הבנייה בתל אביב בתנופה? בעיקר לעשירים
מספר התחלות הבנייה בת"א שובר שיאים בשנה האחרונה, אבל בדיקת ynet מגלה שמדובר בעיקר בדירות במגדלי יוקרה שמחיריהן ירקיעו שחקים. איפה המסה העיקרית של הבנייה ולמה כדאי לבנות על שדה דב? בדקנו
מי אמר שאין דירות בתל אביב? החודש דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) על זינוק של 56% במספר הדירות שבנייתן החלה בעיר ללא הפסקה ב-12 החודשים שבין יולי 2018 ליוני 2019. זאת, בהשוואה ל-12 החודשים שקדמו להם. על פי הלמ"ס, מיולי 2018 עד יוני 2019 החלה בנייתן של 4,700 דירות בתל אביב, לעומת שנה קודם לכן, אז החלה בנייתן של כ-3,000 דירות בלבד.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
מתיחת פנים לדרך השלום בת"א: 3,000 דירות חדשות
מסתפקים במועט: זינוק בבנייה של דירות קטנות
זינוק של 56% בהתחלות בנייה בתל אביב
כמות דומה של התחלות בנייה בעיר נרשמה רק לפני שבע שנים ב-2012 - אז הוצאו היתרים לבניית 4,600 דירות. על פי השנתון הסטטיסטי של עיריית תל אביב, בחמש השנים האחרונות נבנו בעיר בממוצע מדי שנה 2,700 יחידות דיור חדשות. אז איפה תמצאו את כל הדירות החדשות הללו?
בדיקת ynet מעלה שלוש סיבות עיקריות לזינוק בהתחלות הבנייה: היתרי בנייה שהוצאו בתקופה זו להקמת שלושה מגדלי מגורים שצפויים לכלול מאות דירות; פרויקט פינוי בינוי גדול שיצא לדרך בשכונת רמת אביב ג' לאחר 20 שנה של תכנונים; ופרויקט ייחודי לבניית 520 חדרי מעונות באוניברסיטת תל אביב. באוניברסיטה זהו השלב השלישי בפרויקט של חברת שיכון ובינוי נדל"ן, במסגרתו תשקיע החברה כ-800 מיליון שקל בשיפוץ והרחבת המעונות - ובתמורה תנהל אותן במשך 25 שנה.
אשר לשלושת המגדלים: מגדל אחד מתוך שניים, הכוללים 44 קומות וצפויים להיבנות על מגרש בשטח של 10 דונם במפגש של רחוב קפלן עם רחוב דה וינצ'י ליד מתחם שרונה, קיבל השנה היתר בנייה. את הפרויקט תבנה קבוצת רכישה שמארגנות החברות קנדה ישראל ואקרו נדל"ן. המתחם, שכונה בעבר כנרית, נמכר ב-2015 על ידי רשות מקרקעי ישראל לקבוצה תמורת סכום עתק של 830 מיליון שקל.
לא רחוק משם הוציאה חברת גינדי השקעות היתר לבניית מגדל נוסף במתחם שבו שכן בעבר השוק הסיטונאי, נבנה בו קניון TLV וכיום החברה בונה בו שכונה החדשה עם 1,500 דירות במגדלים בני 48 קומות, ועוד כ-900 דירות בבניינים בני תשע קומות. גם הפרויקט הזה נולד בעקבות שתי עסקאות ענק, במסגרתן שילמו גינדי ושותפיה מעל למיליארד לשקל לתנובה ולעיריית תל אביב, שהיו בעלות הקרקע.
המגדל השלישי שבנייתו החלה בתל אביב הוא של חברת אלעד מגורים בשליטת איש העסקים יצחק תשובה ברחוב הרב נסים בשכונת בבלי בתל אביב. מדובר בפרויקט בבלי הכולל 44 קומות ומוכר למדי לציבור הרחב, משום שהוא מוקם על חורבות שכונת גבעת עמל ב' - מה שגרר מחאה סוערת למדי על רקע פינוי התושבים שהתגוררו במקום.
2,600 דירות במגדלים ברובע העסקים
המגדלים הללו מצטרפים לרשימה ארוכה של רבי קומות שנבנו בשנים האחרונות לאורך נתיבי איילון, החל מגבעת עמל ב', דרך פארק צמרת ועד אזור העסקים של תל אביב, רובע 6 בין איילון במזרח לאבן גבירול-קרליבך במערב, ובין שדרות שאול המלך בצפון לרחוב הרכבת בגבולו הדרומי.
על פי נתוני אתר הנדל"ן מדלן, בארבע השנים האחרונות רובע 6 תרם את מרבית הדירות החדשות לעיר. בתקופה זו נבנו בו 2,592 יחידות דיור, 1,500 מהן במתחם שרונה. פרויקט גינדי TLV שוכן בלב הרובע הזה, ומגדלי דה וינצ'י ייבנו בדיוק על הגבול שבין רובע 6 לרובע 4.
בניית מגדלי המגורים ברובע זה עוד לא הסתיימה; בשנים הקרובות מתכננת קבוצת הרכישה יונייטד שרונה לבנות סוף כל סוף את הפרויקט שלה, שאמור לכלול שלושה מגדלי מגורים ולמעלה מ-300 דירות. מדובר בפרויקט שהסתבך בעקבות המחיר הגבוה ששילמה הקבוצה לרכישת הקרקע - לא פחות מ-1.24 מיליארד שקל.
תוספת הדירות לרובע העסקים של תל אביב מהווה מגמה חדשה, שהחלה להתפתח בשנים האחרונות בעקבות מדיניות של עיריית תל אביב המאפשרת בנייה לגובה לאורך צירים מרכזיים, ומעודדת מה שמכונה בהגה התכנונית - עירוב שימושים. כלומר, בנייה של מבנים לשימושים מגוונים: משרדים, מסחר ומגורים. הגישה התכנונית הזו שואפת ליצור סביבה עירונית, שוקקת חיים בכל שעות היממה.
מבין תשעת הרובעים של תל אביב, ברובע 6 הכמות הנמוכה ביותר של תושבים - 6,380 בלבד; לעומתו, רובע 8, שגבולותיו הם יפו ואבו כביר, מדורג מקום אחד מעליו ובו 30 אלף תושבים. עם זאת, בעקבות גל הבנייה למגורים, כמות התושבים ברובע העסקים צמחה בכמעט 20% תוך חמש שנים.
למעשה, בעשור האחרון המדינה שיווקה קרקעות באזור העסקים של תל אביב לכל המרבה במחיר, ואכן מגרשים באזור נמכרו במחירים אסטרונומיים. היזמים שקנו את הקרקעות בנו מוצר יקר שיאפשר להם להרוויח, אך בדרך מעמד הביניים נשכח וקבוצה זו מתקשה לקנות דירות במגדלי היוקרה.
"המחירים בלב העיר ובצפון הישן לא יירדו"
הזינוק בהתחלות הבנייה מעלה את השאלה - האם אנו קרובים ליום שבו ההיצע ידביק את הביקוש ומחירי הדירות בעיר יעצרו או אפילו ירדו? שמאי המקרקעין אוהד דנוס מסביר כי הבנייה המואצת יחסית של מגדלים חדשים נובעת משתי סיבות שלובות: "המגרשים פנויים ולכן העסקאות קלות יחסית, והאפשרות לבנות לגובה רב נותנת תמריץ כלכלי משמעותי ליזמים".
על השאלה האם תוספת של אלפי דירות במגדלים תשפיע על מחירי הדירות בעיר, משיב דנוס כי "תל אביב הייתה ונשארה עיר מגוונת עם שלל קהלים שונים, המגיעים עם סכומי כסף שונים, וכל אחד מחפש סחורה אחרת".
במילים אחרות: המוצר דירה במגדל מתאים לקבוצת אוכלוסייה שמוכנה לשלם מעל ל-50 אלף שקל למ"ר (לפחות חמישה מיליון שקל לדירת 100 מ"ר), ומחפשת את אותה עירוניות וקרבה לאזורי בילוי ולמקומות עבודה. אך אינו נותן מענה לביקוש של משפחות עם ילדים לדירות זולות יותר, בסביבה פרברית.
על פי השנתון הסטטיסטי של עיריית תל אביב, כמעט 40% מתושבי רובע 6 הם בני 34-18; 36.9% בני 64-35; רק 9.65% בני 65 ומעלה; ו-13.7% בני 17-0. הרכב האוכלוסייה ברובע זה דומה מאוד להרכב האוכלוסייה ברובע 3, המכונה גם הצפון הישן ומשתרע ממערב לאבן גבירול ובין נחל הירקון לקו הרחובות בוגרשוב-שדרות ציון.
לשם השוואה, ברובע 9, ממזרח לאיילון הכולל, בין היתר, את שכונת יד אליהו, כמות התושבים הגדולה ביותר - 82 אלף איש. שם רק 24% בני 18-34, ולעומת זאת 23% בני 17-0, 37% בני 64-35. כלומר ברבעים 3 ו-6 חיים הרבה יותר צעירים, והרבה פחות משפחות עם ילדים.
רם גפן, מנהל מחלקת המחקר במדלן, מעריך שמחירי הדירות בלב העיר תל אביב ובצפון הישן לא יירדו בשנים הקרובות, משום "שיש באזורים אלה איכויות שאין להם תחליף בארץ - אזורי בילוי, עבודה, והיסטוריה". גפן מסביר כי בנייה ברובעים אחרים לא נותנת מענה לביקוש הספציפי הזה, שכן מי שמחפש דירה בלב תל אביב לא רואה בשכונה כגון יד אליהו תחליף. "אם מסתכלים על דפוסי חיפוש דירות באתר מדלן, רואים שאנשים לא קופצים מהצפון הישן ליד אליהו, אלא בוחנים בין היתר גם את שכונות בורכוב בגבעתיים או מרום נווה ברמת גן כתחליף".
על פי נתוני אתר מדלן, בארבע השנים האחרונות נבנו ברובע 9 - בעיקר ביד אליהו ובשכונת הארגזים - מעל ל-1,600 דירות חדשות, כמעט כמו ברובע 5 - לב תל אביב - שבו נבנו 1,700 דירות חדשות. שני רובעים אלה סיפקו את כמות הדירות החדשות הגדולה ביותר, לאחר דירות המגדלים של רובע 6.
לדברי איתן זינגר, מנכ"ל מדלן ישראל, "יד אליהו היא שכונת המגורים האמיתית של תל אביב. שכונה שבה גרות משפחות עם דירה בבעלות, ולא רק שוכרי דירות". להערכתו, תנופת הבנייה בשכונה הזו תימשך, ויש בה פוטנציאל לעליית שווי הדירות משום שיש בה "עוד עתודות קרקע ואפשר לעשות פרויקטים גדולים של פינוי בינוי. אם ניקח בחשבון את פרויקט קירוי איילון וגשר יהודית, שיחברו את השכונה לתל אביב, ערכי הדירות יעלו בעתיד".
גם בצפון העיר צפויה תנופת בנייה, במיוחד ברובע 4 שממזרח לאבן גבירול, בעקבות תוכנית הרובעים שמגדירה כללים להתחדשות עירונית ברובע 4 ו-3. להערכת גיל וינלס, מבעלי Q נדל"ן, "ברובע 4 יש תמריץ כלכלי משמעותי, משום שאפשר לבנות בו לגובה של 8-7 קומות, לעומת שש קומות בלבד ברובע 3, בצד המערבי של אבן גבירול. גל של התחלות בנייה ברובע הזה עשוי לגרום לבלימה של עליית המחירים".
"בנייה בשדה דב תגרום לירידת מחירים"
התחזיות והערכות האלה נכונות לשנים הקרובות, אך תוך כחמש שנים פרויקט בנייה אחד ענק יטרוף את כל הקלפים. רשות מקרקעי ישראל מקדמת במרץ תוכנית ראשונה לבניית 4,800 דירות על חורבות שדה דב, שצפויה לקבל תוקף תוך כשנה. וזו רק אחת משלוש תוכניות שיאפשרו לבנות בסך הכל 16 אלף דירות חדשות על שדה התעופה דב הוז.
במתחם שמצפון לשדה, המגיע עד לגבול של תל אביב עם הרצליה, מצויה כיום בהליכי תכנון תוכנית נוספת (תא 3700), שתאפשר להוסיף לתל אביב עוד 12 אלף דירות. קרוב לוודאי שאישור התוכניות האלה ישנה את כללי המשחק, וישפיע דרמטית על היצע הדירות ובעקבות זאת על מחירן.
מעבר להגדלת ההיצע, כ-2,500 דירות בשטח שדה דב שייכות לעיריית תל אביב ומיועדות לשכירות במחיר מפוקח, ובנוסף מתוכננת כמות גדולה של דירות קטנות וגם מעונות סטודנטים - כך שלמרות שקשה לדעת מה יהיה סטנדרט הבנייה בפרויקטים העתידיים, ניתן להניח שהוא יהיה דומה ויציע דירות במחיר שמתאים לחתך רחב יותר מהאוכלוסייה.
להערכת זינגר, תחילת הבנייה בשדה דב "תסיט המון ביקושים ומשקיעים לשם. אם אתה משקיע, זה אחד המקומות הכי טובים להשקעה קרוב לים. בנוסף, אי אפשר להתעלם מכך שתוספת של אלפי יחידות דיור יכולה לגרום לירידת מחירים".
לדבריו, "יש בשכונות החדשות האלה הרבה מאוד דירות שמיועדות להשכרה, וזה יכול לפגוע במשקיעים בעיר הוותיקה. כיום צעירים לא שוכרים בצפון תל אביב כי הדירות באזור זה גדולות, ולכן שכר הדירה יקר. בעתיד, כאשר יבנו דירות חדשות המיועדות להשכרה, השוכרים הצעירים יוכלו לנוע לרובע שדה דב".
לפנייה לכתב/ת 
