לעבור את התמ"א בשלום: מה חשוב לעשות לפני חתימה על חוזה עם יזם

פרויקט התחדשות עירונית הוא תהליך ארוך ומורכב. ראשיתו ברוב המקרים בחזון של כמה בעלי דירות שסוחפים אחריהם את יתר בעלי הדירות כדי לעשות שינוי בבניין שלהם. אלא שבדרך ליעד הנכסף - שדרוג הבניין וחיזוקו במסגרת תמ"א, עלולים הדיירים להיתקל בלא מעט בעיות וקשיים, שעלולים להפוך את כל התהליך לסיוט עבורם.

הקבלנים עתרו נגד עיריית רמת גן: דורשים להחזיר את תמ"א 38

מסרבים להתחדש: הדיירים שתוקעים פרויקטים

הסוף לבלגן: יפורסם הסכם מומלץ לפרויקט פינוי-בינוי

>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו

דוגמאות לא חסר: כך למשל, לאחרונה פורסם ב-ynet כי דיירי בניין שעובר תמ"א 38 ברמת גן, נאלצים לחיות עם פיר מעלית פתוח ללא מעקות ראויים. במקרים אחרים ישנם דיירים המסרבים לחתום ותוקעים את הפרויקט לשנים רבות. אבל אפשר גם אחרת. התנהלות נכונה של בעלי הדירות עשויה למנוע מהם מפח נפש גדול.

פרויקט תמ"א. התנהלות נכונה של בעלי הדירות עשויה למנוע מהם מפח נפש גדול(צילום: ליאור פז)

אז מה צריכים בעלי דירות שרוצים לקדם פרויקט תמ"א בבניין שלהם לדעת ולבדוק כדי לצלוח את הדרך במינימום טעויות? לפניכם כמה עצות שנדבו עורכי הדין עמית נסים וגיל ברזידה, שותפים במשרד עו"ד מינצר כרמון, נסים המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, ואיילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול המתמחה בליווי ומימון פרויקטים של התחדשות עירונית.

מבצע מודיעיני

ההצלחה של כל מבצע מורכב מתחילה במודיעין מקדים, לכן לפני שיוצאים לתהליך התמ"א חשוב לאסוף כמה שיותר מידע. כיום מידע רב נגיש ופתוח לציבור באתרים הרלוונטיים, ובאפשרותכם לקבל למשל תמונת מצב על הסטטוס התכנוני החל על בניינכם בדרך פשוטה יחסית.

המידע המקדים ישרת אתכם כבר בשלב הראשוני וביחד עם אנשי המקצוע מטעמכם תוכלו להשתמש בו במכרז ולברור את ההצעות לפי מידת רצינותן והתייחסותן למצב העובדתי.

בנוסף, בררו האם בבניין שלכם בכלל ניתן לבצע תמ"א. תוכנית המתאר לחיזוק מבנים תמ"א 38 נועדה לחזק מבנים שניתן להם היתר בנייה לפני 1 בינואר 1980. בשלב הבא כדאי לראות אם השכנים שלכם בעניין ואת מידת נכונותם להכנס להרפתקאה על כל הכרוך בכך – התקשרות עם בעלי מקצוע, לחיות באתר בנייה לתקופה ארוכה יחסית ועוד.

מי יהיה הנציג?

אחרי שהצטיידתם במידע הנחוץ, יש לבחור נציגות לדיירים ולקבוע את סמכויותיה, החל מהשלבים הראשונים של הפרויקט ועד לסיומו. רצוי שהנציגות תהיה מורכבת מדיירים בעלי מומחיות שונה שיכולים לתרום לתהליך גם מבחינת ידע.

תפקידי הנציגות וסמכויותיה בשלב הטרום חוזי, חשובים ביותר להצלחתו של התהליך. עיקר תפקידה של הנציגות בשלב זה הוא במתן מעטפת ארגונית יעילה ונכונה לתהליך הדרוש לשם התקשרות בהסכם עם היזם, ובראש ובראשונה מינוי עו"ד ומפקח בנייה. בהמשך עליה להיות גם הגורם המקשר בין כל הגורמים. הנציגות אינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הדירות על ההסכם שיגובש, ולכל בעל דירה תהיה האפשרות לבחון את ההסכם על כל ההסדרים הכלולים בו.

לחברי הנציגות יש מנדט לפעול לשם קידום העסקה בשם כל בעלי הדירות, ובכלל זה לרכז הצעות לביצוע הפרויקט, לבחון את היזמים המציעים, לנהל מו"מ ראשוני ולהציג בפני הבעלים את ממצאי הבדיקות שערכו חברי הנציגות, לרבות המלצתם לגבי היזם. בנוסף, יש להם סמכויות לאיתור ובחירה של אנשי מקצוע ויועצים (עו"ד, מפקח, אדריכל) הדרושים לבעלים לקידום העסקה.

ליווי של מומחים

השלב הבא הוא להתקשר עם משרד עורכי דין שמתמחה בייצוג דיירים בפרויקטי תמ"א 38 וכן מפקח בנייה שמתמחה בתחום. יחד איתם תוכלו להתחיל בתהליך איתור יזם מתאים בין בהליך של מכרז או בדרך אחרת. זכרו שבפרויקטי תמ"א או פינוי בינוי בעלי הדירות לא משלמים את שכר הטרחה של מי מאנשי המקצוע מטעמם – אלא היזם אשר יבחר לביצוע הפרויקט.

ככל שאנשי מקצוע ילוו את התהליך כך תוכלו לשלוט בו טוב יותר. כך למשל, בשלב של המכרז בעלי הדירות יכולים למקסם את התמורות ולכן חשובה מעורבות צמודה של עו"ד ומהנדס. בנוסף, ככל שתרדו לרזולוציות כבר בשלב מוקדם של הליך בחירת היזם כך תמקסמו את התמורות המשפטיות, המסחריות והתכנוניות ותקצרו את שלב המשא ומתן, שכן היזם נדרש עוד בשלב המכרז לתת מענה למרבית סוגיות הליבה.

אל תוותרו על מכרז

בנוסף לפניה ב"קול קורא" ליזמים לקבלת הצעות לביצוע הפרויקט חייבו את היזמים המציעים להתייחס למכרז אותו תכינו מבעוד מועד עם אנשי המקצוע מטעמכם ואשר יכלול את כל הסוגיות המהותיות והרלוונטיות לפרויקט שלכם.

עריכת המכרז באופן יעיל וסדור תשקף לכם תמונה בהירה ותקל עליכם בשלב הבא בו תרצו להשוות בין ההצעות ובמידת הצורך לבצע מקצה שיפורים עם מי מהיזמים בכמה מהסוגיות.

מכרז יזמים נכון מקצר אפוא את שלב המו"מ עם היזם שייבחר היות והוא נוגע בכל הסוגיות המהותיות בהתקשרות ומחייב את התייחסות היזם עוד בשלב הבחירה בו האינטרס של היזם לספק את התשובה המלאה והמקסימלית.

בחירת היזם המתאים

לאורך התהליך תמצאו יזמים שיציעו לכם דברים שונים. חלקם עשויים להבטיח הרים וגבעות אולם יש לזכור שמדובר בהליך תכנוני מורכב ורצוף מכשולים וחוסר ודאות. גם אם ועדה מקומית תאשר את הפרויקט שלכם במסגרתו קיבלתם את כל מה שחלמתם עליו, יתכן שבעקבות התנגדות השכנים הזכויות שיקבל היזם יצטמצמו ובעקבות כך הוא יאלץ להקטין את התמורות. בנוסף יש לקחת בחשבון שינוי במדיניות של הרשות המקומית, כך שיעברו כמה שנים עד לקבלת היתר בנייה.

לפיכך, עליכם לקחת בחשבון לא רק את שוויה הכלכלי של הצעת היזם והתמורות לבעלים, אלא גם את ניסיונו בהתנהלות מול הרשויות, חוסנו הכלכלי, ויכולותיו להכיל מספר פרויקטים, וכמובן את אופן הביצוע של הפרויקט בין אם הוא מפעיל קבלנים או מבצע בעצמו.

הציבו דרישות סף בפני היזמים

יש נושאים שעשוים להיות בבחינת "יהרג ובל יעבור" כמו למשל החלטה שכל הדיירים יקבלו את אותן תמורות או שהחוזה עליו יחתום כל אחד מהדיירים מול היזם יהיה אחיד, ולכן כדאי לשקול להוסיף בחוזה מול היזם סעיף של סנקציה שיושת עליו במידה ויחרוג מכך. בצורה זו למשל תוכלו למנוע מדייר סחטן לקבל קדימות על פני שכניו. בנוסף, דרישה לירידה לרזולוציות תכנוניות ככל שניתן בשלבים המקדמיים.

בפרויקטים של תמ"א 38/2 במסגרתם נהרס הבניין ונבנה חדש תחתיו אפשר לדרוש מהיזם למדוד את הדירות ולהפיק סקיצות תכנוניות מפורטות וברורות שיצורפו להסכם ההתקשרות. מאחר ותמ"א הוא תהליך מאוד ארוך ישנה חשיבות עליונה לעבודה במקביל על מנת לקצר את לוחות הזמנים בתהליך. למשל לבחור את אנשי המקצוע במקביל – גם עו"ד וגם מהנדס, להכניס למכרז את כל הסוגיות, לעבוד בשלב המו"מ גם לגיבוש ההסכם המשפטי וגם ההיבטים התכנוניים וכדומה.

אל תהיו שושואיסטים

הקפידו על שקיפות, שוויון ושיתוף. פעולה נכונה על פי עקרון זה תניב לכל המעורבים בתהליך שקט. יש להקפיד על דיוור ודיווח בכל תקופה מסוימת, ובכל מקרה בכל צומת רלבנטי וחשוב (לדוגמה דיווח על בחירת עו"ד, מפקח וכו').

ככל שהתהליך מתארך ונסחב יתר על המידה עלולים בעלי הדירות שלא נמצאים בסוד העניינים לאבד עניין ואף את אמונתם בתהליך באופן שהם עלולים לסגת ובכך לשמוט את השטיח מתחת לרגלי הנציגות והיזם. כך כל ההשקעה עלולה לרדת לטמיון והפרויקט לא ייצא אל הפועל.

תוודאו שיש מימון וערבויות

המלצה נוספת נוגעת לנושא הערבויות שעל כל דייר לקבל מהיזם. במקרה של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) יש לדרוש ערבות על פי חוק מכר דירות בשווי של הדירה החדשה בגמר. כמו כן, יש לדרוש ערבויות בגין דמי השכירות אותם היזם אמור להעביר לבעלי הדירות במהלך תקופת הבנייה.

מומלץ לבדוק גם שיש מימון לפרויקט ושהפרויקט יתנהל במסגרת ליווי סגור. המשמעות לדברי רוסק היא שיש עוד גוף מקצועי שבודק גם את כדאיות הפרויקט בתחילת הדרך וגם מלווה את הפרויקט בכל שלבי הבנייה עד להשלמתו ואכלוס הדיירים.

אולם מצד שני, יש גם להימנע מדרישות יתר מהיזם שיכולות לעכב את הפרויקט או להפוך אותו ללא כדאי כלכלית. בניגוד לדעה הרווחת, שולי הרווח של היזמים מלכתחילה אינם גבוהים והם נוטלים על עצמם הרבה סיכונים, ולכן דרישות לעוד ועוד תוספות או דרישות לא הגיוניות לערבויות שרק מעמיסות על הקבלן ולא מעניקות ביטחון נוסף לדייר יכולות להפוך לרועץ.