מצניחה לצמיחה?

"צריך לתת שם אחר למקום. נצרת — נצרות, בהיסטוריה היהודית זה דבר איום. אני אמנם השתחררתי מזאת, לא כן כל העם. כל כך הרבה דם של העם היהודי נשפך בשביל הנצרות, למה לנו זאת. אם כי נצרת הייתה קודם יהודית, זה צורם את האוזן. ברגע זה אין אני מעורר שאלה זו, אבל נצטרך פעם לדון בזאת".

(דיונים סודיים על נצרת עילית, דוד בן גוריון, 1959)

מאז הצהרתו של ראש הממשלה דוד בן גוריון עברו בדיוק 60 שנה, והשם נצרת עילית נותר ואיתו קיפאון בעיר שידעה גם ימים יפים בקליטת פרץ העלייה של שנות ה־90. אבל השאלה שנותרה פתוחה היא האם שם חדש ישנה גם את מצבה העגום?

על פניו, העיר מתחילה להתעורר, כמו היפהפייה הנמה, שהאוויר הצלול בה, לטענת התושבים, הוא הנקי בארץ, וגם הנוף עם העמק הזרוע מתחתיו.

צבעים חדשים. מגדל המים העירוני | צילום: מור שקיפי־לאטי

נוף הגליל, ובשמה הקודם נצרת עילית, הוא יישוב מתפתח עם אוכלוסייה של כ־40 אלף תושבים. העיר ממתגת את עצמה מחדש מתוך הנחה ששמה הקודם פגע בקידומה, הן מבחינת קליטת אוכלוסייה והן מבחינת קידום העסקים.

העיר ממוקמת במרכז הגליל התחתון, במחצית הדרך בין יקנעם לטבריה. העיר הגדולה הצמודה אליה היא נצרת, המונה כ־77 אלף תושבים לא יהודיים. נצרת עילית נרדמה בדרך, ואת הבכורה כבר לקחו לה ערים אחרות, ובהן מגדל העמק, עפולה וכרמיאל, עם מוקדי תעסוקה גדולים ומגוונים ובנייה מסיבית. יתרון אחד אין לקחת לה - בעיר קיים גרעין גדול של אוכלוסייה משכילה מברית המועצות לשעבר.

עובדה שאי אפשר להתווכח איתה: רוב תושבי נצרת עילית על מגזריה השונים הסכימו עם העובדה שבגלל שם העיר, אנשים נוטים להתבלבל ולחשוב שמדובר בעוד שכונה של העיר הערבית נצרת. "לדעתם, לא היה ברור לתושבי ישראל, שמדובר בשתי ערים ושתי רשויות נפרדות. כך עלה מבדיקה שערך מכון גיאוקרטוגרפיה עבור העיר לפני החלפת השם", אומרת ד"ר רינה דגני, מתכננת ערים ומנכ"ל מכון המחקר.

שיעור התמיכה בשינוי השם היה גבוה יותר בקרב המגזר הכללי ונמוך יותר בקרב המגזר הערבי. במגזר זה מעדיפים את השייכות לנצרת הערבית, שעבור חלק מהם הייתה בעבר עיר מגוריהם. עם זאת, מחצית מתושבי העיר הערבים תמכו בשינוי השם.

התעוררות מסחרית. מרכז מסחרי "מבנה"

הממשלה אינה מעניקה לעיר הטבות אזור פיתוח, כמו לעכו ולנהריה. "חמש שנים לא בנו פה כמעט כלום, לעומת הבנייה המסיבית בערים השכנות וחוץ מבנייה לציבור החרדי", אומר יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אלכס גדלקין. "כולם אמרו שאין ביקושים בעיר, והופתענו, כשל־140 דירות ב'מחיר למשתכן' נרשמו 700 איש להגרלות — 70 אחוז מתוכם תושבי העיר". מדובר בשכונת מגורים ברחוב רימון בעיר, הכוללת 64 יח"ד במחיר למשתכן ועוד 40 יח"ד למכירה חופשית. סך הכל 104 יח"ד, שתקים החברה, ו.ז.נ יזמות ובנייה בע"מ. חברה זכתה גם במכרז לבניית פרויקט מגורים במצפור ברק שבעיר. פרויקט זה כולל 196 יח"ד – 139 יח"ד במסגרת מחיר למשתכן ועוד 57 יח"ד למכירה חופשית.

חברת דירה להשכיר הממשלתית בחרה אף היא להקים בעיר פרויקט ראשון לדיור להשכרה לטווח ארוך. סמוך לפרויקט מתוכננת תחנת רכבת, שתחבר את העיר ושכונת הר יונה. המכרז בשכונת הר יונה התפרסם בשנה שעברה, זמן קצר לאחר שנכשל מכרז לבניית פרויקט השכרה בכרמיאל. מתוך 180 דירות, 138 מיועדות להשכרה ארוכת טווח ל־20 שנה ו־42 למכירה. קבוצת גולדן ארט, שלה ניסיון בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח בארצות הברית, היא הזוכה במכרז דירה להשכיר בעיר. "יש חשיבות גדולה להצטרפותו של יזם בינלאומי שמאמין בשכירות ארוכת טווח בנוף הגליל", אומר יאיר טל מנכ״ל דירה להשכיר.

גם חולון נולדה מחדש

לא רק בנוף הגליל מנסה למתג את עצמה מחדש. תהליך מיתוג ערים הפך לפופולרי ברשויות המקומיות כדי ליצור זהות וייחודיות ליישוב. בעשור האחרון החליטו ערים נוספות למתג עצמן. אחת מהראשונות הייתה חולון, שלוותה על ידי פרופ' אבי דגני, נשיא קבוצת גיאוקרטוגרפיה, שאיתר נושאים מהותיים שבהם יהיה ניתן למשוך את אוכלוסיית ישראל להגיע לחולון, שהייתה יעד בלתי מוכר ובלתי מבוקר לרוב תושבי ישראל. חולון הצליחה באמצעות איתור הנושא המיתוגי שבחרה להפוך למרכז ילדים, מרכז מוזיאונים ותערוכות.

הדמייה של פרויקט מחיר למשתכן בשכונת רימון

גם ערים אחרות, שלרוב לא מצאו יתרון ייחודי לעצמן, מיתגו את עצמן באמצעות פרסום, יצירת סמל לעיר, שילוט וכו'. האם מישהו חושב על נתניה כעיר הספורט, כפי שהיא ניסתה למתג עצמה? לא בטוח. יקנעם מיתגה את עצמה כ"כשטבע פוגש מדע", אבל הציבור לא בהכרח מקשר את יקנעם לסיסמה זו. באר שבע, לעומתה, הצליחה למתג עצמה כעיר הסייבר, בסיוע ממשלתי משמעותי, אבל הסייבר עדיין מתמקד במרכז הארץ.

אבל שינוי שם אינו מספיק. בנוסף לשינוי שמה, נוף הגליל תצטרך לאתר כיוונים אמיתיים ומהותיים שיגרמו לשינוי תדמיתה כדי למשוך אנשים חדשים. כיווני מיתוג אפשריים לעיר עשויים להיות קשורים בפיתוח אזור תעסוקה חדש, תוך התמחות בסוג מסוים של תעסוקה; בפיתוח תיירותי, שייבנה על התיירות הגדולה המגיעה היום לנצרת ואין לה מענה מספיק לכך, כולל מלונות; בניית טיילת יפה בגבול בין נוף הגליל לנצרת — שתאפשר לתושבי האזור ליהנות מנוף מדהים, בתי קפה קטנים וכו'.

קשה להתעלם מיתרונותיה של נוף הגליל על אוכלוסייתה המגוונת. בעיר מתגוררים כ־40 אלף תושבים (נכון ל־2017), מהם כ־%26 נוצרים ומוסלמים. שיעור העולים החדשים מברית המועצות לשעבר עומד על יותר מ־%50 מהתושבים. זוהי אוכלוסייה משכילה, בעלת מקצועות חופשיים, הצורכת גם שירותי תרבות ברמה גבוהה ותוכל להשפיע על קידום התרבות בעיר. השילוב בין אוכלוסייה יוצאת ברית המועצות לזו הערבית יכול להוות מוקד תרבותי מעניין, שגם יוכל להוביל את העיר קדימה.

הבעיה המרכזית היא גודל האוכלוסייה בעיר שנותר ללא שינוי קרוב לעשור: מאזן ההגירה אליה היה שלילי - מה שגרם לפרנסיה לנסות להבין את מקור הבעיה ולשנות את המצב, בין השאר על ידי שינוי שם העיר.

בית קק"ל למצוינות | צילום: ישראל פרץ

ייהוד הגליל כבר הפך מזמן לסיסמה מגונה שאיננה פוליטיקלי קורקט. גם בשל חוסר בהיצעי מגורים בנצרת גדל שיעור האוכלוסייה הערבית בנוף הגליל והגיע, כאמור, לכרבע מאוכלוסייתה.

העיר משתייכת לאשכול חברתי־כלכלי 5. מעל רבע מהבוגרים בה הם אקדמאים, מבין מסיימי י"ב, כ־82% מהתלמידים בשלושת התיכונים אורט אלון, שרת ובית רבקה, זכאים לתעודת בגרות, גבוה מהממוצע הארצי העומד על כ־%65.

תמהיל הדירות בנוף הגליל מגוון פחות בהשוואה ליישובים עירוניים אחרים. היצע הדירות הגדולות בעיר מצומצם: 60% ממשקי הבית גרים בדירת שלושה חדרים לעומת כ־%31 בממוצע ביישובים עירוניים אחרים. גודל משק בית ממוצע ביישוב הוא 2.6 נפשות.

25% מתושבי נצרת מתגוררים בדירת 4 חדרים לעומת כ־%33 בממוצע העירוני הארצי. שמונה אחוזים בחרו בדירות גדולות יותר - 5 חדרים ומעלה, לעומת כ־25% בארצי. 11% מתגוררים בדירות 2 חדרים או פחות, בדומה לממוצע הארצי.

מחיר ממוצע של נכס מגורים בנוף הגליל הוא 760,000 שקל, כמחצית ממחיר דירה בממוצע הארצי, שהוא 1,546,000. דמי שכירות לנכס בממוצע הם 1,830 שקל בלבד.

המחיר הממוצע למ"ר של דירה בעיר הוא כ־10,100 שקל בלבד, מה שמונע כעת תהליך התחדשות עירונית מסיבי. שיעור הגרים בשכירות בעיר: כ־27%.

הבעיה הייתה ונשארה קצב הבנייה. חמש שנים לא בנו כאן. בנוף הגליל כ־16,470 דירות למגורים. בעשור האחרון קצב הבנייה של דירות חדשות הגיע לכ־1.5 אחוז דירות בשנה בלבד. בשנת 2017 הגיעו לגמר בנייה 238 דירות חדשות. ב־2018 הוצאו 242 היתרים ליחידות דיור בעיר.

שטחי מסחר ותעסוקה

סך שטחי התעסוקה והמסחר בעיר עומד על כ־320 אלף מ"ר, קרוב לשמונה מ"ר לנפש. בשנים האחרונות נפתחו בה מרכזים מסחריים חדשים (מול הרים של חברת גרופית וכעת ההרחבה של עופר סנטר, לשעבר דודג' סנטר) בכ־30 אלף מ"ר של שטחי מסחר, קולנוע ומשרדים. אלה מצטרפים למבנה – מחלוצי הקניונים בצפון שעבר לאחרונה מתיחת פנים בעלות 20 מיליון שקל, ויתרונו בעובדה שהוא כולו מקורה.

עיקר הפריחה ביישוב נובעת מהבעת אמון מצד מספר מעסיקים מרכזיים בסביבתו, ביניהם חברת תקשוב, שמעמיקה פעילות במוקדים שלה בעיר. גם מרכז המזון הגדול שנפתח וחולש על כ־10 אלף מ"ר וכן פתיחתם של בתי מלון בסמיכות לביג פאשן (המשתייך לשטח המוניציפלי של העיר הסמוכה) תורמים לכך.

( צילום: מור שקיפי-לאטי)

בשטח העיר מוקם פארק התעשייה הגדול בגליל - ציפורית, שבו מועסקים כ־800 עובדים, כשהשטח התפוס בו עומד על כ־720 דונם. מתחם ציפורית מתאים לתעשייה כבדה ועתירת הון.

ד"ר דגני מציינת, כי בנוף הגליל קיים פוטנציאל מועט להקמת שטחי תעסוקה חדשים ומתקדמים: במרכז העיר קיימות "על הנייר" זכויות בנייה שטרם מומשו, אבל בפועל הסיכוי לממש אותן מועט, אלא אם יעברו תהליך התחדשות והתאמה לתמהיל הנדרש. לאור זאת, העירייה מעוניינת לפתח שטחים נוספים לטובת הקמת מוקדי תעסוקה ותעשייה עתירת ידע. כיום מקודמות תוכניות התחדשות לאזורי התעסוקה בעיר שיאפשרו היצע מגוון יותר לעסקים בעיר ובסביבתה והתפתחות מוקדי תעסוקה מתקדמים.

בנוף הגליל מעוניינים לפתח שטחי תעסוקה איכותית עם שכר גבוה במרכז העיר. אזורי התעשייה הקיימים מתאפיינים בתעשייה מסורתית, שמקומה אינה במרכז העיר. חלקם נמצאים כבר בתהליכי התחדשות וקידום תב"עות שונות. מפעלי הייטק ובנייני משרדים ברמה גבוהה דורשים סטנדרט גבוה בקרבה למוקדי מגורים, שירותים והסעדה, ולכן מעדיפים קרבה לעיר.

השטח הנדרש ממוקם סמוך לאזור תעסוקה הנמצא בתחום העיר, ויכול להתחבר אליו בצורה מיטבית באמצעות פיתוח אחיד ורציף.

ומה עם נגישות? קו הרכבת הקלה חיפה־נצרת ישפר עוד יותר את הנגישות לאזור ויאפשר גם הגעה של תחבורה פרטית לחניוני חנה וסע לצידו. קיים גם דגם תוכנית לרכבל, כמו בחיפה.

המסע לעתיד

תוכנית המתאר מציבה יעד של 80 אלף איש בעיר עד שנת 2035. קיבולת תוכנית המתאר הכוללנית מאפשרת גידול של עד 100 אלף תושבים. כמות יחידות הדיור האפשרית כיום היא 22,900, מהן 16,500 כבר בנויות.

אישור תוכנית המתאר יגדיל את תוספת יחידות הדיור בכ־7,000 יחידות. המלאי הקיים כבר מתוכנן וצפוי להיות משווק בשנים הבאות במלואו: שכונת מול התבור – 1,500 יח"ד; והשכונה הצפונית – המורדות הצפוניים (1,500 יח"ד). קיים פוטנציאל בעיקר בשכונות הר יונה – 6,431 יח"ד, ובהר יונה ג' - 3,000 יח"ד, מהן שווקו כבר 500.

שטח העיר והיקף ניצולו

שטח שיפוט נצרת עילית – 33,000 דונם, אולם שטח היישוב העירוני עומד על 10,470 דונם. במילים אחרות: השטח המיועד לפיתוח עירוני מהווה רק 32% מסך שטח מרחב התכנון. שאר שטח העיר – ברובו מוגן מפיתוח מכוח תוכניות מתאר ארציות/מחוזית ומהווה שטח פתוח.

נצרת מנצלת כבר כ־%60 מהשטח המיועד לפיתוח, כ־6,100 דונם, ובשלבי מימוש שונים נמצאים עוד כ־3,220 דונם. יתרת השטח שנותרה לפיתוח קטנה מאוד: כ־1,150 דונם. העיר זקוקה לעתודות קרקע להמשך הפיתוח העירוני.

התחדשות עירונית

חלק גדול מגידול האוכלוסייה בעיר מותנה בהתחדשות העירונית. אף שתוכנית המתאר מאפשרת ציפוף ותהליכי התחדשות עירונית במרכז העיר – אין היתכנות כלכלית ממשית לכך.

שווי מ"ר ממוצע בדירה בעיר נמוך מ־9,500 שקל/מ"ר, תלוי במיקום ובאיכות הדירה. שווי מ"ר מינימלי, שמאפשר התחדשות עירונית, עומד על כ־16,000 שקל – פי 2-1.5 מערכי הקרקע הקיימים.

לאור זאת, ברור שהתחדשות עירונית אינה יכולה להיות בסיס לצמיחה של העיר. בכל מקרה, לא ניתן לבנות על היקף מימוש של מעל 25%. נדרש לתת קרקע משלימה לפרויקטים של התחדשות עירונית, כמו בשכונת קריית משה ברחובות, שאושרה לאחרונה.

לעלות על מפת התיירות

העיר לא נמצאת כיום על מפת התיירות בישראל, אבל היא יכולה לנסות ליהנות מהיקף התיירות הנכנסת לישראל בכלל ולנצרת בפרט.

אישור תוכנית המתאר בעיר יאפשר תוספת של מספר רב של חדרי בתי מלון, שישרתו גם את המבקרים באתרים הקדושים לנצרות הממוקמים בסמיכות.

בנוף הגליל יש מלון אחד (פלאזה) הכולל 182 חדרים ברמת מחיר בינונית. ההיצע הנמוך הזה מפתיע לאור מרכזיותה של נצרת במפת התיירות בישראל. "לאור זאת ברורה חשיבות פיתוח מוקדי תיירות נוספים", אומר ד"ר דגני.

בסמוך לפלאזה קיים שטח ייעודי לתיירות המאפשר להקים עוד מספר בתי מלון. בקרבת מקום שוכן מתחם A (חלק מגוש 16536), הצמוד לכביש 75 (דרך הציונות), המתאפיין בתצפית יפה לכיוון העיר העתיקה של נצרת.

צירוף השטח יאפשר פיתוח תשתיות, כמו טיילת, מקומות מסחר ובתי קפה שיקשרו בין מתחם בתי המלון העתידי ויהיו מוקד משיכה ופעילות לאורחי המלון והעיר כולה. כיום האזור מוזנח וללא ניצול מיטבי. ריכוז תשתיות ומוקדי משיכה יאפשר את מיצוי הפוטנציאל שלו.

ועדות גבולות

כיוון שלכאורה, בגלל השטח הגדול של העיר (שרובו לא לשימוש), הרשויות הסמוכות לנוף הגליל - נצרת, כפר כנא, דבוריה, ריינה ועין מאהל - מבקשות שינוי גבולות מוניציפליים, שמשמעותו גריעת שטח בהיקף כולל של כמעט 2,000 דונם. מסירת השטחים תגרע מהעיר שטח גדול והכנסות עתידיות אפשריות, שיפגעו בכושרה הכלכלי הירוד כבר היום וביכולתה לעמוד ביעדים הלאומיים של הגדלת היצע המגורים.

זאת ועוד

ביטחון - על פי נתוני המשטרה בנוף הגליל אחוז הפשיעה הוא מהנמוכים בארץ. בכל הקשור לביטחון התושבים - העיר מרושתת במצלמות אבטחה ובמוקד רואה, כמו כן פועל בעיר, לצד תחנת משטרה, כוח של השיטור העירוני שמורכב מ־12 פקחים ולצידם 12 שוטרים שעוסקים כל היום בפעולות שיטור וביטחון.

קריית ממשלה – העיר משמש כבירת הגליל וככזו ישנה נציגות של כל משרדי הממשלה בעיר, ביניהם משרד החינוך, הבריאות, הפנים, המשפטים, איכות הסביבה ועוד.

בימים אלה נבנית בעיר קריית ממשלה חדשה שתאגד בתוכה את כל משרדי הממשלה.

תחבורה ציבורית – על פי דוח של "15 דקות" - ארגון צרכני התחבורה הציבורית, שמדרג את היישובים בישראל על פי התחבורה הציבורית שפועלת בהם – זכתה נוף הגליל במקום הראשון בארץ בזמינות התחבורה ביחס לגודל היישוב ומספר התושבים.