המסודרים של דרום תל אביב
עבור יותר ויותר ישראלים הדרך להגיע לנכס תל אביבי מיוחד מהסוג המפנק עוברת דרך דרום תל אביב. מי האנשים שבוחרים לרכוש את הדירות המיוחדות של דרום תל אביב - פנטהאוזים ודירות גן? ולמה כדאי להזדרז ולרכוש את הנכסים הללו? רמז: אלו נכסים נדירים ונחטפים
"מה שאני רוצה זה לקום בבוקר ולחשוב על משהו יפה", כך נאמר בשיר הפתיחה של הסדרה "מסודרים" ששודרה בסוף העשור הקודם בערוץ 2, וסיפרה את החלום של הישראלים לאקזיט מהיר שיאפשר להם לחיות את החלומות של עצמם. אחד החלומות של הישראלים הוא לצאת מהדירה הסטנדרטית – אותה קובייה שבלונית של 4 חדרים - ולהתעורר בבוקר בפנטהאוז מהמם משלהם עם מרפסת ענקית ומפנקת, או לצאת לגינת הגן ולהריח את עצי הפרי הריחניים הגדלים בה. עבור אדם מן השורה הדבר נשמע כמו חלום, בערך כמו החלום לאקזיט, בטח אם המיקום של אותו נכס מיוחד הוא בתל אביב. הסטיגמה אומרת שדירות יוקרה כאלו בתל אביב הן נחלתם של שועי הארץ, טייקונים או אוליגרכים. ובכן, עבור יותר ויותר משפחות החלום של ה'מסודרים' לנכס יוקרה תל אביבי הופך למציאות. איפה? בדרום תל אביב.
גינה עשירה בדרום תל אביב
תשאלו את משפחת לוי, הבעלים של דירת גן בבניין מגורים בן שלוש שנים ברחוב וכטנגוב ביפו. מיטל וטל לוי, היא בת שלושים ומשהו, הוא בן ארבעים ומשהו, יחד עם שני ילדיהם והכלב המשפחתי, מתגוררים בדירה בת 4 חדרים בגודל 90 מ"ר וגינה מהממת שגודלה 250 מ"ר. מיטל וטל רכשו את הנכס על הנייר בשלהי 2014, כחלק מפרויקט בנייה אותו ניהלה Ewave Nadlan, נכנסו לדירה ב־2016, ושינו את חייהם מקצה לקצה.
"גרנו בשעתו בדירה ברחוב מלצ'ט במרכז תל אביב", מספרים מיטל וטל לוי, "והחלום שלנו היה להתגורר בדירה עם גינה בתל אביב, העיר שאנו אוהבים. חברה טובה עברה לדרום העיר, ואנחנו ראינו שההזדמנות שלנו להגשים את החלום יכולה להיות בדרום העיר". בני הזוג לוי מדברים על הנכס המיוחד שלהם ועיניהם נוצצות, "הגינה שלנו היא דבר מיוחד", הם אומרים, "שמנו דשא סינטטי, שתלנו צמחייה - מעצי הדר ועד מנגו ושסק. אין כמו לצאת לגינה ולהריח את עצי הרימון והלימון שלנו. העמדנו פינת מנגל שטל תמיד חלם עליה. עשינו לנו פינה שקטה משלנו, ריאה ירוקה פרטית שתעשה לנו טוב בנשמה בתוך ההמולה התל אביבית. עשינו גם דק בחצר, סידרנו תאורת גן, והעמדנו צילייה גדולה שמאפשרת לנו ליהנות מהגינה גם בקיץ. אנחנו בפירוש מרגישים בני מזל, המחירים בדרום העיר איפשרו לנו להגשים את החלום שלנו ובגדול, לגור באחד האזורים המתפתחים של תל אביב, עם שקט וספייס שקיימים בכפר או מושב. לא היינו יכולים לרכוש נכס דומה, בטח לא בתל אביב, וככל הנראה גם לא בגוש דן".
נכסים מיוחדים ונדירים
"מדובר בנכסים מיוחדים ונדירים", מציין אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת Ewave Nadlan, המתמחה בייזום וניהול פרויקטי בנייה בדרום תל אביב, "אנחנו מעריכים שהנכסים המיוחדים מהווים בערך 10 אחוזים בלבד מכלל הנכסים בפרויקטים החדשים הנבנים בדרום העיר". במונח נכסים מיוחדים מתייחס כהנר לדירות פנטהאוז, דופלקס ודירות גן. "עיקר הבנייה מתייחס לדירות סטנדרטיות בעלות 2 או 3 חדרים, בגודל 50 עד 60 מ"ר ומרפסת קטנה", מציין כהנר, "הנכסים הסטנדרטיים מאפשרים מגורים נוחים לשותפים, לזוג או למשפחה צעירה. לעומתם הנכסים המיוחדים הם גדולים יותר, מרווחים ומתאימים למגורים נוחים למשפחות עם ילדים, ובמקרה של דירות הגן - גם מאפשרות לגדל בעלי חיים בצורה נוחה, דבר שמעלה את הביקוש אליהן באופן מיוחד".
בפועל, הביקוש לדירות המיוחדות של דרום תל אביב נובע משתי אוכלוסיות מרכזיות, המצויות בשני קצוות של מסלולי החיים. מצד אחד, מדובר בביקוש הנובע ממשפחות צעירות שמבקשות להשתקע בדרום העיר, לגדל באזור זה את ילדיהם, ולהיות חלק מהסצינה החדשה של העיר. מהצד השני, מדובר בזוגות מבוגרים מהפריפריה, שעוזבים בית פרטי, ילדיהם עזבו והפכו עצמאים, והם מעוניינים לגור בתל אביב בדירה נוחה, מרווחת ומפנקת, בין אם כדי להגשים חלום ישן או כדי להתגורר בקרבת ילדיהם שעברו לתל אביב.
"אנחנו גם מזהים פלח אוכלוסייה שלישי המתעניין בדירות המיוחדות", מוסיף כהנר, "אלו משקיעי הנדל"ן, שמבינים את הפוטנציאל לקפיצת ערך משמעותית שקיים בדירות אלו. אם מחיר דירה סטנדרטית בת 2 חדרים בפרויקט חדש בדרום תל אביב עומד על כ־2 מיליון שקלים עם צפי לקפיצת ערך לכ־3 מיליון שקלים תוך מספר שנים, אז כאשר מדובר בדירות המיוחדות המחירים מתחילים ב־3.6 מיליון שקלים, והצפי הוא ליישור קו עם נכסים דומים במרכז וצפון העיר – שם מדובר על ערכים של 7 מיליון שקלים ומעלה. מדובר על קפיצת ערך משמעותית והשבחה שמשקיעי הנדל"ן בהחלט לוקחים אותה בחשבון".
המיוחדות של הקונגרס 9
דוגמה לנכסים מיוחדים כאלה ניתן למצוא בפרויקט של Ewave Nadlan ברחוב הקונגרס 9, המצוי בין פלורנטין לשוק העלייה, במרכזו של ציר ההשבחה הדרום תל אביבי. הפרויקט החדש יחליף בניין ישן בן 3 קומות, שבמקומו יוקם בניין בן 6 קומות בעיצוב חדשני־מודרניסטי עם פטיו משותף במרכזו של המבנה, שיספק חצר פנימית בגודל של כ־40 מ"ר. הפרויקט החדש יכלול 24 דירות, והוא כולל לצד הדירות הסטנדרטיות מספר דירות גן, דופלקס ופנטהאוז.
"הפנטהאוזים והדופלקסים בפרויקט הקונגרס 9 פונים לנוף אורבני יפה", מציין כהנר, "הם יכללו מרפסות מפנקות במיוחד ונדיבות בגודלן. כך לדוגמה, הפנטהאוזים כוללים מרפסות בשטח שנע בין 60 ל־80 מ"ר, ומי שמכיר את תל אביב יודע שמרפסות כאלו הן חסרות מחיר - מה שנקרא priceless. אלמנט נוסף ומעניין שהוספנו לתכנון של הפנטהאוזים בפרויקט כולל גם הכנה לשכשוכיות, שניתן לאבזר אותן בג'קוזי־ספא או הוט טאב מפנק. אלו בפירוש אלמנטים שהופכים את הנכס מרגיל לנכס יוקרה לכל דבר, רק שהמחיר הוא עדיין בטווח המחירים הדרום תל אביביים".
"מדובר בפרויקט הבנייה השביעי שלנו ברחוב הקונגרס וסביבתו הקרובה והפרויקט ה־21 של החברה בדרום תל אביב", מציין כהנר. "הניסיון שלנו מדבר על כך שהסביבה של שוק העלייה, ורחוב הקונגרס במרכזה, נמצאת בלב של אחד האזורים בעלי פוטנציאל ההשבחה המשמעותיים במרחב הדרום תל אביבי. הרחוב כולו נמצא בתהליך של התחדשות עירונית, הרחוב כולו משנה את פניו, מלא בפעילות בנייה לכל אורכו, ותוך כחמש שנים הבניינים הישנים יהיו רק נחלת ארכיון התמונות".
לסיכום, מציין כהנר כי "אנו מזמינים את אלו מכם המעוניינים להיות 'מסודרים' בדרום תל אביב להגיע אלינו לסיור, לראות את התוכניות, להלך איתנו בסביבה על ציר ההשבחה של דרום תל אביב, ולהבין למה הזדמנויות כמו אלו שאנו מביאים היום בפרויקט 'הקונגרס 9' נחשבות בשוק נדירות ומיוחדות".
