התמ"א תמה? מה קרה להתחדשות העירונית בישראל

במצעי המפלגות לקראת הבחירות החוזרות עדיין אפשר למצוא התייחסות נלהבת למדי לסוגיית חיזוק ההתחדשות העירונית בישראל. אולם בפועל, צניחה משמעותית במתן היתרי בנייה של תמ"א 38 בשנה האחרונה, כמו גם ירידה בקידום פרויקטים ברבעון הראשון של השנה כפי שפורסם שלשום בממון וב-ynet, עשויים להעיד על כך שהתמ"א תמה. רק השבוע התייחסה לכך מנהלת מינהל התכנון, דלית זילבר, שטענה כי תמ"א 38 הגיעה לסופה.

>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו

פחות התחלות בנייה בהתחדשות עירונית הקבלנים עתרו נגד עיריית רמת גן: דורשים להחזיר את תמ"א 38

לעבור את התמ"א בשלום: מה חשוב לעשות לפני חתימה על חוזה עם יזם

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), אחרי כמה רבעונים של עליות - ברבעון הראשון של השנה ירדו התחלות הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית ב-5%. למעשה, מספר הדירות שהחלו להיבנות בפרויקטים אלה היה רק 1,780 - מהן 696 בפינוי בינוי, 677 דירות בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) ו-407 דירות בתמ"א 38/1 (חיזוק ושדרוג). כך שבסופו של יום, נראה שבעוד שבממשלה מעודדים, בפועל הפרויקטים בירידה.

אחת הסיבות לכך היא נטרול של הרשויות המקומיות: בסוף אוקטובר 2018 נערכו בחירות לרשויות המקומיות, וחלק מראשי הערים שעד כה תמכו נמרצות בתמ"א 38 - הוחלפו. גם חלק מאלו שנשארו שינו עמדות, ובכלל, ניתן לראות שיותר ויותר ראשי ערים מעדיפים לצמצם את ההתחדשות הנקודתית של בניינים ספציפיים במסגרת תמ"א 38.

עבודות תמ"א 38(באדיבות חברת יעז יזמות ובניה )

מאז שהתוכנית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה וטילים אושרה על ידי הממשלה באפריל 2005, שכונות שלמות שינו את פניהן. כל בניין מט ליפול נראה פתאום כמו הזדמנות נדל"נית, ופרויקטים חדשים צצו בכל פינה. הבעיה התעוררה כשהתברר שלא כל העיריות היו שוות ביחסן לתוכנית - חלקן עודדו אותה בהתלהבות, וחלקן היו חשדניות והעדיפו לאשר פרויקטים מעטים. זאת מתוך אמונה בשיטות אחרות להתחדשות עירונית, או העדפת שכונות חדשות בשולי הערים.

בסיוע מחלקת המחקר של מדלן ישראל, בדקנו בחמש ערים מרכזיות מהי מדיניות העירייה הנוכחית כלפי תמ"א 38, בהתבסס על מידע מאתרי העיריות. הבדיקה מתייחסת לתקופה מאז הבחירות לרשויות המקומיות - מנובמבר 2018 עד סוף מאי 2019, לעומת התקופה המקבילה אשתקד. לדברי איתן זינגר, מנכ"ל מדלן שערכה את הבדיקה, "מספר הבקשות להיתרים, מספר ההיתרים בתנאים ומספר היתרי הבנייה שניתנו בפועל - כל אחד מהם משקף פן אחר של מצב התמ"א 38 בעיר".

חולון

במשך שנים הגבילה עיריית חולון קידום פרויקטים של תמ"א 38 בתחומה - ואישרה רק מקרים מעטים יחסית. זאת, בזמן שעבדה על תוכנית ההתחדשות העירונית שלה (המכונה תוכנית ח/619), שתכנונה הסתיים אולם היא טרם הופקדה להתנגדויות הציבור. התוכנית מחלקת, למעשה, את העיר למתחמים, שבחלקם תישמר צורת הבנייה הנוכחית, ובאחרים תעודד או תחייב מיזמי פינוי בינוי ותמ"א 38.

אותה תוכנית מעדיפה תמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה) על פני תמ"א 38/1 (מסלול חיזוק ותוספת) והיא תקפה לחמש שנים, עם פוטנציאל לתוספת אפשרית של כ-1,500 דירות בשנה. סעיף חשוב בתוכנית מתייחס למעקב ובקרה אחת לשנה - כדי לוודא שהתשתיות אכן יכולות לעמוד בתוספת התושבים.

תמ"א 38 בחולון(צילום: כפיר סיון)

אז כמה פרויקטים של תמ"א 38 קודמו בעיר מאז תחילת הקדנציה של ראש העיר הנוכחי, מוטי ששון? על פי נתוני מדלן, בעוד שלפני אוקטובר 2018 הוגשו שלוש בקשות בממוצע לקבלת היתרים בחודש, מאז תחילת הקדנציה הנוכחית הוגשו רק 0.3 בקשות בממוצע לחודש.

באשר להיתרים בתנאים (לעיתים, הוועדה יכולה להתנות את ההיתר בתנאי, כמו שימוש בחומרי גלם ספציפיים), שניתנו ליזמים על ידי העירייה - מספרם ירד לשני היתרים בממוצע לחודש מנובמבר 2018 לעומת שלושה היתרים בממוצע בתקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, אינדיקציות מעידות על עלייה בבקשה להיתרים מאז תחילת 2019.

בת ים

גם בעיר בת ים מקודמות בשנים האחרונות תוכניות רחבות היקף של תמ"א 38, כאשר יעד העירייה הוא להגדיל את היקף הבנייה בעיר עד שנת 2035 ב-24 אלף יחידות דיור. אלא שנראה שאצל ראש העיר החדש, צביקה ברוט, המצב שונה. עוד בימי הקמפיין, ברוט הביע התנגדות עזה למגדלים ("העיר בקריסה בגלל שחנקו אותה עם מגדלים ודירות"), ובפברואר השנה עצר את בנייתם של כמה מהם וביטל פרויקטים של פינוי בינוי שכבר אושרו (בין השאר ברמת הנשיא ובמתחם הגיבורים).

התחדשות עירונית בבת ים(מקור: גוגל סטריט ויו)

מספר ההיתרים בתנאים שניתנו ליזמים חווה ירידה קלה, לאחר בשלושת החודשים הראשונים שלאחר הבחירות לא אושרו כלל היתרים בתנאים. כעת אושר היתר אחד בלבד מאז נובמבר 2018, לעומת ממוצע חודשי של שני היתרים בתקופה המקבילה אשתקד.

רמת גן

ברמת גן ניתן לראות צניחה חדה במספר היתרי הבנייה בתנאים שניתנו ליזמים, מאז כניסת ראש העיר החדש, כרמל שאמה הכהן. מדובר בירידה של לא פחות מ-91% במספר ההיתרים שהתקבלו. אלא שעל פי הנתונים, מספר הבקשות נותר זהה ונראה כי היזמים אינם משנים את הגישה שלהם לקידום תמ"א ברחבי העיר.

לעומת שאמה הכהן, ראש העיר הקודם, ישראל זינגר, היה תומך נלהב בהתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38. למעשה, רמת גן הייתה מהמובילות בתחום, וזינגר קידם תוכניות אב שכונתיות שהגדירו אזורים בעיקר לתמ"א 38/2 ולפינוי-בינוי. בפועל נתן זינגר פי שלושה היתרי בנייה למיזמי תמ"א 38 לעומת קודמו בתפקיד, צבי בר (95 היתרים בקדנציה של בר, 293 אצל זינגר); ובתקופתו נבנו פי ארבעה יותר דירות מאשר בתקופת בר (1,755 דירות אצל בר, לעומת 7,785 אצל זינגר).

התחדשות עירונית ברמת גן(צילום: מתן טורקיה)

אלא שכל זה נגמר, כאמור, במאי השנה, לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תחת שאמה הכהן ביטלה את תמ"א 38 בעיר. בפועל, נראה שבזאת ירדה רמת גן ממפת התמ"א 38: מספר ההיתרים בתנאים לקידום פרויקטים שאושרו מאז נובמבר 2018, מהווים רק שמינית ממספר ההיתרים שאושרו בתקופה המקבילה אשתקד (מממוצע חודשי של שמונה היתרים לעומת היתר אחד בלבד מאז כניסת ראש העיר החדש לתפקיד).

עם זאת, מספר ההיתרים הסופיים להקמת פרויקטים של תמ"א 38 מאז נובמבר 2018 עמד על ארבעה בממוצע מדי חודש, כאשר בתקופה המקבילה אשתקד עמד המספר החודשי על חמישה היתרים בממוצע. הסיבה לכך, ככל הנראה, נעוצה בכך שהיתרים ניתנים גם מכוח האינרציה - ומדובר בהיתרים שתהליך קבלתם התחיל לפני שנה לפחות.

אשדוד

אשדוד הייתה ונותרה אחת הערים חובבות התמ"א 38 בישראל. אמנם ב-2018 היא הייתה רק במקום השישי בארץ במספר ההיתרים שניתנו ליזמים במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, אבל תפסה את המקום הראשון במספר היתרים ביחס לגודל האוכלוסייה. בעבר העירייה אף העמידה לרשות התושבים חברה עירונית לביצוע תמ"א 38, אבל זו נקלעה לקשיים ופורקה.

רובם המכריע של הפרויקטים בעיר נבנו במסלול חיזוק ותוספת (255 פרויקטים לעומת שבעה פרויקטים במסלול של הריסה ובנייה מחדש). לפי נתוני העירייה, כ-9,000 דירות ברחבי העיר נבנו ללא מיגון, ועד מאי השנה כבר נוספו ל-738 מהן ממ"דים במסגרת תמ"א 38. 3,020 דירות נוספות נמצאות בבניינים שקיבלו היתר לתמ"א 38 וכבר נמצאים בעבודה; 1,162 דירות נמצאות בבניינים שהגישו בקשה להיתר לתמ"א 38 והיא נידונה בוועדה המקומית; ו-1,782 דירות בבניינים שהגישו בקשה - אבל עדיין לא נדונו בוועדה.

במרץ השנה אושרה בעירייה מדיניות חדשה, שמקלה עוד יותר על ביצוע תמ"א 38 בעיר: במקום שהבקשה להיתר תידחה אוטומטית אם אי אפשר להקים חניון בבניין או להוסיף לו מספיק חניות; היזם יכול לשלם עבורן "כופר" - תשלום ל"קרן חניה" שהקימה העירייה, ושהכספים בה אמורים לשמש להקמת חניונים ופתרונות חניה באזור.

אשדוד(צילום: בראל אפרים)

לעומת זאת, מספר ההיתרים בתנאים שניתנו ליזמים גדל משמעותית, מה שיכול להעיד על שינוי מדיניות בעירייה, אשר מקדמת כיום פי חמישה יותר פרויקטים מבעבר. מדובר בממוצע חודשי של היתר אחד בתנאים בתקופה המקבילה אשתקד, לעומת חמישה היתרים בתנאים מאז תחילת הקדנציה.

חיפה

אחת הערים המסקרנות בכל הנוגע לגישת העירייה כלפי תמ"א 38 היא חיפה. אמנם ראש העיר הקודם, יונה יהב, הצהיר כי העירייה מעודדת בחיזוק מבנים במסגרת התוכנית, אולם בפועל, מדיניות העירייה בכל הנוגע לאישור תמ"א 38 הייתה נוקשה יחסית. מסמך מדיניות של העירייה מ-2016 ניסה להגביל את מימושן המלא של זכויות הבנייה לגבי תוספת קומות בשכונות מסוימות כמו דניה, נווה שאנן ומרכז הכרמל.

חיפה(הדמיה: משרד שוורץ בסנוסוף בר אוריין אדריכלים ואורי קיטה, סטודיו בוסנאי)

מה תהיה מדיניותה של ראשת העיר החדשה, עינת קליש-רותם, עדיין קשה לדעת. דו"ח ראש העיר הראשון שלה, שהופץ בתחילת יוני, מגלה כי "נמצא בהכנה תיקון מסמך מדיניות לנושא תמ"א 38", ולגיבושו שותפים "מספר אגפים במשרד מהנדס העיר". בישיבת מועצת העיר שנערכה בתחילת אפריל האחרון עדכנה קליש-רותם כי "בתקופה הקרובה תקיים הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דיון על מדיניות תמ"א 38" - אבל גם זה עדיין לא קרה.

בשנה האחרונה מספר הבקשות לקבלת היתרי בנייה לפרויקטים של תמ"א 38 ירד משמעותית: ממוצע חודשי של חמש בקשות לעומת בקשה אחת בלבד אחרי כניסת ראשת העיר החדשה לתפקיד. גם מספר ההיתרים בתנאים ירד בממוצע החודשי: שמונה היתרים בתנאים כל חודש לעומת חמישה היתרים מדי חודש מאז תחילת הקדנציה הנוכחית. מספר ההיתרים נשאר כמעט זהה, עם ממוצע חודשי של ארבעה היתרים ב-2017 לעומת שלושה היתרים ב-2018.

איתן זינגר, מנכ"ל מדל"ן ישראל(צילום: דרור כץ)