נדל"ן מול מניות ואג"ח: מה עשו המדדים בעשור האחרון
אם השקעתם את כספכם בעשור האחרון בדירה, עשיתם נכון: מדד מחירי הדירות עלה מאז 2010 ב-75%, לעומת עלייה של 47% בלבד במדד המניות ת"א 35, ושל 52% במדד האג"ח הממשלתיות. העשור שחלף האיר פנים למשקיעים מכל הסוגים - במניות, באג"ח ובנדל"ן, אבל לא לעולם חוסן
שאלת השאלות של מי שצברו הון מסוים בחייהם, היא מה לעשות איתו - איפה להשקיע את הכסף כדי שיעבוד עבורם ויניב להם תשואה נאותה בזמן שהוא לא בשימוש. בעשור החולף שתי אלטרנטיבות התחרו ביניהן ראש בראש על כספי המשקיעים - דירות מול מניות.
המחירים זינקו, התאונות הקטלניות התרבו: סיכום עשור בנדל"ן
סיכום עשור: אקזיטים של 70 מיליארד דולר בהייטק הישראלי
דרוש: סדר עדיפויות חדש בענייני כלכלה
בכניסה לעשור החולף עוד היינו תחת השפעת המשבר הכלכלי הגדול של 2008 שהוכיח לכולם שהבורסה היא לא תמיד המקום הבטוח ביותר לשים בו את הכסף. נפילות חדות במדדים, בעיקר בסוף אותה שנה הביאה לאובדן ערך גדול למשקיעים ולחוסכים באפיקי החיסכון השונים.
במקביל החל שוק הנדל"ן להתעורר מתרדמת אחרי מספר שנים שבהן דשדש במקום. עצירת הבנייה, לצד גידול בביקושים לדירות, הביא את הענף להתחיל ולטפס בקצבים מרשימים, כאלו שהביאו את הציבור בישראל לדבר על הנדל"ן במונחים של בועה ואת שרי האוצר האחרונים, קודם יאיר לפיד ואחריו משה כחלון, להכריז מלחמה על מחיר הדיור, כשחלק מהאש הוסטה לעבר המשקיעים בנדל"ן, שהרגולציה עליהם הוקשחה בתקופתו של כחלון.
אז מה קרה למי שהשקיע בדירה ולמי שהשקיע במניות בסיכומו של העשור האחרון? מי מהם הרוויח יותר? ובאיזה אפיק עשיתם יותר כסף בתקופה הזו? הלכנו לבדוק.
לצורך הבדיקה נלקחו ארבעה מדדים שמשקפים השקעות שונות: מדד מחירי הדירות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד ת"א-35 בבורסה בתל אביב (עד פברואר 2017 היה מדד ת"א-25 שהורחב ב-10 מניות נוספות), מדד איגרות החוב הממשלתיות ומדד המניות S&P500 בארה"ב.
טובה דירה אחת ביד ממניה בבורסה של ת"א
בעשור שחלף, דירה אחת בטאבו הייתה טובה יותר ממניה או מאג"ח בבורסה לניירות ערך בתל אביב. בשנים 2019-2010 מדד המניות המוביל בבורסה, ת"א 35, עלה ב-47% והניב תשואה שנתית ממוצעת של 3.9% בלבד. זו תשואה נמוכה אפילו מהתשואה שהניב מדד איגרות החוב הממשלתיות של מדינת ישראל - ונחשבת השקעה מסוכנת פחות - שעלה באותה תקופה ב-52%, עלייה שמשקפת תשואה שנתית ממוצעת של 4.3%. אחד הגורמים שאחראים לחולשה במדד מניות ת"א 35 היא הקריסה של מניית חברת התרופות טבע, שנפרדה בעשור החולף מהמעמד הייחודי שלה כ"מניית העם".
כך או אחרת, שני המדדים המובילים הללו, הן בתחום המניות והן בתחום איגרות החוב, הניבו למשקיעים תשואת חסר ביחס למדד מחירי הדירות, שעלה בעשור האחרון ב-75% - עלייה שהסבה קורת רוח לבעלי הדירות באותה מידה שהיא גרמה עוגמת נפש לאלו שיושבים על הגדר כבר יותר מעשור ומייחלים לשינוי מגמה במחירי הדירות.
לפני שאתם שמים פעמיכם לנשק את המזוזה שבבית שבבעלותכם בשיר ובתודה על מזלכם הטוב, ובטרם תרוצו לספר לבן/בת הזוג איזו החלטה גאונית עשיתם כשהתעקשתם להשקיע בדירה ולא "להמר" על מניות בבורסה, כדאי שתכירו בעובדה המעניינת הבאה: בעשור האחרון מדד מניות הנדל"ן זינק ב-183% - פי 2.6 מהעלייה שנרשמה במדד מחירי הדירות באותה תקופה.
מפתה להשוות השקעה בנדל"ן פיזי ומוחשי להשקעה במניות הנדל"ן, אלא שהאנלוגיה רחוקה מלהיות מושלמת. ראשית, השקעה בשוק ההון לא דורשת הון רב. למניות נדל"ן אפשר להיחשף גם בהשקעה קטנה יחסית של 50 אלף שקל ואף פחות מכך. רכישת דירה, לעומת זאת, מחייבת השקעה של הון עצמי בסכומים ניכרים. ברכישת דירה נוספת לצורך השקעה ניתן לקבל משכנתה בסכום שלא עולה על מחצית משווי הנכס (חלק מהמגבלות שהכניס כחלון), כך שאם תרכשו דירה להשקעה בשווי של שני מיליון שקל, תצטרכו להביא מהבית לפחות מיליון שקל.
שנית, ההשקעה בשוק ההון אמנם כרוכה בתנודתיות גבוהה, היות שהמחירים של המניות משתנים מדי יום, אולם היא מאפשרת פיזור סיכונים באמצעות חשיפה למספר רב של חברות. על ידי רכישה של קרן נאמנות מתמחה ותעודות סל, תוכלו לקבל חשיפה למגוון תחומים בענף הנדל"ן: החל מנדל"ן למגורים ועד לנדל"ן מניב, דרך חברות מקומיות ועד כאלו שפועלות בחו"ל.
ועניין נוסף, שנכון גם לשוק ההון וגם לענף הנדל"ן, כמאמר המשורר שלום חנוך בשירו "מחכים למשיח", "מה שבא בקלות באותה הקלות ייעלם". רצף ארוך של שנים שבהן כל אבן פוגעת במטרה, כל מניה (כמעט) עולה, וכל דירה הופכת למכרה זהב, יוצר את הרושם המוטעה ש"הנדל"ן לא יכול לרדת". הוא כן. זה קרה וזה יקרה ברגע שלא נהיה מוכנים אליו. אז תשקיעו, תרוויחו, ותפקחו עיניים. לא לעולם חוסן.
הדולר של הדוד הרחוק מארה"ב ירוק הרבה יותר
ומה מעבר לים? מתברר שלא רק הדשא של השכן ירוק יותר, גם מדדי המניות שלו. בעשור שחלף מדד המניות האמריקני S&P 500, שכולל את 500 החברות הגדולות ביותר שנסחרות בבורסות האמריקניות הראשיות, עלה ב-186% והשאיר אבק למדדי המניות שלנו.
העשור שחלף האיר פנים למשקיעים מכל הסוגים - במניות, באיגרות חוב ובנדל"ן, למי יותר ולמי פחות. העשור שאחרי משבר הסאב-פריים של 2008 נעדר אירועים פיננסיים דרמטיים וחף ממיתונים כלכליים. הסיכוי שתרחיש כזה יחזור על עצמו גם בעשור שבפתח - קלוש. המשקיעים יכולים לייחל לכך, אבל חייבים גם להיערך לזה שמשאלת הלב והכיס לא תתממש. עוד נתגעגע.
לפנייה לכתב/ת 
