נציג מינהל התכנון: "תוכנית תמ"א 38 לא עמדה ביעדים"
מינהל התכנון עורר סערה בענף הנדל"ן כשהודיע כי ימליץ על ביטול תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה החל משנה הבאה. בריאיון לאולפן ynet אמר נציג המינהל כי תוכנית שאושרה - תמשך כסדרה. מנגד טוען נציג הקבלנים כי בשטח עיריות רבות עצרו את התהליך, ומתריע מפני מעורבותם של ראשי העיריות. אז איך ישפיע עליכם ביטול התוכנית? צפו
הרוחות בשוק הנדל"ן סוערות בעקבות הודעת מינהל התכנון כי ימליץ לבטל את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38) באמצע שנת 2020, 14 שנה לאחר שהחלה. תגובות נזעמות רבות הושמעו בדבר היעדרה של תוכנית חלופית, נכון לעכשיו, שתתן מענה לסיכון הנשקף לחיי התושבים הרבים המתגוררים במבנים ללא ממ"דים ושאינם מוגנים מפני רעידות אדמה.
תמ"א 38, הסוף? כך זה ישפיע עליכם
מינהל התכנון: נמליץ לבטל את תמ"א 38 במאי 2020
התמ"א תמה? מה קרה להתחדשות העירונית בישראל
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
בנוסף, סימן שאלה גדול מרחף מעל פרויקטים רבים שנמצאים בשלבים כאלו ואחרים של תכנון ובנייה אך טרם הגיעו לכדי מימוש - דבר המדיר שינה מעיניהם של המוני עוסקים בתחום, מחברות נדל"ן ועורכי דין המתמחים בנושא, ועד לבעלי דירות בכל הארץ אך בעיקר באזורי הביקוש.
תמ"א 38 החלה את דרכה בשנת 2005 כהוראת שעה שתוקפה לחמש שנים, בסיומן החליטה הממשלה להאריך אותה בחמש שנים נוספות, וכך היה גם בשנת 2015. המועד הבא שבו צפוי תוקפה של התוכנית לפוג הוא מאי 2020, אולם לפני קצת יותר משבוע חשף מינהל התכנון, כי הוא ממליץ שלא להאריך את תוקפה של התוכנית פעם נוספת.
מינהל התכנון הסביר בהודעתו כי הסיבה לכך היא שעדיף לקדם תוכניות פינוי-בינוי במתחמים שלמים, על פני תמ"א 38 שמאפשרת הוצאת היתר בנייה על מגרש בודד בלי להביא בחשבון היבטים תכנוניים רבים ובהם צורכי ציבור כגון מוסדות חינוך וגנים ציבוריים.
אלא שארז בן אליעזר, אדריכל ויועץ בכיר למנהלת מינהל התכנון דלית זילבר, הודה בריאיון לאולפן ynet כי "התוכנית לא עמדה ביעדים שהיא העמידה לעצמה כמו שהנחו אותה - לחזק בניינים (נגד - ב.פ) רעידת אדמה, בדגש על הפריפריה, בית שאן, טבריה, צפת. את זה אנחנו רואים מכל הנתונים, ועל זה יש קונצנזוס מלא".
במינהל מסבירים כי הסיבה לכישלון התוכנית בפריפריה נובעת מחוסר כדאיות כלכלית ליזמים. במקום זאת היא הפכה לאמצעי לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, בדגש על אזורי הביקוש, וזאת תוך הוספת אלפי דירות וללא שדרוג התשתיות.
בתשובה לשאלה מדוע שלא להותיר את התוכנית באזורי הביקוש, שם היא נחלה הצלחה, ולחשוב על תוכנית אחרת לחיזוק המבנים בפריפריה, השיב בן אליעזר כי טיפול פרטני בכל בניין בנפרד עלול להביא לקריסה של עיר. עוד ציין, כי רמת הסיכון הנשקפת מרעידות אדמה לבניינים במטרופולין תל אביב קטנה יותר, וכי הסיכון הנשקף מירי טילים מקבל כבר מענה בחקיקה, המאפשרת לבנות ממ"דים גם ללא תמ"א 38. "מחר בבוקר אפשר לבנות ממ"ד בכל בניין במדינת ישראל", אמר.
מנגד, יהודה כתב, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ (לשעבר התאחדות הקבלנים) ויו"ר ארגון הקבלנים מחוז תל אביב והמרכז, ציין כי חרף החקיקה בנושא בניית ממ"דים - הרי שהדבר אינו מתבצע בפועל. "ארבע שנים אני לא מצליח ואני גר בבית פרטי, זה לא רציני", אמר.
עמדת הקבלנים, כפי שייצג אותה כתב, תומכת בתכנון מתחמים גדולים יותר, אבל הם נגד סיום התוכנית בבת אחת מאחר שמדובר בתהליכים ממושכים, שאורכים זמן רב. "אנחנו לא בעד, איך שאומרים, לסיים וגמרנו", אמר. "כלומר, צריכים לעשות הוראות מעבר, אנשים ציפו לעשות התחדשות עירונית. בוא נדבר על מה זה בכלל התחדשות עירונית, מה זה תמ"א 38. תמ"א 38 באה ליצור ביטחון נגד רעידות אדמה ונושאים ביטחוניים, ומה לעשות - הוכיחה את עצמה, ראינו ממ"דים".
החשש: "הפטור מהיטל השבחה יבוטל - ובעלי הדירות ישלמו מליארדים"
בן אליעזר מנסה להרגיע. לדבריו אין כוונה לגדוע את התוכנית בבת אחת ובכוונתם לגבש הוראות מעבר מסודרות. עוד ציין, כי ברשויות מקומיות שכבר אישרו תוכנית רובעית לתמ"א 38 לפי סעיף 23 (המאפשר לרשויות המקומיות לאשר תוכניות מפורטות לחיזוק מבנים) היא תמשך כסדרה. "התחלנו את התהליך הזה מאוד מוקדם כדי להגיע למועד, כדי להחיל את זה בצורה מסודרת", אמר.
כתב טוען לעומת זאת, כי הדבר יביא להפסקת התוכנית הלכה למעשה, מכיוון שהזכויות הניתנות בגינה לבעלי הדירות יופסקו, ובעיקרן הפטור מהיטל השבחה. לדבריו, העיריות משהות כעת את קידומם של פרויקטים, בציפייה לגבות עבורם היטלי השבחה גבוהים לאחר סיום התוכנית. הוא מתריע כי בעלי הדירות יאלצו לשלם סכומים גבוהים מאוד. "אנשים יחטפו פה מיליארדים", אמר. "בעיריות עצרו את כל הנושא של התכנון. לא מדברים על זה. אנחנו מסתובבים בוועדות ולא מקדמים שום תוכנית כי אומרים 'אני אקבל סכומים גבוהים'".
כך למשל, מסביר כתב, "אותה גברת כהן שגרה ברחוב אלנבי, תרצה למכור את הדירה על תוכנית רעיונית, שיום אחד תהיה לה בנייה שם. היא תמכור את הדירה ותצטרך לשלם חצי מיליון - מיליון שקל, זה נראה לכם סביר? אם ראש עירייה מסוים צריך להחליט על בניין כזה או אחר תהיה פה שחיתות גדולה. הוא יגיד לבניין מסוים כן, ולבניין אחר לא. מאיפה הוא יודע להחליט?".
בן אליעזר אמר בתגובה, כי העובדה שהתוכנית חלה על בניינים בודדים ולא על מתחמים שלמים, היא בדיוק הסיבה שבגינה רוצים להפסיק אותה. "אסור להסתכל רק על בניין אחד, אלא על רחוב", אמר. "עוד לא אמרנו אם זה יהיה תהליך ארוך או תהליך קצר".
עוד אין לכם שום אלטרנטיבה ושום תוכנית סדורה אחרת, אתם רק מתכוונים לבטל משהו קיים.
"ראשית, לא ביטלנו. דבר שני, ברור שיהיה עוד לעבור, ודבר שלישי, אנחנו גם יושבים עם יהודה ועם הקבלנים וגם עם הרשויות המקומיות ועם האדריכלים, כדי לראות מה הקונסטלציה הכי טובה לעשות תחליף לנושא הזה".
יש אופציות למשהו אחר?
"יש את נושא חידוש המרקמים והרמה השכונתית, שגם הרשות להתחדשות עירונית מתקצבת".
בניגוד למינהל התכנון, ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית דווקא תומכים בהארכת תוקפה של התוכנית בהיעדר פתרונות אחרים לבניין הבודד.
עינת גנון, סמנכ"לית הרשות, מסרה כי הם פועלים למציאת פתרונות לבעיות, בהם השגת תקציבים שיאפשרו את יישומה של התוכנית בפריפריה. "מדובר במשימה לאומית", אמרה. "במקרה זה, יהיה על המדינה להכניס את ידה לכיס בכדי לאפשר לפרויקטים אלה להיות רווחיים". באשר לעומסים על התשתיות ציינה כי הם מבקשים לתת לכך מענה במסגרת הסכמי הגג להתחדשות עירונית, המקודמים מול רשויות מקומיות.
אמנם נכון לכתיבת שורות אלו מדובר כאמור בהמלצה, שאמורה להיות מאושרת על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, כשגם זו טעונה אישור של הממשלה לכשתקום. אולם מאחר שמדובר בהמלצתו של הגוף שמתווה את מדיניות התכנון בישראל, בהחלט קיימת אפשרות שתוקפה של התוכנית יפוג בעוד 10 חודשים. המתווה החלופי המסתמן, לפי המינהל, יכלול חקיקה שתגדיל את הסמכויות הנתונות בידי הרשויות המקומיות, לגבש ולאשר תוכניות שיסדירו את נושאי ההתחדשות העירונית בשטחן, בראיה עירונית כוללת.
כך או אחרת, הפסקת תמ"א 38 לא צפויה לפגוע בתוכניות מפורטות שאושרו זה מכבר לפי סעיף 23 לתוכנית בשורה של רשויות מקומיות כדוגמת תל אביב (תוכנית הרובעים), תוכניות בירושלים, בת ים, גבעתיים, הרצליה, רחובות ועוד. כלומר, זכויות הבנייה שנקבעו מכוחן, עדיין בתוקף. במינהל מוסיפים, כי בכוונתם לגבש הוראות מעבר בנוגע לבקשות להיתרים לפרויקטים, המצויות בהליכים מתקדמים בוועדות המקומיות, וכך גם בנוגע לתוכניות שרשויות מקדמות לפי סעיף 23 אך טרם אושרו.
אולם החשש המרכזי שמביעים העוסקים בתחום, הוא כאמור ביטול הטבה בדמות הפטור מהיטל ההשבחה שהוענק על זכויות הבנייה במסגרת התוכנית. במינהל מציינים כי הם בוחנים את השאלות המשפטיות הנוגעות לנושא, כאשר כפי שפרסמנו בעבר, בכירים בממשלה מעריכים כי הפטור יבוטל באופן הדרגתי, בתקופה של 4 עד 5 שנים, כדי שלא לפגוע במיזמים שהסתמכו עליו וכבר הגיעו לכדי בשלות.
להזדרז להגיש בקשות - או להיפך?
אז האם התושבים צריכים להזדרז להגיש בקשות להיתרים - או להיפך? תלוי את מי שואלים. בעוד שבמינהל התכנון מבקשים להרגיע ואומרים כי אין כל מניעה להגיש בקשות להיתרים, הרי שמדבריו של יהודה כתב עולה, שאין בכך ממש טעם, מאחר שהרשויות משהות כאמור את אישורם של פרויקטים, בתקווה שיוכלו לגבות עליהם בעתיד הקרוב היטלי השבחה.
עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר העוסק בתכנון ובנייה, מציינת כי בהחלט קיימת אפשרות שתוקפה של התוכנית יפקע בעוד פחות משנה, כאשר לא ברור כרגע איזה הסדר יחליף אותה. "הקושי המרכזי כרגע הוא אי הוודאות בעניין הוראות המעבר שייקבעו, ככל שהתמ"א תפקע", היא מסבירה.
"הוראות מעבר עשויות להגן רק על בקשות שכבר ניתנו בעניינן החלטה של הוועדה המקומית, הן עשויות להגן על בקשות להיתר שהוגשו ונקלטו בוועדה גם אם לא ניתנה בעניינן החלטה, והן עשויות להגן על כל מי שהוציא תיק מידע. באופן עקרוני קיימת גם אפשרות שלא יקבעו הוראות מעבר כלל, אבל מכיוון שגם מינהל התכנון הכיר במכתבו בצורך בקביעת הוראות מעבר, סביר שתרחיש קיצוני זה לא יקרה".
המלצתה היא כן להתמקד בקידום הליכי הוצאת היתרים לפרויקטים, בצד אזהרה לפיה המאמצים יהיו לשווא. "מי שתהיה בידיו החלטת ועדה מקומית יהיה מוגן בסבירות גבוהה, גם אם טרם הוציא את ההיתר", היא מעריכה. "מי שהגיש כבר את הבקשה אך לא קיבל החלטה - יתכן שיהיה מוגן, ומי שקיבל תיק מידע וטרם הגיש את הבקשה - סיכויו להיות מוגן נמוכים יותר. אמנם יש לזכור, שלאור חוסר הוודאות לעניין הוראות המעבר שייקבעו, כל התקדמות, שכרוכה בהשקעת משאבים, גם עלולה לרדת בסופו של דבר לטמיון. אך לו היה מדובר בבניין שלי, הייתי עושה הכל כדי להתקדם ככל הניתן".
