול לבוא ולהגיד, 'אני לא רוצה שתיגעו לי בבית'", היא מסבירה, אך מוסיפה שבמקרים כאלו קבעו מתן תמורות מיוחדות.
חוץ מהתנגדויות יש גם תמריצים שמניעים דיירים להיכנס לפרויקטים כאלה. סקר אינטרנטי שנלווה למחקר בהשתתפות 121 משיבים, העלה שהמטרות המרכזיות הן קבלת דירה חדשה במבנה חדש, הגדלת שטח הדירה, הוספת חניה והעלאת שווי הנכס. בצד אלו, המשיבים ציינו חששות ממשך הזמן הארוך וממורכבות הפרויקט, מהקשיים הכרוכים במעבר לדירה שכורה או במגורים בבניין עד להשלמתו - וחשש שלא ירוויחו מהפרויקט.
ואכן, גורם בכיר בענף, שביקש להישאר בעילום שם, טוען כי "רוב מתחמי ההתחדשות העירונית, בעיקר בפינוי-בינוי, הם אזורים מאוכלסים עם אנשים במעמד סוציו-אקונומי נמוך. בגלל הניסיון שכבר נצבר בתחום, הדיירים היום חכמים יותר, סוחרים יותר, וחושבים שמגיע להם יותר. נקודת המוצא שממנה רבים יוצאים לתהליך היא 'מה אני יכול לקבל', כשהם רוצים להתעשר על חשבון העירייה, היזם ואפילו בעלי דירות אחרים".
הגורם מספר על דייר בבניין שלאורך השנים השתלט על הגינה המשותפת, ובעת המו"מ טען שיש לו דירת גן ולכן הוא מסרב להחליף אותה בדירה רגילה. עוד היה בעל דירה בקומה עליונה שטען שיש לו זכויות בנייה שלא מימש והוא רוצה עליהן פיצוי, על אף שבהתחדשות עירונית מתבססים רק על השטח הקיים. ויש גם מקרים קיצוניים במיוחד: "מישהו דרש שהקבלן ייתן לו שתי דירות או שלא יצטרף לפרויקט, על אף שלא היה זכאי לזה. הוא לא חתם. בינתיים אנחנו מתקדמים עם הדיירים האחרים".
הרוב הנדרש כיום להוצאת פרויקטים של התחדשות עירונית לפועל הוא 80%, כשמשרד המשפטים בוחן לאחרונה אפשרות לצמצום הרוב הנדרש בהליכי פינוי-בינוי ל-66%. הכלים העומדים לרשות הדיירים, היזמים או המארגנים נגד דיירים סרבנים, אם הושג הרוב הנדרש, הם הגשת תביעת נזיקין במקרה של פינוי-בינוי או הגשת תביעה למפקחת על הבתים המשותפים במקרה של תמ"א 38.
מספר חוקים אושרו בשנים האחרונות כדי להקל ולהסדיר את ההליכים, בהם "חוק דייר סרבן" שאושר אשתקד ומגדיר מה נחשב לסירוב לא סביר, ומאפשר נקיטת צעדים משמעותיים עד כדי מינוי כונס ומכירת הדירה. חוק נוסף הוא חוק המארגנים הנודע כחוק המאכערים מ-2017, שקבע את הקריטריונים הברורים לקידום הליכי התחדשות עירונית. לדברי רודניצקי הסדרת סוגיית הסכמי ההתקשרות, שהייתה פרוצה משך שנים רבות, הביאה לירידה משמעותית בשיעור התלונות בנושא. "ההסכם נותן ליזם או למארגן בלעדיות לתקופה מסוימת, ולא חייבים לחתום עליו", היא מדגישה.
בין השותפים לניסוח החוק נמצא עו"ד יריב בר דיין, שותף בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית. ניר גולדנשטיין, סמנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, אמר שבגלל תופעת קבלני החתימות שמחתימים ונעלמים דיירים לא ממהרים לחתום. "מאז החוק, כל מארגן שרוצה להחתים בעלי דירות צריך לענות על סעיפים ברורים וזה הביא להיעלמות קבלנים קטנים".
הטיפ של גולדנשטיין הוא "עשו זאת בעצמכם". מומלץ שהדיירים יהיו אלו שיגיעו להחלטה לצאת להתחדשות עירונית, הוא אומר, ויתייעצו עם עו"ד חיצוני או עם המנהלת העירונית להתחדשות עירונית, שמספקת מידע בסיסי ועוזרת בצעדים הראשונים. "אם הדיירים יוצאים לדרך בשותפות מלאה, הם חוסכים לעצמם את כל הקשיים והסכסוכים בשלב ההתארגנות, זמן שאי-אפשר לכמת אפילו. בכל מקרה חשוב לבדוק ולא להתפתות לכל מי שמציע שירותים מטעמו, זו הולכת להיות חתונה ארוכה".
